房地產(chǎn)股權(quán)并購(gòu)是房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)最常用的一種方式，其具有交易成本低、程序相對(duì)簡(jiǎn)單、不受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制等特點(diǎn)。它實(shí)質(zhì)是通過(guò)成為目標(biāo)公司股東的方式，以目標(biāo)公司為房地產(chǎn)項(xiàng)目載體，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和收益。

然而，通過(guò)股權(quán)受讓方式成為目標(biāo)公司的股東后，目標(biāo)公司過(guò)去的經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)、人員、負(fù)債、稅費(fèi)、處罰、糾紛等問(wèn)題，都將影響受讓方未來(lái)的收益情況。因此，在股權(quán)并購(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，前期法律盡職調(diào)查一定要盡可能的全面審查和提示風(fēng)險(xiǎn)。

按照通常盡職調(diào)查報(bào)告編寫(xiě)情況，相對(duì)應(yīng)盡調(diào)核查的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)至少包括以下內(nèi)容：

（一）目標(biāo)公司的基本情況

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照載明的信息；

2、對(duì)外投資和分支機(jī)構(gòu)情況；

3、用章情況（包括公章、財(cái)務(wù)章、合同章、項(xiàng)目章等）；

4、商業(yè)信用和榮譽(yù)情況（銀行授信額度、信用評(píng)級(jí)、征信報(bào)告、行業(yè)榮譽(yù)等）；

5、公司章程及各項(xiàng)制度。

（二）目標(biāo)公司股東及股權(quán)情況

1、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東信息（明晰資產(chǎn)關(guān)系及目標(biāo)公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系情況）；

2、實(shí)際控制情況（了解決策權(quán)限和實(shí)際控制情況）；

3、股權(quán)限制情況。

（三）目標(biāo)公司的歷史沿革

1、目標(biāo)公司的設(shè)立、變更（包括股東、董監(jiān)高、章程、年檢、資質(zhì)、許可批準(zhǔn)和備案情況）；

2、目標(biāo)公司股東資格情況；

3、目標(biāo)公司的設(shè)立、變更等審批權(quán)限和特別程序；

4、目標(biāo)公司出資的資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資程序；

5、目標(biāo)公司注冊(cè)資本真實(shí)、足額，是否存在出資不到位、抽逃出資等情形（貨幣出資、非貨幣出資情況）。

（四）目標(biāo)公司的規(guī)范運(yùn)作

1、目標(biāo)公司的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)圖及部門(mén)職責(zé)；

2、目標(biāo)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)與資質(zhì)、許可、備案等匹配性情況；

3、內(nèi)部控制制度健全和執(zhí)行情況；

4、目標(biāo)公司資金管理和控制情況；

5、目標(biāo)公司的獨(dú)立性情況（從業(yè)務(wù)、人員、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)、機(jī)構(gòu)等情況綜合判斷）

（五）目標(biāo)公司關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)交易情況

1、全面核查關(guān)聯(lián)方情況，是否存在影響本次交易的因素或潛在糾紛；

2、關(guān)聯(lián)方資金占用情況（配合財(cái)務(wù)盡調(diào)，發(fā)現(xiàn)隱藏債務(wù)）；

3、關(guān)聯(lián)交易情況及關(guān)聯(lián)交易審批程序是否嚴(yán)格有效；

4、通過(guò)財(cái)務(wù)資料、訪談、網(wǎng)絡(luò)檢索等方式綜合判斷是否存在未披露的關(guān)聯(lián)交易（如未披露的關(guān)聯(lián)擔(dān)保、借款）。

（六）目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)

1、財(cái)務(wù)報(bào)表、銀行賬戶(hù)信息、存款情況；

2、目標(biāo)公司的主要房產(chǎn)情況（具體核查要點(diǎn)在后文房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)核查章節(jié)中論述）；

3、目標(biāo)公司主要無(wú)形資產(chǎn)情況；

4、長(zhǎng)期對(duì)外投資情況（是否涉及到先轉(zhuǎn)出再并購(gòu)的情況）；

5、固定資產(chǎn)情況；

6、目標(biāo)公司對(duì)其主要資產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)是否受限情況；

7、其他重要資產(chǎn)情況，如租賃的房屋、土地等。

（七）重大債權(quán)債務(wù)

1、目標(biāo)公司房地產(chǎn)相關(guān)的合同及履行情況說(shuō)明；重大借款、抵押擔(dān)保合同，相應(yīng)條款審查，并適當(dāng)核查協(xié)議中對(duì)股權(quán)收購(gòu)等重大限制是否存在前置許可條件；

