（一）拆補方案的主要要素

（二）拆補方案的制定流程

（一）政府指導標準（《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》，2016修訂版）

（二）現狀物業類型與現狀容積率

（三）項目區位

（四）預計的規劃指標

（五）同區域同類補償標準

（一）對于拆遷人（開發商）

（二）被拆遷人（大業主）

根據實操經驗的總結，從大業主利益角度出發，根據深圳市城市更新的流程設計了相應的交樓時間、房產證原件移交時間、辦理產權注銷委托公證時間、業主選房時間節點，同時根據上述節點設置了相應的違約責任，具體安排如下：

1. 賠償標準最高條款的設定

拆賠方案的簽訂時間簽訂早、晚，可能存在拆賠標準不一樣，對于被拆遷人而言，可設置相應的條款，盡量爭取早簽、晚簽賠償標準的統一。

2. 交樓的時間點

一般可設置在專項規劃之后，交樓后開發商需要支付過渡費用，需要綜合考慮項目的談判進度等情況。

3. 交房產證、辦理授權公證時間點的選擇

可待實施主體確認后，移交房產證、辦理授權公證。

4. 回遷房屋的建設期限

一般協議約定——施工證獲得之日起48個月或者簽訂協議之日起72個月或者80個月（具體視簽訂協議的具體時間節點）為最晚的回遷時間，即該時間階段為回遷房屋的建設期限。

5. 回遷時間

若有精裝修的情況，需要額外考慮精裝修需要的時間，也應計算在回遷時間內。

6. 回遷房屋的登記面積以及能否分割轉讓

主要針對的工改項目，是否能轉讓、分割轉讓等情況，需要提前確定。

7. 回遷房屋的建設標準

可約定回遷房的建設標準不低于同期項目可售物業的標準。

8. 回遷物業的類型、不同類型的比例、地下停車位

開發商可提前設置回遷物業的類型，根據不同的業主戶型面積等情況，設計不同的回遷物業的類型、比例，安排相應的地下停車位。

9. 選房——如何保障實現大業主的特殊選房要求？

（1）介入的方式

介入的時間，大業主可要求開發商在報方案設計時告知回遷房所在的區位與安排并需要獲得大業主的同意。

（2）選房的可操作的最早時間點

最早的時間點：取得施工證后，第一層主體基本建設完畢時。具體可約定為，取得施工證后60天。

（3）房屋的位置選擇

參考標準：選擇房屋的總量平均價格不能低于項目樓盤的平均價格。

（4）選房確認書的效力

若回遷戶的選房確認書不能全部簽訂，則可能影響開發商的預售許可證的申請，大業主可以對簽訂選房確認書設置一定的條件。

10. 開發商推進受阻，可設置權利人的單方解除權以及對貨幣補償的重新選擇權

11. 回遷房屋的登記價格

法規并未明確規定，以約定為準：

（1）《深圳市城市更新辦法實施細則》：第六十七條搬遷補償安置方案確定用于回遷的房產，應當按照經區城市更新職能部門備案的搬遷補償安置協議，以被搬遷人為權利人辦理分戶登記。登記價格以搬遷補償安置協議約定的價格為準，未約定的由協議雙方協商并進行補充約定。

（2）無約定的，可參考：搬遷人向被搬遷人按高于建安成本*（1+10%成本利潤率）金額開具相關增值稅發票的，按發票金額登記；被搬遷人未向被搬遷人開具相關增值稅發票或按低于建安成本*（1+10%成本利潤率）金額開具相關增值稅發票的，按建安成本*（1+10%成本利潤率）登記。

（3）有約定，并且按該約定開具相關增值稅發票的，按約定金額/發票金額登記。

總之，作為拆遷人，便于財稅處理，盡量留有余地；作為被拆遷人，盡量與市場價持平，避免第二次銷售的過高的稅費。

12. 拆遷人的實際控制人變更限制

限制拆遷方的實際控制人的變更，實際上是限制了項目的轉讓。

1. 確權的簽署主體與產權證證載主體不同，能否在不辦理授權委托公證的情形下直接注銷？

一般情況是不能直接注銷，據了解存在以下口徑——“由城市更新局發函給不動產登記中心，確認該房產屬于某人，即由城市更新局對房產進行確權，由不動產登記中心進行注銷”。注意：此種情況需要提前溝通。

