商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金，是一個(gè)不斷變動(dòng)的數(shù)值，其取決于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的榮與衰。目前在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，租金且不斷增長(zhǎng)的模式是否正確？是否合理？本文介紹一下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是從何角度來(lái)設(shè)定項(xiàng)目租金的方式與驗(yàn)證手段。
（一）設(shè)定租金主要是考慮到三方面
1、項(xiàng)目所在地的商圈租金水平
即對(duì)自身項(xiàng)目周邊的同類(lèi)競(jìng)品商業(yè)概況去類(lèi)推估值以供參考。通常會(huì)對(duì)競(jìng)品目標(biāo)租金水平對(duì)比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對(duì)比分析等，結(jié)合自身項(xiàng)目商戶組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標(biāo)客戶、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡(jiǎn)單粗暴，但是也是最經(jīng)濟(jì)。
2、承租人的經(jīng)營(yíng)承受能力
這就要求租金的設(shè)定前，必須了解各個(gè)業(yè)態(tài)的承租水平或毛利率，預(yù)估該類(lèi)業(yè)態(tài)的承租能力。這種方式對(duì)于經(jīng)營(yíng)者要求極高，且要求有著準(zhǔn)確價(jià)值判斷。
通用公式：
年租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平
租金單價(jià)=年租金/12/30/租賃面積
注：餐飲類(lèi)中快餐承租水平較高，一般為營(yíng)業(yè)額的8%-12%。大型餐飲承租水平略低于快餐類(lèi)，約為營(yíng)業(yè)額的7%-8%。
超市：為營(yíng)業(yè)額的2%-3%左右。
3、商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率要求
這三項(xiàng)要求，其實(shí)是在做出分項(xiàng)調(diào)研和測(cè)算后，進(jìn)行統(tǒng)合考量的。由此方能進(jìn)行下一步推導(dǎo)，決不能僅僅只看一項(xiàng)就貿(mào)然決策。
（二）租金推導(dǎo)方式
1、租金水平類(lèi)比法，以項(xiàng)目所在區(qū)域商圈，以及同城各大零售商圈的平均租金水平為基礎(chǔ)，推測(cè)本項(xiàng)目商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平的高低，是所有商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。
2、保本保利定價(jià)法，即以實(shí)際承租人的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。因?yàn)橹挥卸鄶?shù)承租人有贏利有收益，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能長(zhǎng)期支付租金并進(jìn)行提升。同時(shí)承租人在開(kāi)店經(jīng)營(yíng)前，通常會(huì)對(duì)開(kāi)業(yè)后的營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作初步測(cè)算，并測(cè)算倒推是否能夠承擔(dān)得起相應(yīng)租金。
4、投資收益分析法，通常是以該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平。
二、租金價(jià)格的設(shè)定前提
（二）以擬入駐商戶的均價(jià)價(jià)格錨定，即以零售類(lèi)、服飾等品牌店鋪的產(chǎn)品均價(jià)作為租金價(jià)格對(duì)標(biāo)標(biāo)的，而餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)類(lèi)的租金，則根據(jù)樓層租金和項(xiàng)目實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整。
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收費(fèi)方式
通常國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收取費(fèi)用，按照類(lèi)型的不同而有所不同。例如購(gòu)物中心類(lèi)的收費(fèi)目一般是租金、物業(yè)管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)和水電燃?xì)赓M(fèi)。而寫(xiě)字樓項(xiàng)目則是租金、物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)照明延時(shí)費(fèi)。對(duì)商業(yè)街產(chǎn)品，則是租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)等。在此以購(gòu)物中心為例，說(shuō)一下商業(yè)地產(chǎn)中的租金類(lèi)型：
（一）固定租金模式
（二）提成租金（也稱(chēng)為：扣率租金、扣點(diǎn)租金或抽成租金）
（三）固定租金+提成租金模式
以上模式適用的條件不同，比如零售類(lèi)業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務(wù)、娛樂(lè)休閑類(lèi)則以采用固定租金模式居多，餐飲服務(wù)類(lèi)以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。
四、影響租金水平的關(guān)鍵因素
（一）項(xiàng)目周邊供求關(guān)系
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的最終租金價(jià)格，決定性因素是項(xiàng)目本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平，尤其是商圈價(jià)值的認(rèn)定。在此，我將商圈分為三種：比如增量商圈、穩(wěn)定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。