2、目標(biāo)公司正在履行的重大合同以及合同履行情況；

3、目標(biāo)公司已履行完畢的合同是否存在潛在糾紛、合同條款是否存在疏漏；

4、目標(biāo)公司重大應(yīng)收、應(yīng)付款情況（適當(dāng)發(fā)函或通過(guò)訪談確定真實(shí)性）；

5、目標(biāo)公司是否存在因規(guī)劃、環(huán)保、勞動(dòng)用工、稅務(wù)等原因產(chǎn)生重大債務(wù)。

（八）組織結(jié)構(gòu)及勞資關(guān)系

1、目標(biāo)公司的組織結(jié)構(gòu)、部門(mén)職能及高級(jí)管理人員情況（考慮股權(quán)收購(gòu)?fù)瓿珊竽繕?biāo)公司結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題）；

2、目標(biāo)公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人任職情況（前期協(xié)議中涉及董監(jiān)高委派、高管任命的相關(guān)條款）；

3、目標(biāo)公司員工人數(shù)、人員結(jié)構(gòu)、工資發(fā)放、勞動(dòng)合同簽訂情況（考慮存在解除勞動(dòng)關(guān)系等情形的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，防范群體性勞動(dòng)爭(zhēng)議）；

4、社保、公積金繳納情況及繳納憑證。

（九）財(cái)務(wù)、稅務(wù)及政策

1、目標(biāo)公司最近三年一期的財(cái)務(wù)報(bào)告，了解目標(biāo)公司基本財(cái)務(wù)情況；

2、核實(shí)目標(biāo)公司及子公司稅務(wù)登記及納稅基本情況，了解目標(biāo)公司及子公司稅收優(yōu)惠情況；

3、目標(biāo)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否存在地方政策支持或限制，目標(biāo)公司發(fā)生重大事項(xiàng)變更時(shí)是否存在前置審批或許可要求。

（十）訴訟、仲裁、行政處罰、征信

1、近三年目標(biāo)公司涉及的已經(jīng)發(fā)生、正在發(fā)生或可預(yù)見(jiàn)的訴訟、仲裁、行政處罰等情況匯總及跟蹤；必要時(shí)需向相關(guān)法院或部門(mén)調(diào)取案件原始資料；

2、涉及目標(biāo)公司任何財(cái)產(chǎn)存在被查封、凍結(jié)及其他強(qiáng)制措施的情況，應(yīng)核查有關(guān)事項(xiàng)的全部原始資料，保持跟蹤。

3、目標(biāo)公司近三年及目前可預(yù)見(jiàn)的與第三方發(fā)生的爭(zhēng)議糾紛，以及與之相關(guān)的合同及往來(lái)文件；

4、核查目標(biāo)公司股東債務(wù)、征信、涉訴、執(zhí)行情況；

5、針對(duì)目標(biāo)公司未了爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行法律評(píng)估，判斷可能賠償?shù)臄?shù)額、可能受到的處罰和對(duì)目標(biāo)公司影響范圍。

不同類(lèi)型的地產(chǎn)項(xiàng)目，都有其自身的特點(diǎn)。在地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)調(diào)查時(shí)，除核查土地狀況、報(bào)建手續(xù)、施工狀況、權(quán)屬狀況等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目資產(chǎn)類(lèi)型、并購(gòu)方案、實(shí)施階段等情況，進(jìn)行針對(duì)性核查，而非千篇一律的按流程套模板。

（一）不同類(lèi)型的地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查要點(diǎn)

1、住宅項(xiàng)目

核查要點(diǎn)：房屋預(yù)售許可證、房屋銷(xiāo)售合同條款、房屋銷(xiāo)售情況（預(yù)售/已售/待售）、資金流動(dòng)情況、是否存在法律糾紛、銷(xiāo)售代理合同、工程款結(jié)算情況等。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

核查要點(diǎn)：（1）周邊商業(yè)環(huán)境調(diào)查，含租金、運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)、消費(fèi)人群類(lèi)型等；（2）運(yùn)營(yíng)模式，如產(chǎn)權(quán)自持、租售并舉、產(chǎn)權(quán)出售等；（3）招商情況，包括：項(xiàng)目招商計(jì)劃、品牌入駐情況、招商合同簽署情況、招商代理協(xié)議等；（4）商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售情況；（5）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，含商管公司基本情況、物業(yè)服務(wù)能力、服務(wù)范疇等；（6）目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位。

