觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
目前佳兆業能否展期信用債仍有待觀察，若它能邁過這道坎，接下來的路或許會光明一些。
近期，面臨流動性問題的深圳房企佳兆業正忙于積極自救。先是宣布已就本金額約人民幣10.968億元的理財產品實施償還措施，隨后緊急處置了位于香港的2宗地。
11月25日晚間，佳兆業公布對美元債展期的計劃，這預示著郭氏已經面臨較為嚴峻的債務違約風險。近期發生在佳兆業身上的理財產品、私募基金兌付等問題更多屬于非標資產的范疇，而如今它需要同時拆除信用債埋藏的“雷”。
在此之前，佳兆業未能分別兌付5850.13萬美元、2987.5萬美元的2023年、2025年到期美元票據的利息，正處于30天寬限期內，而期限將分別為12月11日、12月12日。有消息稱，相關債權人已就此向投資銀行及律所尋求專業建議。
佳兆業最新啟動展期的是2021年12月7日到期的6.5%%優先票據，本金總額4億美元。于公告日期，現有票據項下的未償還本金額為4億美元，計劃進行交換要約及同意征求。
公告顯示，佳兆業提供的交換及同意代價條件為：每1000美元本金額本金額25.00美元，即現金償付2.5%；本金總額1000美元的2023年到期美元計價優先票據，新舊票據等量交換；以及資本化利息。
新票據將于2023年6月6日到期，仍按年利率6.5%計息，悉數以現金支付，或倘若佳兆業選擇到期日以外的任何付息日以實物支付利息悉數支付有關利息，則按年利率7.5%計息，于每半年期末支付。
實際上，近兩日REDD已援引知情人士說法稱，佳兆業計劃提議將4億美元到期票據延期一年半，并可能不包括先行支付的現金或額外的信用增級。
觀點地產新媒體了解，境外發行的高息債券面臨到期兌付壓力時，一般可以采用同意征求、交換要約、協議安排等解決方式。協議安排多用于債務重組，交換要約及同意征求則出現在債務重組前；其中交換要約通常需要100%投資人同意，同意征求則對一般僅對重大條款需100%同意。
今年10月，鑫苑置業、海倫堡都曾針對即將到期的美元債啟動交換要約計劃，當代置業則曾宣布對10月25日到期的2.5億美元優先票據采用同意征求方式。
對于佳兆業而言，目前它為投資人開出的現金償付2.5%，新票據沿用原有利率等條件，與常見做法無異，但至少需要接納交換的3.8億美元（相當于95%接納率）。也就是說，在11月25日12月2日征求期內，若最終接納率低于95%，交換要約及同意征求將自動失敗。
縱觀整個展期方案，流動性承壓的佳兆業已難以提供諸如提高票息等現金補償條件。但相比于這點，不補充增信措施或許才是真正左右事態變化的問題所在。
企業在融資時為了提高信用等級，會提供相應增信措施。常見方式是通過擔保人提供保證擔保，范圍涉及債券本金、利息、違約金、損害賠償金等，實現債權的全部費用和其它應支付的費用。而且，這多發生于信用狀況相對弱的發行主體之間。
在今年尋求債務展期的內房企中，國瑞置業于1月上旬對2022年到期的13.5%優先票據進行交換要約及同意征求時明確，現有票據未獲擔保，但新票據將由抵押品擔保。具體擔保方式包括對所持廊坊國興、啟東市國瑞置業所有股本予以押記，以及控股股東提供個人擔保。
另一個案例是近期同樣面臨流動性壓力的陽光城，對旗下8只美元債契約修訂的同意征求以及3只美元債交換要約，后者交換的新票據由陽光城母公司提供擔保，并由實控人林騰蛟提供個人擔保。
陽光城為交換要約的三只美元債開出的新票據利率最高達10.25%，但最終經過期限延長，同意率也僅分別為87.98%、87.66%、92.41%，與85%的最低門檻相距不遠。
這也是債務違約帶來的蝴蝶效應，一旦發行主體有非標/信用債違約的事實或潛在風險，后續再融資能力便會受到影響，包括債券市場、銀行授信等渠道都會嚴重受限，風險最終大范圍傳導。
但投資人或許同樣進退維谷：若不接受債務展期，企業就面臨破產清算的風險，而境外債的清算順序在境內債之后；加上境外債沒有足夠抵押和擔保，相比之下債務回收率也不及境內債。六年前佳兆業面臨另一場危機時，境外債權人已對此深有感觸。
一位香港資本市場人士就對觀點地產新媒體形容，海外美元債的投資者現在是“砧板上的肉”，沒有太多選擇。
令佳兆業陷入當前困境的大背景，在公告中也有提及。
公告顯示，下半年房地產商及為該行業增長和發展提供資金的資本市場經歷了一個拐點。僅就佳兆業而言，穆迪、標普、惠譽先后將公司評級下調至C級，隨后應公司要求撤回評級。但這加劇了佳兆業獲得融資的難度，加上目前的短期流動性問題，導致發生若干貸款協議項下的若干觸發事件。
盡管強調是“短期流動性問題”，佳兆業面臨的挑戰仍較為嚴峻。此前標普預計，佳兆業32億美元將于未來一年內到期，再融資存在重大風險。
近期佳兆業已著手排雷，包括此前將香港屯門青山公路宅地出售，接盤方為曾有多次合作的“玩具大王”蔡志明，據悉或回流13億港元；11月22日宣布錦恒財富兌付方案，計劃按到期時間順序分期兌付。
11月24日，遠東發展聯合新世界收購佳兆業參股50%的迅富國際，借此獲得香港啟德一宗宅地。該地塊即曾經轟動一時的高銀啟德宅地，扣除相應未償還本金、待售款代價后，迅富國際套現36.64億港元，佳兆業對應則回流逾18億港元。
目前佳兆業能否展期信用債仍有待觀察，若它能邁過這道坎，接下來的路或許會光明一些
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