作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

這是投拓江湖第203篇原創(chuàng)文章

投資崗在外人看來(lái)，是一個(gè)高端大氣上檔次的崗位，這種厲害的崗位，沒點(diǎn)傍身之技，是肯定要翻車的。作為一個(gè)合格優(yōu)質(zhì)的投資人，應(yīng)當(dāng)具備以下技能：

良好的專業(yè)知識(shí)

投資崗作為一個(gè)綜合性的地產(chǎn)前端的崗位，應(yīng)該首先要對(duì)房地產(chǎn)全生產(chǎn)周期的了解，一是銷售及市場(chǎng)、客戶需求、產(chǎn)品定位及定價(jià)；二是了解融資的基本常識(shí)，現(xiàn)在還能不能做拿地配資，常見的地產(chǎn)金融產(chǎn)品有哪些，什么是融資的“432”標(biāo)準(zhǔn)。三是對(duì)各項(xiàng)開發(fā)成本怎樣的構(gòu)成，建安，稅費(fèi)、指標(biāo)費(fèi)、管理成本、財(cái)務(wù)成本、銷售成本分別在什么水平。四是對(duì)地產(chǎn)開發(fā)周期有一定的了解，項(xiàng)目多久能施工進(jìn)場(chǎng)，達(dá)到預(yù)售要多久，竣工需要多長(zhǎng)時(shí)限。五是對(duì)宏觀政策有掌握，地方的限購(gòu)限價(jià)，央行的金融政策，什么是“逆回購(gòu)”等等。

其次是對(duì)財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)有涉獵。關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)全程涉及到的增值稅、所得稅、印花稅、契稅、土地增值，以及各個(gè)地方的各項(xiàng)附加稅種，這個(gè)是務(wù)必要掌握的。

再次是法律知識(shí)、風(fēng)控常識(shí)要具備。合同法中重要的原則、擔(dān)保法中一些重要的條款，這是最基本的限度。對(duì)交易架構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)的把控，這個(gè)則屬于更高級(jí)別的要求，是在實(shí)踐中摸索建立的。

還有就是對(duì)交易架構(gòu)要十分熟悉，現(xiàn)在越來(lái)越多的公司拿地，倚仗勾地和收并購(gòu)手段。特別是收并購(gòu)拿地，好多項(xiàng)目都是有問(wèn)題有風(fēng)險(xiǎn)的，必須選擇最合適的交易架構(gòu)，輔以完善的風(fēng)控措施，才能成功拿到地，又不至于把公司推到坑里。

市場(chǎng)的敏銳度

市場(chǎng)分為土地和新盤銷售兩個(gè)方面，對(duì)于自己所在的區(qū)域內(nèi)每一宗成交的土地都應(yīng)當(dāng)有所了解，重點(diǎn)地塊應(yīng)當(dāng)能記住指標(biāo)、成交信息，二手項(xiàng)目的成交也應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解和跟進(jìn)。

區(qū)域內(nèi)新開盤的項(xiàng)目?jī)r(jià)格信息，開盤去化情況，項(xiàng)目的客戶分析，產(chǎn)品戶型應(yīng)當(dāng)有所掌握。重點(diǎn)且有標(biāo)志性的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)能列舉出項(xiàng)目特點(diǎn)的一二三。

熬夜的能力

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行當(dāng)是一個(gè)不折不扣的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，加班什么的是日常必備的，遇到趕時(shí)間的重大項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，干通宵也是偶爾會(huì)有的。如果想輕松就得到投拓崗位的高額（實(shí)際上貌似也不算高）薪酬，基本上是不可能的。

如果你覺得累，不要緊，想一下你的同事比你更累，隔壁老李公司的還在鬧裁員，埋頭繼續(xù)干吧。

處理家庭與工作的高超能力

這個(gè)問(wèn)題的產(chǎn)生，來(lái)自于上一個(gè)加班問(wèn)題。很多投拓人員的家屬都會(huì)抱怨為什么經(jīng)常回家那么晚，甚至有時(shí)候回家都凌晨了，不知道的還以為去鬼混了。初級(jí)階段就是頻繁地查水表、位置共享、視頻打卡，發(fā)展到后來(lái)就是關(guān)系冷漠，權(quán)當(dāng)你“死了”，喪偶式感情。所以需要巧妙解決家庭關(guān)系，沒給到的需要加倍地彌補(bǔ)。

對(duì)于很多單身狗來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題一樣也不輕松，壓根沒時(shí)間戀愛。好不容易聊了個(gè)對(duì)象，項(xiàng)目著急寫報(bào)告，開評(píng)審會(huì)，第二天想起來(lái)的時(shí)候，已經(jīng)被對(duì)方刪了。

寫報(bào)告的能力

本人是很反感PPT文化的，但是大部分公司的PPT文化大為盛行，PPT的價(jià)值在于讓傻子也能看懂這個(gè)項(xiàng)目是怎么回事（不好意，這句話可能要得罪領(lǐng)導(dǎo)了）。除了正常的項(xiàng)目上會(huì)的PPT，什么月報(bào)、季度報(bào)、半年報(bào)、年報(bào)也都少不了寫報(bào)告。所謂“報(bào)告虐我千百遍，我待報(bào)告如初戀”。不會(huì)寫報(bào)告的，在投拓崗位基本上會(huì)很難過(guò)，報(bào)告寫得好的，其他能力就算弱一點(diǎn)，也無(wú)大礙。