例如，自持型商業(yè)地產(chǎn)盡調(diào)，需優(yōu)先考慮的是項(xiàng)目與收購(gòu)方商業(yè)目的匹配性問(wèn)題，重點(diǎn)核查租賃合同、物業(yè)管理合同、資金回籠情況以及配套商管能力和服務(wù)范疇。售后返租型商業(yè)地產(chǎn)盡調(diào)，則應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)核查項(xiàng)目建設(shè)情況、前期融資合法性問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商與投資者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同的條款設(shè)置問(wèn)題、涉及交易主體的債權(quán)債務(wù)和擔(dān)保情況、分割銷(xiāo)售的產(chǎn)權(quán)證劃分問(wèn)題、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控制權(quán)問(wèn)題等。

3、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

核查要點(diǎn)：（1）投資協(xié)議中的限制性條款，如是否存在限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)拗飘a(chǎn)業(yè)類(lèi)型，對(duì)投資、強(qiáng)度、產(chǎn)值、稅收有明確要求等；（2）受讓程序合規(guī)性，如協(xié)議出讓需縣級(jí)以上人民政府審批、劃撥土地審批文件及出讓合同和價(jià)款是否支付完整；（3）是否存在以征地、拆遷款形式支付部分費(fèi)用而未按合同全額繳納出讓款的情形；（4）是否存在延期開(kāi)竣工、土地閑置、未有效開(kāi)發(fā)等情形；（5）違章、違規(guī)、改擴(kuò)建項(xiàng)目審批和處罰情況。

(二)不同階段的地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目，盡調(diào)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)核查項(xiàng)目土地情況及開(kāi)發(fā)前期的審批備案手續(xù)。具體內(nèi)容包括：

（1）根據(jù)土地使用權(quán)取得方式，分類(lèi)核查相關(guān)手續(xù)和審批手續(xù)合法性；如：出讓土地，核查國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證、土地出讓金支付收據(jù)等；以受讓、租賃或其他方式取得的農(nóng)用地、集體土地，核查農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地批文、轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄗ赓U）合同、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同、掛牌文件、價(jià)款支付憑證等；

（2）以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，注意《房地產(chǎn)管理法》關(guān)于全部支付出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū)、完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的限制條件；

（3）通過(guò)劃撥取得的土地使用權(quán)，重點(diǎn)核查劃撥土地的出讓審批手續(xù)、土地出讓金支付情況；

（4）通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，重點(diǎn)核查剩余土地使用權(quán)年限、土地使用權(quán)價(jià)值、目標(biāo)土地與區(qū)域規(guī)劃匹配性以及土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓是否存在附加條件限制；

（5）其他問(wèn)題：目標(biāo)地塊取得方式及審批程序合法性；土地權(quán)屬和權(quán)利限制情況；是否存在權(quán)屬糾紛或爭(zhēng)議；目標(biāo)地塊的規(guī)劃條件、用途、現(xiàn)狀等是否滿(mǎn)足受讓方需要等。

2、在建工程

在建工程核查主要涉及四個(gè)方面的問(wèn)題：（1）建設(shè)施工手續(xù)合法性、完備性；（2）在建工程與規(guī)劃匹配性；（3）在建工程相關(guān)重大合同履行情況（工程款，涉及優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題）；（4）在建工程權(quán)利限制（租賃、抵押等情形）。

以在建工程為例，通常涉及的在建工程盡調(diào)資料情況如下：

3、房產(chǎn)      

針對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容：

（1）房產(chǎn)取得的相關(guān)文件，如受讓房產(chǎn)，核查轉(zhuǎn)讓協(xié)議/拍賣(mài)文件、支付憑證、成交確認(rèn)書(shū)、評(píng)估報(bào)告、納稅憑證等；

（2）房管部門(mén)蓋章確認(rèn)的房產(chǎn)基本信息、查封、抵押信息表及相關(guān)完整資料，如抵押合同、執(zhí)行裁定書(shū)等；

（3）參照在建工程資料清單，適當(dāng)核查房產(chǎn)建設(shè)、竣工審批備案的相關(guān)資料；

（4）房屋權(quán)屬證書(shū)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證；

（5）建設(shè)合同：房產(chǎn)項(xiàng)目施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、招投標(biāo)等重大合同，并核查合同金額結(jié)算情況；

（6）經(jīng)營(yíng)合同：房屋物業(yè)服務(wù)（管理）、日常維護(hù)維修、委托運(yùn)營(yíng)合同及履行情況。

六、盡調(diào)中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）主要風(fēng)險(xiǎn)提示