2. 舉例：深圳市華泰小區，由于涉及房改，已確認實施主體后重新簽署三方拆補協議

1. 背景簡述

（1）擬根據新三規（《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》）進行簡易處理，但屆時將確權給村里。

（2）項目尚未立項。

（3）位于龍崗區，專規之后方可正式確定合作方及對村里的補償方案。

2. 方案設計

1. 背景介紹

（1）簽署拆補協議后，一并出具了委托公證書，由于涉及房屋的贖樓，公證書中載明:“    受托人有權“辦理該房產的抵押/按揭貸款手續，……全權代理辦理上述房產作為第三方借款抵押擔保的所有相關手續，并在相關文件上簽字”。

（2）開發商將房產抵押給第三方，用于借款。

（3）債務人無力償還借款，債權人起訴，要求拍賣房產。

2. 提示——授權委托書的內容與期限

（1）示例：

①委托受托人辦理上述房地產權利證書的注銷登記手續，到深圳市不動產登記中心辦理與注銷登記相關的查詢、申請、提交資料、補交稅費等手續；

②有權代為辦理上述房地產注銷登記有關事宜，代為簽署深圳市不動產登記中心辦理注銷登記時要求簽署的表格、資料、文件；

③到深圳市不動產登記中心等相關部門查詢房地產產權、查封、抵押信息，并打印《房屋產權信息查詢證明》等相關證明文件；

④其他辦理房地產注銷登記事宜所需的合理權限。

委托期限從   年   月   日至    年   月   日止，受托人有權指派受托人公司的員工代為經辦上述委托事項。

（2）后續不配合辦理注銷的可行性分析

若在拆賠協議中明確了產權注銷義務，后續可以通過協議的內容進行訴訟后完成產權注銷。

（3）政府征收中，房屋存在抵押的處理方式：

《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》

第三十八條  征收設有抵押的房屋（包括在建工程），執行國家有關擔保的法律、法規的規定。

被征收人應當與抵押權人就重新設立抵押權或者償還債務簽訂相關協議，并按規定注銷原抵押權登記。被征收人與抵押權人達成書面協議的，房屋征收部門應當按照協議對被征收人給予補償。達不成協議，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償的，應當將補償款向公證機構辦理提存并通知被征收人；對被征收人實行房屋產權調換的，抵押權人可以變更抵押物。

（4）新規中開發商的預告登記權利：

《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》

第二十四條   搬遷安置協議簽訂后，市場主體可以按約定向不動產登記機構申請預告登記，預告登記的時限由雙方自行約定，但城市更新項目調出城市更新單元計劃的，預告登記自動失效。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，不動產登記機構不予受理不動產轉移、抵押或者變更登記等業務。

1. 被搬遷物業拆除后，查封的基礎是否存在？

《物權法》第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

2. 與法院及債權人溝通，提出執行異議或請求保全置換，查封補償款或回遷后的房屋

金鉆豪園項目解決方式：將項目拖延半年后，經過羅湖區、翠竹街道辦介入協調，債權人申請解封，在項目建成后再次申請查封。

1. 付款的主要流程：

（1）開立經常項目外匯賬戶；

（2）報送稅務機關進行合同備案；

（3）辦理納稅申報，取得完稅證明（《土地增值稅暫行條例實施細則》：因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅）；

（4）報送稅務機關進行對外支付備案（5萬美元以上）；

（5）向稅務機關報送稅收協定待遇報告；

（6）報送付匯銀行進行真實合規性審核；

（7）銀行購匯支付。

2. 分期付款

《關于非居民企業所得稅源泉扣繳有關問題的公告》（【2017】37號）：

七：……非居民企業采取分期收款方式取得應源泉扣繳所得稅的同一項轉讓財產所得的，其分期收取的款項可先視為收回以前投資財產的成本，待成本全部收回后，再計算并扣繳應扣稅款。

本文系對2020年9月20日西政地產金融研究會線下交流活動相關交流內容的總結，更多內容歡迎聯系西政資本與西政財富。