金融審判研究院 
中國最專業(yè)、最具規(guī)模的信用評級機(jī)構(gòu)之一。 業(yè)務(wù)包括對多邊機(jī)構(gòu)、國家主權(quán)、地方政府、金融企業(yè)、非金融企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)主體的評級，對上述經(jīng)濟(jì)主體發(fā)行的固定收益類證券以及資產(chǎn)支持證券等結(jié)構(gòu)化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風(fēng)險(xiǎn)咨詢等其他業(yè)務(wù)。
作者：初明峰、劉磊、張款款
來源：金融審判研究院（ID:jrspyjy)
編者按
本文援引判例涉及兩個(gè)問題：1、案外人在標(biāo)的物被查封后的啟動(dòng)確權(quán)訴訟取得有利判決，能否作為執(zhí)行異議得依據(jù)？2、案外人借用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)開發(fā)房產(chǎn)，能否對抗被借名人債權(quán)人對名下房產(chǎn)的執(zhí)行？因文章題目字?jǐn)?shù)有限，筆者在題目中僅體現(xiàn)了第2項(xiàng)焦點(diǎn)問題，具體解讀及風(fēng)險(xiǎn)提示詳見實(shí)務(wù)分析。
裁判概述
房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系國計(jì)民生和社會(huì)公共安全，故國家將房地產(chǎn)開發(fā)作為特種行業(yè)，實(shí)行市場準(zhǔn)入許可限制。借用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)違反法律及行政法規(guī)相關(guān)規(guī)定，與房地產(chǎn)行業(yè)行政管理基本政策相悖。借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)存在過錯(cuò)，法院據(jù)此認(rèn)定借用者不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利并不缺乏依據(jù)。
案情摘要
豐源貸款公司、夏元龍系天縱房地產(chǎn)公司債權(quán)人，執(zhí)行法院依據(jù)其申請于2014年10月14日裁定查封天縱房地產(chǎn)公司名下案涉房產(chǎn)。
2. 海利食品公司以上述房產(chǎn)系其借用天縱房地產(chǎn)公司資質(zhì)開發(fā)為由提出執(zhí)行異議，法院于2015年1月19日作出執(zhí)行裁定駁回海利食品公司的異議。海利食品公司未在15日內(nèi)提起異議之訴。
3. 另查明，海利食品公司于2014年11月10日提起另案訴訟，要求確認(rèn)上述訴爭房產(chǎn)歸其所有。該案歷經(jīng)一審、二審，法院于2018年12月19日作出（2018）皖民終726號民事判決，判決案涉房產(chǎn)屬海利食品公司所有并判定天縱房地產(chǎn)公司配合過戶。
4. 海利食品公司以上述（2018）皖民終726號民事判決為依據(jù)，再次提出執(zhí)行異議。法院經(jīng)審查后作出（2019）皖12執(zhí)異字24號執(zhí)行裁定，駁回海利食品公司的異議申請。
5. 海利食品公司繼而提起案外人異議之訴，一審法院支持其阻卻執(zhí)行訴請，二審改判駁回。海利食品公司向最高人民法院申請?jiān)賹彛啾获g回。
爭議焦點(diǎn)
案外人在查封后取得的確權(quán)判決是否可作為對抗執(zhí)行的依據(jù)？資質(zhì)借用方是否享有可對抗資質(zhì)提供方的金錢債權(quán)人的實(shí)體權(quán)益？
法院認(rèn)為
本院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持?！本唧w到本案中，根據(jù)一、二審查明的事實(shí)，一審法院系在2014年10月14日分別根據(jù)豐源貸款公司、夏元龍的申請作出民事裁定，對涉案房產(chǎn)進(jìn)行了查封。而海利食品公司、蔣北平是在2014年11月10日對相關(guān)房產(chǎn)提出確認(rèn)之訴，該訴一、二審判決的作出時(shí)間分別為2018年6月14日、2018年12月19日，晚于查封時(shí)間。海利食品公司、海利房地產(chǎn)公司、蔣北平以生效判決對相關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬已作出認(rèn)定為由要求排除執(zhí)行理據(jù)不足，二審法院未支持其該部分訴請并不缺乏依據(jù)。
同時(shí)，對于借用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)問題?，F(xiàn)行法律及司法解釋雖未明確規(guī)定借用資質(zhì)合同無效，但探究城市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律及行政法規(guī)，國家對于借用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，明顯采用禁止、限制至少是不鼓勵(lì)的態(tài)度?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備名稱、組織機(jī)構(gòu)、固定經(jīng)營場所、注冊資本、足夠的專業(yè)技術(shù)人員等條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備100萬元以上的注冊資本，4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員；第九條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；第三十四條規(guī)定未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期整改，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照?