一份完整的盡職調(diào)查報(bào)告，包括釋義、引言、聲明與承諾、主要風(fēng)險(xiǎn)提示、正文、后續(xù)工作安排等幾個(gè)部分。

通常來(lái)說(shuō)，盡調(diào)報(bào)告的篇幅達(dá)到數(shù)十頁(yè)甚至上百頁(yè)，絕大部分為項(xiàng)目相關(guān)的事實(shí)羅列。對(duì)于投資者而言，全面的事實(shí)和信息堆砌需要大量的時(shí)間去分析，甚至過(guò)多冗雜的信息會(huì)干擾投資者本身精準(zhǔn)的商業(yè)判斷。

為了輔助投資者更好的把握交易重點(diǎn)、把控交易節(jié)奏、設(shè)定交易條件，律師（或法務(wù)）在撰寫(xiě)“主要風(fēng)險(xiǎn)提示”部分時(shí)，必須從專(zhuān)業(yè)角度作出精準(zhǔn)判斷，根據(jù)全文總結(jié)重點(diǎn)問(wèn)題，并就相關(guān)事實(shí)、法律、風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)措施給予明確的分析和說(shuō)明。

（二）風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別及應(yīng)對(duì)

股權(quán)并購(gòu)類(lèi)型的地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)中，一般不可避免的都會(huì)遇到目標(biāo)公司重大債權(quán)債務(wù)重組、重大合同履行和解除、目標(biāo)公司資產(chǎn)瑕疵等問(wèn)題。這些問(wèn)題，都可能會(huì)成為整個(gè)項(xiàng)目后期交易中遇到的實(shí)質(zhì)性障礙。

根據(jù)目標(biāo)公司實(shí)際情況和簽署的各類(lèi)文本不同，所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和解決措施都有所不同，這也為后續(xù)的交易談判、交易文本起草提供了重要支持。

根據(jù)以往的工作經(jīng)驗(yàn)，筆者將盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)分為以下三類(lèi)：

一、項(xiàng)目固有風(fēng)險(xiǎn)。即通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)資料收集、訪談、調(diào)查、分析發(fā)現(xiàn)的，目標(biāo)公司或資產(chǎn)存在的重大法律風(fēng)險(xiǎn)。如目標(biāo)公司股東虛假出資、股權(quán)凍結(jié)質(zhì)押、目標(biāo)資產(chǎn)抵押查封、巨額借款或擔(dān)保等。

二、項(xiàng)目可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。即通過(guò)律師的專(zhuān)業(yè)性分析和判斷，可以預(yù)見(jiàn)到未來(lái)可能產(chǎn)生的糾紛或法律風(fēng)險(xiǎn)。如：目標(biāo)公司與股東人格混同，一人股東的股東大額債務(wù)可能影響目標(biāo)公司；目標(biāo)公司項(xiàng)目規(guī)劃、消防、環(huán)評(píng)等手續(xù)瑕疵，未來(lái)存在行政處罰、罰款的風(fēng)險(xiǎn)。

三、項(xiàng)目不可確定風(fēng)險(xiǎn)。即因?yàn)橘Y料不足或目標(biāo)公司提供虛假或片面性資料，律師無(wú)法相互驗(yàn)證或準(zhǔn)確判斷相關(guān)問(wèn)題，從而導(dǎo)致誤判或無(wú)法給予明確風(fēng)險(xiǎn)衡量標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。如：目標(biāo)公司隱瞞大量關(guān)聯(lián)擔(dān)保事項(xiàng)；目標(biāo)公司決策權(quán)限變更；目標(biāo)公司或目標(biāo)項(xiàng)目所處區(qū)域政策調(diào)整。

針對(duì)以上三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，在撰寫(xiě)盡調(diào)報(bào)告過(guò)程中，律師需要提高警惕性，除對(duì)已查明的事實(shí)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行說(shuō)明外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)未知風(fēng)險(xiǎn)提出假設(shè)前提分析和待核查事實(shí)的安排分析，從而盡可能避免因盡調(diào)內(nèi)容、范圍受限而產(chǎn)生的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

如果在采用資料書(shū)面核查、人員訪談、函證、網(wǎng)絡(luò)檢索、第三方走訪等多種方式進(jìn)行調(diào)查后，仍不能確定的事實(shí)，可以根據(jù)交易安排適當(dāng)建議目標(biāo)公司實(shí)際控制人或第三方出具聲明與承諾的方式進(jìn)行兜底，以保障交易步驟的正常進(jìn)行和后續(xù)交易文件中各節(jié)點(diǎn)設(shè)置的前提。