2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”），宣告中國(guó)“民法典時(shí)代”正式到來(lái)。《民法典》將于2021年1月1日起施行，屆時(shí)現(xiàn)行《民法通則》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《民法總則》等將同時(shí)廢止。

《民法典》對(duì)于格式條款、抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、預(yù)約合同、居住權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)等事由的規(guī)定將對(duì)我國(guó)商品房銷(xiāo)售和房屋租賃市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

《民法典》施行之前，若開(kāi)發(fā)商對(duì)于免除或限制其責(zé)任的條款沒(méi)有履行提示或說(shuō)明義務(wù)，購(gòu)房人可以申請(qǐng)撤銷(xiāo)相關(guān)格式條款。前述規(guī)定主要見(jiàn)于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ǚㄡ孾2009]5號(hào)）第9條：“提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款1關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷(xiāo)該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持”。

《民法典》對(duì)于前述規(guī)定進(jìn)行了部分調(diào)整，主要見(jiàn)于《民法典》第496條：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容”。

據(jù)此，《民法典》首先擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行提示或說(shuō)明義務(wù)的格式條款范圍，即將該等條款范圍從“免除或者限制其（指開(kāi)發(fā)商）責(zé)任的條款”擴(kuò)大至“免除或者減輕其（指開(kāi)發(fā)商）責(zé)任等與對(duì)方（指購(gòu)房人）有重大利害關(guān)系的條款”，增加了“有重大利害關(guān)系”的開(kāi)放性表述。因此，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，只要相關(guān)格式條款與購(gòu)房人有重大利害關(guān)系，則開(kāi)發(fā)商均應(yīng)采取合理的方式進(jìn)行提示與說(shuō)明。其次，《民法典》調(diào)整了開(kāi)發(fā)商違反前述提示與說(shuō)明義務(wù)所可能面臨的法律后果。在《民法典》施行之前，若開(kāi)發(fā)商未按《合同法》的規(guī)定對(duì)免除或者限制其責(zé)任的格式條款進(jìn)行提示或說(shuō)明的，該等條款可能因?yàn)橘?gòu)房人的申請(qǐng)而被撤銷(xiāo)；在《民法典》施行之后，若開(kāi)發(fā)商未按《民法典》的規(guī)定對(duì)免除或者減輕其責(zé)任等與購(gòu)房人有重大利害關(guān)系的格式條款進(jìn)行提示或說(shuō)明的，購(gòu)房人可以主張?jiān)摰葪l款不成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。進(jìn)一步而言，“可撤銷(xiāo)”意味著購(gòu)房人需要在一定期限內(nèi)行使撤銷(xiāo)權(quán)2，但“不成為合同的內(nèi)容”則意味著購(gòu)房人主張權(quán)利不受上述期限的限制。由此可見(jiàn)，《民法典》對(duì)格式條款相關(guān)規(guī)定的調(diào)整更利于保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，開(kāi)發(fā)商則在簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)更注意履行對(duì)與購(gòu)房人有重大利害關(guān)系的格式條款的提示與說(shuō)明義務(wù)。

《民法典》施行之前，若開(kāi)發(fā)商提供的格式條款免除其責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任、排除購(gòu)房人主要權(quán)利的，該等格式條款無(wú)效。該等規(guī)定主要見(jiàn)于《合同法》第40條：“格式條款具有本法第五十二條3和第五十三條4規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”。

《民法典》對(duì)于前述格式條款無(wú)效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)增加了一項(xiàng)限定條件，即開(kāi)發(fā)商免除或者減輕其責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任、限制購(gòu)房人主要權(quán)利需系基于“不合理地”的前提。該等規(guī)定主要見(jiàn)于《民法典》第497條：“有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)5和本法第五百零六條6規(guī)定的無(wú)效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利”。

據(jù)此，《民法典》相較于《合同法》就認(rèn)定格式條款無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)增加了“不合理地”的前提限定，從而提高了對(duì)格式條款無(wú)效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也給予了法官認(rèn)定如何構(gòu)成“不合理地”的自由裁量權(quán)。 

《民法典》施行之前，通常情況下，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。相關(guān)規(guī)定主要見(jiàn)于《物權(quán)法》第191條：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。

