作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

桐梓林地塊原為四川省旅游學(xué)校用地，于今年9月27日快速完成調(diào)規(guī)并上市出讓，為板塊十余年來首次出讓的純住宅用地。

觀點(diǎn)網(wǎng) 11月28日，成都年內(nèi)最后一場(chǎng)主城土拍落槌，三宗宅地全部成交，總收金約17.58億元。

本次出讓的三宗地塊分別位于武侯桐梓林、金牛茶花及新津花源鎮(zhèn)，總出讓面積7.54萬㎡，總規(guī)劃建面16.77萬㎡，總起始價(jià)16.98億元。最終，1宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交。

本土國企托底態(tài)勢(shì)延續(xù)，金牛城投聯(lián)合體及成都川昱古建聯(lián)合體分別底價(jià)摘得相應(yīng)地塊；而市場(chǎng)關(guān)注的桐梓林地塊，經(jīng)多輪競價(jià)，由中海以樓面價(jià)19300元每平方米、溢價(jià)率7.2%競得的桐梓林地塊，成交總價(jià)約8.85億元。

桐梓林地塊占地27.5畝，規(guī)劃建筑面積4.59萬平方米，容積率2.5。地塊位于南二環(huán)內(nèi)，坐擁雙地鐵（1號(hào)線、18號(hào)線）交匯的黃金區(qū)位，500米內(nèi)教育、商業(yè)、公園等配套成熟，南側(cè)鄰近機(jī)場(chǎng)高速。但地塊形狀呈L形，且西、北、東三面被老舊小區(qū)環(huán)繞。

該地塊原為四川省旅游學(xué)校用地，于今年9月27日快速完成調(diào)規(guī)并上市出讓，成為桐梓林板塊十余年來首次出讓的純住宅用地。因此，地塊吸引了中海、綠城、保利等多家實(shí)力房企參與競爭。

桐梓林板塊上一宗住宅用地供應(yīng)發(fā)生在2011年5月，中建地產(chǎn)當(dāng)時(shí)以3800元每平方米樓面價(jià)競得盛和二路地塊（即后來的桐梓林壹號(hào)項(xiàng)目）。這也是在中海本次拿地之前，該板塊最近一次住宅用地出讓記錄。

長期“斷供”下積累的購買力，成為中海溢價(jià)拿地的關(guān)鍵支撐。2023年，中糧·天悅壹號(hào)作為板塊內(nèi)近期唯一新房項(xiàng)目入市。2023年末該項(xiàng)目推出164套大戶型，總價(jià)500萬至千萬元級(jí)，短期內(nèi)即告售罄。目前板塊內(nèi)二手房如桐梓林歐城掛牌價(jià)仍維持在2.3萬元每平方米左右。

另據(jù)了解，中海于11月27日還以12.48億元摘得北京通州九棵樹宅地；于11月24日以底價(jià)21.77億元競得上海楊浦濱江地塊。算上此次成都拿地，中海本周共累計(jì)拿地金額達(dá)43.1億元。

另外，與中海溢價(jià)拿地形成對(duì)比的是本次土拍中其他兩宗地塊均以底價(jià)成交。

金牛區(qū)茶花板塊地塊由金牛城投、國投、環(huán)投聯(lián)合體以底價(jià)13900元/平方米競得，地塊編號(hào)JN09(070102/09):2025-046，為住宅兼容商業(yè)用地，出讓面積23.4畝，規(guī)劃建筑面積38927.25平方米，成交總價(jià)5.41億元。

該地塊鄰近地鐵6號(hào)線與27號(hào)線花照壁北站，區(qū)位條件優(yōu)越。相鄰D、E地塊于2025年6月底及7月初由中能建以20200元每平方米樓面價(jià)競得，溢價(jià)率23.93%。

新津花源鎮(zhèn)地塊由成都川昱古建與瑞新匯創(chuàng)聯(lián)合體以底價(jià)4000元/平方米摘得，地塊編號(hào)XJ2025-15(0701)，位于花源街道楊柳村，為純住宅用地，出讓面積62.2畝，規(guī)劃建筑面積82907.9㎡，成交總價(jià)3.32億元，距地鐵10號(hào)線新津站約0.6公里。

2025年9月，成都市規(guī)劃部門公示了錦官新城東區(qū)約60畝剩余土地續(xù)建方案，擬建5棟共211套建面251-395㎡大平層。目前，錦官新城西區(qū)二手房掛牌均價(jià)25112元每平方米，東區(qū)別墅掛牌均價(jià)達(dá)50683元每平方米。

隨著中海桐梓林地塊及錦官新城東區(qū)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，沉寂多年的主城高端改善市場(chǎng)將迎來新一輪供應(yīng)。在成都整體房價(jià)下行的背景下，這批新房能否以預(yù)期超過3萬元每平方米的價(jià)格成功撬動(dòng)“零競爭”客群，將成為檢驗(yàn)中海溢價(jià)邏輯的關(guān)鍵一役。

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原標(biāo)題： 押注桐梓林“絕版地塊” 中海溢價(jià)7.2%補(bǔ)倉成都主城