搞測(cè)算的能力

這里說(shuō)的測(cè)算能力主要不是指招拍掛這種簡(jiǎn)單（現(xiàn)在有的自持、無(wú)償贈(zèng)送的項(xiàng)目也比較復(fù)雜）的項(xiàng)目，指向的是復(fù)雜的收并購(gòu)項(xiàng)目。基于干凈的二手土地越來(lái)越少，很多公司轉(zhuǎn)而在交易架構(gòu)上創(chuàng)新，進(jìn)而巧妙地“吃到肉”。很多收并購(gòu)項(xiàng)目由于本身交易架構(gòu)的復(fù)雜性，用公司固定的測(cè)算模板根本無(wú)法解釋項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這就需要你在熟稔測(cè)算邏輯的情況下，能簡(jiǎn)單搭建一個(gè)符合單項(xiàng)目情況的測(cè)算表格。

侃大山的能力

搞投拓的，通訊錄里面少不了幾個(gè)身家過(guò)億的大土豪，處級(jí)廳級(jí)的政府高官，也少不了跟他們喝茶吃飯應(yīng)酬什么的。桌子上肯定是要聊點(diǎn)什么的，不管是最近發(fā)生的時(shí)政新聞，行業(yè)內(nèi)的勁爆消息，煙酒茶車的研究，最好能天文地理都能了解一點(diǎn)，作為飯前飯后的談資。哪怕是自己的有趣的經(jīng)歷，個(gè)人的獨(dú)特愛好都能拿出來(lái)當(dāng)做聊天的內(nèi)容，有的聊總比冷場(chǎng)尬聊好得多。

有很大數(shù)量的城市新增供地，都是在新區(qū)范圍內(nèi)，新區(qū)看地有一個(gè)難題，路網(wǎng)沒有完全形成，按照道路方格圍成的具體位置找到具體土地位置的經(jīng)驗(yàn)，并不管用。這類土地，掛網(wǎng)條件上的地塊位置，往往只是一個(gè)大概的位置。看地靠導(dǎo)航基本上是不可能的，需要你巧妙運(yùn)用地圖。

根據(jù)國(guó)土局提供的一些片段信息，例如哪幾棵樹，哪幾跟電線桿，哪幾個(gè)小山丘的附近，并以此作為參照點(diǎn)找到地塊的準(zhǔn)確位置。如果存在河流，打圍，灌木叢等障礙物，還需要從其他側(cè)面觀察地塊。

必須是個(gè)老司機(jī)

白天你肯定得是個(gè)老司機(jī)，開車技術(shù)不能太爛，看地什么的用車頻率很高，長(zhǎng)途跋涉，毛坯土路也是會(huì)偶爾遇到的。練得一手好的開車技術(shù)，不管是接待領(lǐng)導(dǎo)還是方便個(gè)人的外出看地都是極好的。

另外，你還得會(huì)熟練駕駛無(wú)人機(jī)，現(xiàn)在很多公司都要求用無(wú)人機(jī)進(jìn)行航拍看地，并把航拍照片作為可研報(bào)告的必備內(nèi)容之一。無(wú)人機(jī)這個(gè)東西，駕駛操作并不難，難點(diǎn)在于故障的排除解決，能夠解決各種突發(fā)的情況，不然都是無(wú)用功。

晚上你也得是個(gè)老司機(jī)，接待應(yīng)酬少不了喝酒打牌唱歌的，酒量不一定要好，但是一定要能喝酒，沒點(diǎn)看家的本領(lǐng)，那你只能每次在固定的角落自己玩。

豐富的信息渠道

豐富地信息渠道既包括對(duì)于項(xiàng)目信息的獲取渠道要豐富，二手并購(gòu)項(xiàng)目能有一些個(gè)人的渠道，積累自己的資源（關(guān)于這個(gè)前面我有發(fā)文專門講述，詳見鏈接：獨(dú)家揭秘 | 并購(gòu)?fù)恋匦畔⑦@樣找）。招拍掛市場(chǎng)土拍現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的故事，最新成交的地塊，要能及時(shí)獲取，方便公司復(fù)盤研究。

也包括對(duì)于行業(yè)內(nèi)信息的獲取，與當(dāng)?shù)赝兄g能有良性的互動(dòng)，平時(shí)能要個(gè)報(bào)告數(shù)據(jù)什么的，節(jié)約自己的時(shí)間。等到換工作的關(guān)鍵時(shí)候，內(nèi)部推薦好過(guò)任何獵頭。

本文雖然略有夸張的成分，但是也揭露了投資崗的工作難度，部分公司的投拓崗位確實(shí)還是不錯(cuò)的，希望不要誤導(dǎo)大家。地產(chǎn)投資崗位是一個(gè)長(zhǎng)線積累的過(guò)程，每一天的辛勤付出都是你水平積累的要素，堅(jiān)持在實(shí)戰(zhàn)中學(xué)習(xí)成長(zhǎng)才是第一位的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 投資崗必備的10種生存技能