；谏鲜鲆?guī)定，可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系國計(jì)民生和社會(huì)公共安全，故國家將房地產(chǎn)開發(fā)作為特種行業(yè)，實(shí)行市場準(zhǔn)入許可限制。借用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)違反法律及行政法規(guī)相關(guān)規(guī)定，與房地產(chǎn)行業(yè)行政管理基本政策相悖。二審法院認(rèn)定海利食品公司、海利房地產(chǎn)公司、蔣北平借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)存在過錯(cuò)，并據(jù)此認(rèn)定其不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利并不缺乏依據(jù)，海利食品公司、海利房地產(chǎn)公司、蔣北平申請?jiān)賹徖頁?jù)不足，本院不予支持。
案例索引
（2021）最高法民申1618號
相關(guān)法條
第二十六條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：
（一）該法律文書系就案外人與被執(zhí)行人之間的權(quán)屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其返還執(zhí)行標(biāo)的且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持；
（二）該法律文書系就案外人與被執(zhí)行人之間除前項(xiàng)所列合同之外的債權(quán)糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其交付、返還執(zhí)行標(biāo)的的，不予支持。
（三）該法律文書系案外人受讓執(zhí)行標(biāo)的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持。
金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持。
非金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議，該法律文書對執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬作出不同認(rèn)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知案外人依法申請?jiān)賹徎蛘咄ㄟ^其他程序解決。
申請執(zhí)行人或者案外人不服人民法院依照本條第一、二款規(guī)定作出的裁定，可以依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提起執(zhí)行異議之訴。
實(shí)務(wù)分析
實(shí)際開發(fā)人借用他人資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)際開發(fā)人與資質(zhì)提供方的資質(zhì)借用協(xié)議并不能對抗資質(zhì)提供方的交易相對方，這并沒有爭議。但是，實(shí)際開發(fā)人依據(jù)借用協(xié)議能否對抗資質(zhì)提供方的普通金錢債權(quán)人，則存在較大爭議。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，在查明被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)確屬名實(shí)不符的情況下，資質(zhì)提供方的金錢債權(quán)人在執(zhí)行中查悉的代持財(cái)產(chǎn)并不能屬于資質(zhì)提供方的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，實(shí)際開發(fā)人借用資質(zhì)違規(guī)開發(fā)雖應(yīng)當(dāng)承受相應(yīng)懲罰，但讓其承擔(dān)財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)有些懲之過重。
實(shí)務(wù)中也有相反觀點(diǎn)，本文援引判例即是如此。本文援引案例認(rèn)為，借用他人資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的行為有別于其他的代持行為，關(guān)系國計(jì)民生和社會(huì)公共安全。這種行為違反法律及行政法規(guī)相關(guān)規(guī)定，與房地產(chǎn)行業(yè)行政管理基本政策相悖，其所為的實(shí)體權(quán)益在執(zhí)行異議中不應(yīng)予以保護(hù)。筆者認(rèn)為，本文援引案例的裁判精神能夠有效遏制房地產(chǎn)開發(fā)中的資質(zhì)借用亂象，值得肯定。
此外，本文援引案例中還涉及爭議標(biāo)的物被查封后案外人另案提起確權(quán)訴訟的情形。站在案外人的角度，筆者特別提醒：（1）爭議標(biāo)的物被查封后，案外人又通過另案取得的確權(quán)判決對抗執(zhí)行的，法院不予支持；（2）本文援引判例中，案外人提起執(zhí)行異議被駁回未及時(shí)啟動(dòng)異議之訴，而是選擇另案提起確權(quán)之訴，這種操作風(fēng)險(xiǎn)極大。原因在于，若案外人未能在法定期間內(nèi)提起異議之訴，法院此后完全可以以重復(fù)異議為由對案外人的異議申請不再受理。因此，案外人應(yīng)充分了解訴訟程序，避免遭受不必要損失。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 最高院：借資質(zhì)開發(fā)房產(chǎn)違法，名實(shí)不符導(dǎo)致房產(chǎn)被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)