1、增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場(chǎng)在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區(qū)域，隨著寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導(dǎo)致商圈還處于增長(zhǎng)中，在此類(lèi)的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來(lái)。舉例來(lái)說(shuō)，在此情形的商圈中，由于人口導(dǎo)入后，餐飲需求會(huì)持續(xù)旺盛，所以租金仍然有增長(zhǎng)性。
2、穩(wěn)定商圈中是指地塊區(qū)域已近飽和狀態(tài)，貿(mào)然再加入商業(yè)項(xiàng)目會(huì)造成商圈內(nèi)商業(yè)生態(tài)的波動(dòng)情形。在此類(lèi)商圈中的經(jīng)營(yíng)壓力非常大，需要比拼項(xiàng)目的硬件因素（如空間、動(dòng)線、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調(diào)性、品牌、運(yùn)營(yíng)等），這會(huì)直接使得租金難以快速增長(zhǎng)，反而可能會(huì)加大運(yùn)營(yíng)成本。但此種商圈的好處是租金長(zhǎng)期利益可見(jiàn)且比較穩(wěn)定，非常適合進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)行金融化測(cè)算。
3、塌陷商圈是指由于某種原因?qū)е律倘ξs或衰退，在這種商圈中一定會(huì)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)、持續(xù)衰落的情況。一旦增加有新項(xiàng)目，便會(huì)使得整個(gè)商圈中類(lèi)似項(xiàng)目中的商戶盈收下滑，此時(shí)別說(shuō)漲租金了，能維持租戶不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。
（二）承租戶的產(chǎn)品與銷(xiāo)售能力
所有承租戶的銷(xiāo)售能力，在后期經(jīng)營(yíng)中能否實(shí)現(xiàn)，取決于自身產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)方式與店鋪所在位置這三個(gè)決定性因素。該三者只要能占據(jù)兩項(xiàng)，基本就足以保障企業(yè)的發(fā)展與生存。但這涉及到極其復(fù)雜的認(rèn)知和體系，所以本文不在此展開(kāi)。
簡(jiǎn)要說(shuō)，就是承租戶能否認(rèn)可租金并長(zhǎng)期跟隨項(xiàng)目成長(zhǎng)，自身的產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)方式是否強(qiáng)大也有著很深的關(guān)聯(lián)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招徠承租戶時(shí)就需要進(jìn)行一系列的甄別和認(rèn)定工作，否則會(huì)影響項(xiàng)目的租金收益。
五、租金定價(jià)驗(yàn)證
年度總收入=年租金收入（項(xiàng)目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財(cái)務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動(dòng)成本（如：營(yíng)運(yùn)、招商、市場(chǎng)推廣費(fèi)8%）+各種稅費(fèi) (如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分?jǐn)傎M(fèi)）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%）。 加3個(gè)月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3。加前期開(kāi)辦分?jǐn)傎M(fèi)等+其它費(fèi)用等
然后設(shè)定樓層租金系數(shù)，測(cè)算樓層租金占百分比：
最后與市場(chǎng)調(diào)研租金水平進(jìn)行對(duì)比，并判斷自身項(xiàng)目租金是否合理。
由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在首年租金價(jià)格會(huì)根據(jù)業(yè)態(tài)、品類(lèi)、品級(jí)、商圈、競(jìng)品等多因素影響，所以租金后在后期進(jìn)行調(diào)整。因此租金體系是參考性?xún)r(jià)格，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，將有適當(dāng)提高或降低。同時(shí)，對(duì)于商圈穩(wěn)定和項(xiàng)目發(fā)展來(lái)說(shuō)，首要問(wèn)題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，與商家一起共同做旺市場(chǎng)。所以，新項(xiàng)目前期應(yīng)當(dāng)以相對(duì)較低租金入市，以求達(dá)到低開(kāi)高走的效果。
最后，由于商業(yè)地產(chǎn)中租金雖然重要，但更重要的是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)因素。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠保持租金的合理增長(zhǎng)，在前期是取決于項(xiàng)目位置、規(guī)劃和人口，然而后期一定是被項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力所左右。這是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中最不被看重的因素，也正是很多項(xiàng)目難以為繼的因素。即便有數(shù)百座項(xiàng)目，缺失了運(yùn)營(yíng)，依然會(huì)存在大量的閉店、逃逸情況，不利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展，更不要妄想能以REITs形式上市。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 商業(yè)地產(chǎn)如何設(shè)定租金？
