1992年6月18日，深圳市委、市政府發布《關于深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》，深圳經濟特區內農村城市化全面啟動。2003年10月29日，深圳市委、市政府出臺《關于加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》，從2003年10月30日起正式啟動寶安、龍崗兩區城市化各項工作。經過1992年特區內農村城市化和2003年特區外農村城市化，全市原村民已全部轉為城市居民，原屬于農村集體所有的土地全部轉為國家所有。由于各種歷史原因，我市兩次城市化過程中，在原屬于農村集體所有的土地上，出現了數十萬棟未依法報建的建筑物。

《中華人民共和國城鄉規劃法》第65條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。我市原屬于農村集體所有的土地上興建的數十萬棟未依法報建的建筑物，雖屬于違法建筑，但目前我市已無農村居民，鄉、村建制也已撤銷，無法根據第65條的規定進行處理。所以，農村城市化歷史遺留違法建筑只能另辟蹊徑，由市人大進行專項立法，統一處理。而《關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》（以下簡稱“處理辦法”）也因此出臺。

農村城市化歷史違建是2009年6月2日前，未依法辦理建設工程規劃許可證擅自建設的各類建筑。包括：

（一）原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑；

（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》（統一簡稱為“兩規”）處理條件，尚未接受處理的違法建筑；

（三）1999年3月5日之前 所建不符合“兩規”處理條件的違法建筑；

（四）1999年3月5日之后至 2004年10月28日之前所建的各類違法建筑；

（五）2004年10月28日之后至《決定》實施之前所建的除經區政府批準復工或者同意建設外的各類違法建筑。 

根據《處理辦法》第二條的規定，《處理辦法》適用于農村城市化歷史遺留產業類違法建筑（以下簡稱產業類歷史違建）和農村城市化歷史遺留公共配套類違法建筑（以下簡稱公配類歷史違建）的安全納管、處理確認、依法拆除或者沒收。

產業類歷史違建，包括生產經營性和商業、辦公類歷史違建。生產經營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用于工業生產或者貨物儲藏等用途的建筑物及生活配套設施。商業、辦公類歷史違建，是指實際用于商業批發與零售、商業性辦公、服務（含餐飲、娛樂）、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建筑物及生活配套設施。 公配類歷史違建，是指實際用于非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建筑物及生活配套設施。但上述違建有涉及到下列情況的，不適用《處理辦法》：

(1）住宅類、多種用途類或者其他類歷史違建；

(2)  2009年6月2日以后新建、加建、改建、擴建的產業類和公配類歷史違建；

(3）房地產登記歷史遺留問題建筑；

(4）涉及軍隊房產；

(5）已出讓固有土地的權屬人違反城鄉規劃法律法規建設的建筑物 ；

(6）涉嫌違法的臨時建筑；

負責農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的主要機構是區查違辦，而街道辦事處負責審查工作中的初審工作。大致的流程是先由當事人申請，再由街道辦事處初審，然后區查違辦審查和分類處理，最后依法處理確認或者拆除沒收，詳細步驟如下：

第一步：歷史違建當事人或者管理人持身份證明等相關資料文件向轄區街道辦事處申請處理。

第二步：根據《處理辦法》第18條，街道辦事處負責歷史違建處理的初審，包括建設時間核查、當事人身份確認、權屬調查和分宗定界、建筑物現狀用途核實。根據《處理辦法》第19 條，街道辦事處核查歷史建設時間時，可以結合地形圖、航拍資料、衛星資料、房屋編碼信息、歷史違建所屬社區工作站和原農村集體經濟組織或其繼受單位證明等情況綜合確定，有航拍資料、衛星資料的，應當以航拍資料、衛星資料作為建設時間核查的主要依據。

第三步：區查違辦通過五輪審查開展具體處理核查工作。

第一輪審查（處理范圍審查），對不屬于歷史違建處理范圍的，書面答復當事人并說明理由；對屬于歷史違建處理范圍的，由區查違辦向轄區規劃國土審查部門發出征詢處理意見函 。

第二輪審查（規劃土地審查），由規劃土地審查部門出具規劃土地審查意見書。

第三輪審查（生態控制審查），規劃土地審查意見書注明不涉及占用基本生態控制線、或者涉及占用基本生態控制線，但建設時間在2005年11月1日前，或者因基本生態控制線局部調整被調入線內的，區查違辦直接通過生態控制審查。否則應向發展改革、經貿信息、人居環境、水務、城管等主管部門發出征詢意見函。

第四輪審查（安全審查），對于通過規劃土地審查及生態控制線審查的，告知歷史違建當事人或者管理人辦理房屋安全鑒定、消防驗收或者備案手續 。

第五輪審查（通知繳費審查），根據《處理辦法》第29條的規定，通過規劃土地審查、生態控制審查的歷史違建，已辦理房屋安全鑒定、消防驗收或者備案手續，或者已取得房屋安全和消防安全的有效證明，并且已按照規定提交相應承諾書的，區規劃土地監察機構依法出具罰款繳納通知書，區查違辦應當在10個工作日內核發地價繳納通知書。歷史違建當事人或者管理人應當將罰款和地價的繳費憑證，及時提交給區查違辦，否則區查違辦不能進入后續處理程序。

第四步：不符合相關規定的，區規劃土地監察機構負責對歷史違建依法作出拆除或者沒收的行政處罰。符合相關規定的，已繳納罰款及地價并取得經區建設部門備案的房屋安全鑒定報告（或者相關有效證明文件）和消防驗收（或者備案憑證或者相關有效證明文件），且未受地質災害影響（或者已采取有效防災措施）的，區查違辦將下發《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑處理證明書》。 

根據《處理辦法》第33條，歷史違建通過街道辦事處初審后，由街道辦事處將初審材料移送區查違辦。經審查符合初審要求和《處理辦法》第二十四條第一款第（一）項規定的，區查違辦應當設立卷宗，并在收到承諾書5個工作日內向區城市更新職能部門發出《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑簡易處理征詢意見函》。

擬申報城市更新單元計劃并且權屬清晰的合法土地達到50%的，由區城市更新職能部門受理計劃申報并核發《深圳市農村城市化歷史違建簡易處理意見書》，并答復區查違辦。

區查違辦收到同意簡易處理的答復后，核發《深圳市農村城市化歷史違建簡易處理通知書》（以下簡稱《簡易處理通知書》）。 計劃申報主體及時提交給區城市更新職能部門 ，用于城市更新單元計劃申報后續手續辦理 。根據《處理辦法》第 34 條，已取得《簡易處理通知書》的歷史違建及其用地，在其所在的城市更新單元實施拆除重建時，視為權屬清晰的合法建筑物及土地，涉及繳納的罰款和地價應當在城市更新項目實施主體與規劃國土部門簽訂土地 使用權出讓合同前繳清。

城市更新單元計劃未經批準，或者經批準的城市更新單元拆除范圍不包括已經簡易處理的歷史違建的，《簡易處理通知書》自動失效 。

深圳兩次農村城市化進程是過去深圳近四十年高速發展的縮影，違法建筑作為生產要素直接促進了深圳經濟的發展，但是也因其先天不足而逐漸無法適應未來城市發展和改善民生的要求。因此，“處理辦法”的出臺，對農村城市化歷史遺留產業類或者公配類違法建筑的妥善處理和整個城市的發展穩定，都有著重要的促進意義。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“西政資本”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題：