《民法典》對(duì)于前述規(guī)定進(jìn)行了較大調(diào)整，明確規(guī)定抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但當(dāng)事人另有約定除外。相關(guān)規(guī)定主要見(jiàn)于《民法典》第406條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”。

據(jù)此，《民法典》對(duì)抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓設(shè)立了新規(guī)則，主要可概括為第一，抵押人原則上可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但基于當(dāng)事人意思自治可以作出不同約定；第二，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)雖無(wú)需取得抵押權(quán)人同意，但也應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人；第三，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不影響抵押權(quán)；第四，在抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的情況下，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。《民法典》的該等規(guī)定對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房可能帶來(lái)一定影響，若嚴(yán)格依據(jù)《民法典》的該等規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售已設(shè)立抵押權(quán)的商品房時(shí)應(yīng)無(wú)需取得抵押權(quán)人的同意，但開(kāi)發(fā)商與抵押權(quán)人相關(guān)抵押合同中另有約定除外。實(shí)操過(guò)程中，部分地方住建部門(mén)在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的時(shí)候通常會(huì)要求開(kāi)發(fā)商提交抵押權(quán)人出具的同意預(yù)售的函件，若嚴(yán)格執(zhí)行《民法典》的該等規(guī)定，則在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的審核過(guò)程中住建部門(mén)可能不會(huì)再要求開(kāi)發(fā)商提供抵押權(quán)人出具的相關(guān)同意函件。《民法典》關(guān)于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的該等規(guī)定對(duì)商品房銷(xiāo)售的影響一定程度上也將取決于此后住建部門(mén)頒布或進(jìn)一步完善的商品房銷(xiāo)售配套政策的規(guī)定。

實(shí)操過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前通常會(huì)先行簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”等預(yù)約合同，約定一定期限后或滿足一定條件后，雙方簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)購(gòu)房人須向開(kāi)發(fā)商交納一定金額的定金或類(lèi)似款項(xiàng)。《民法典》施行之前，有關(guān)預(yù)約合同的定義及效力的規(guī)定主要見(jiàn)于司法解釋文件，即《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2012]8號(hào)，下稱“《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》”）第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”。

《民法典》則正式從法律層面規(guī)定了預(yù)約合同的定義及效力，相關(guān)規(guī)定主要見(jiàn)于《民法典》第495條：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任”。

《民法典》對(duì)預(yù)約合同的規(guī)定與《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》對(duì)預(yù)約合同的規(guī)定并無(wú)實(shí)質(zhì)差異，更多意義在于從法律層面確定了預(yù)約合同的效力以及違反預(yù)約合同需承擔(dān)違約責(zé)任。

《民法典》施行之前，我國(guó)現(xiàn)行法律層面并未有“居住權(quán)”的概念，此次《民法典》的規(guī)定系首度正式在法律層面提出“居住權(quán)”的概念。根據(jù)《民法典》的規(guī)定7，居住權(quán)系指對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)；居住權(quán)一般系無(wú)償設(shè)立（當(dāng)事人另有約定除外），且設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同并應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

《民法典》關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定對(duì)房屋租賃產(chǎn)生的影響主要見(jiàn)于《民法典》第369條：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外”。據(jù)此，若居住權(quán)合同中未明確約定相關(guān)住宅可用于出租，則該等住宅不得出租，但對(duì)于在違反該條規(guī)定的情況下而訂立的住宅租賃協(xié)議的效力問(wèn)題，《民法典》則未進(jìn)一步明確。 

《民法典》施行之前，我國(guó)現(xiàn)行法律層面對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有明確規(guī)定，但并未對(duì)承租人的優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定。僅在部分法規(guī)征求意見(jiàn)稿或地方性法規(guī)層面存在關(guān)于承租人的優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)規(guī)定，例如《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》第13條規(guī)定：“經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時(shí)承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。《上海市房屋租賃條例（2010修正）》第44條規(guī)定，“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”。

《民法典》關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定主要見(jiàn)于《民法典》第734條：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。據(jù)此，優(yōu)先承租權(quán)成為了承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，該等規(guī)定可進(jìn)一步保護(hù)承租人的租賃穩(wěn)定性。