作者：內幕君

來源：地產風聲（ID：fangshi488）

前幾天，“哭狗”推來的年度報告顯示，狗蛋2020年聽了800多個小時的歌，其中聽得最多的一首歌是《怒放的生命》，馬老師傾情演繹的版本。

狗蛋說，每天早上起床聽一遍，比喝咖啡還醒腦。

內幕君也不懂狗蛋怎么想的。

不過餓了么的賬單打了狗蛋的臉。

這一年他點了632單外賣，最常光顧的就是“星爸爸”。事實上，音樂還是沒有咖啡因提神。

中國人喜歡在年底算賬，這是一個好習慣。

一方面，有助于大家認清自我；另一方面，有助于自我認清他人。

就在歷史的列車滑入2021年的前一刻，地產圈也進行了年度“清算”，各類灌水榜單如約而至，真真假假，令人眼花。

和往年不同的是，今年算賬之際，還算出了一波人事震蕩。

1

兩個月之前，內幕君寫過《盧俊義們正在失去光環》，那會就提到地產圈的明星高管們已經邁入下坡路段。

沒想到的是，年底下坡下得成群結隊，有一種山體滑坡之勢：

12月30日，媒體曝出禹洲集團執行總裁許珂離職時間確定；

同日，龍光集團執行副總裁吳劍被傳將離職；

12月31日，三巽集團總裁王本龍被傳將離職創業；

同日，那個經常“被離職”的劉森峰確定離職。

如果再把12月26日張巧龍卸任彰泰集團總裁算上，2020年最后7天里，地產圈發生了5起較大的人事變動。

2020一年被離職N回又辟謠M回的劉森峰，這次真的離了。確定辭任實地集團副董事長兼總裁后，不用再配合張公子“演戲”的劉森峰，第一時間在朋友圈發文：

一個人身份的高低，是由他周圍的朋友決定的。朋友越多、能力越強、越重要，意味著他的個人價值越高，對他的事業幫助越大……

文字底下配了一張三人合影：劉森峰站C位，王本龍和張巧龍在兩側。

按照劉森峰的說法，他們三個人因為選擇創業所以辭職。

媒體稱這三個同一時間離職的總裁是“創業三人行”。 

狗蛋說，還可以叫一峰托二龍。 

不過，狗蛋并不贊同劉森峰說的“身份高低由周圍的朋友決定”，人沒有身份高低貴賤之分，只有貧窮富貴之別。

所以劉森峰應該把離職創業感言改一改：

一個人財富的多寡，是由他周圍的朋友決定的。

他曾經的老板楊國強經常說自個是個農民，可見在老楊眼里，農民和老板只是身份不同，并沒有高低的區分。

選擇當老板的劉森峰，將來或許能懂老楊為什么低調，至少口頭上要低調。

但狗蛋也不贊同“一個人財富多寡由周圍的朋友決定”。

2

劉森峰職業和財富巔峰都是在碧桂園時期創造的。

地產行業打雞血的2016年，劉森峰領導下的碧桂園江蘇區域一馬當先，給集團貢獻了367億銷售額，助力碧桂園邁入3000億陣營。

那一年，剛40歲的劉森峰賺到了人生的第一個”小目標“：年收入過億元。

劉森峰也因此獲封“億元獎金總裁”。

張巧龍、王本龍也都是2016年那輪上漲周期里冒出來的明星高管：

一個在藍光一路高光，一個在正榮欣欣向榮。

如今，人還是那個人，但不如從前春風得意。這里頭的唯二變量是平臺和行情。

所以，人生真相帝狗蛋和吳阿姨所見略同：

一個人（特別是地產人）財富多寡由行情和平臺決定。

“一峰二龍”都是最近一年從自己如魚得水的平臺跳到另一個平臺，換句話說，在新平臺最多的也就干了一年。

之所以總裁如流水，一方面是行情不再，以往被過度包裝的個人英雄主義色彩淡去；一方面是水土不服。這些明星經理人跳槽都有一個特點：

職位高升、平臺下沉。

簡單點說就是去比原公司更小的公司當更大的官。

比如劉森峰，在碧桂園時是眾多副總裁中的一個，去實地榮升總裁，一人之下萬人之上。

職位提升看似權力更大，更有機會放手一搏，但問題就在于：

越小的平臺往往越缺乏職業化。

沒有職業化也就意味著，企業容易出現老板大權獨攬的局面，或者家族化烙印太深，過江龍難以施展拳腳。

從“人才收割機”龍光身上，能窺見這場行業高管群體滑坡的根源。

3

繼陽光城、泰禾之后，最近兩年，還能不惜重金批量挖人的房企，估計只有龍光一家。

最近兩年，龍光挖來的高管足夠組成一個全明星陣容了：泰禾副總裁沈力男、融信執行董事吳劍、華夏幸福住宅公司總裁傅明磊、龍湖副總裁胡浩、綠城CFO馮征……

這些人中，有擅長品牌運作的，有擅長管理運營的，有工于產品研發的，還有資本運作高手。

與此同時，大家發現，一代新人換舊人，舊人還沒走遠，新人也走了。

新世界來的陳觀展、招商商置來的毛偉東、龍湖的胡浩，高管一茬接一茬地換，短的入職1個月即撤，長的一年。

最近走人的吳劍，2019年8月加盟，2020年12月確定離職，待16個月算久的了。

狗蛋基友、地產江湖百曉生狗剩表示：應該是熬了16個月。

“今年初吳劍就想走了，被疫情耽擱了。”

狗剩還透露，吳劍一度想去金地，但曾經萬科“戰投幫”扛把子、清華高材生、擁有斯坦福商學位、IBM 和麥肯錫履歷的張晉元先去占了坑。

此后也有根植廣東的房企找過吳劍，沒談攏。

和吳劍同樣成名于閩系房企，人稱“地產文青”的沈力男，聽說也早在2019年就心生去意，不過老沈比較能熬，目前仍按兵不動。

狗剩說，老沈屬于不顯山不露水，悄無聲息事情做好的類型，在泰禾時期，和黃老板一唱一和，磨合得特別順滑，到了龍光，日子就澀多了。

外來的高管在龍光沒什么話語權，更別提實權。

龍光自誕生開始，就帶著強烈的家族色彩，公司創始人隊伍里，除了紀海鵬，還有其弟紀建德，親戚姚美瑞、姚耀林。

初創時的老員工，一堆“膠己人”，隨著公司發展壯大，其中的不少人開始把守要職，這些老將組成的“潮汕幫”和外來職業經理人，很難形成合力。

這些人有時候會越級匯報給紀海鵬。

有媒體報道過一個細節，“龍光內部高管會議上，大家說著說著，就說起了潮汕話。”

狗剩說，雖然老紀有心去家族化，招來一批批經理人，可惜自個沒學會放權。前幾天被旭輝撩了的彰泰，它大當家的也是如此。

吳劍在融信自主權比較大，雖然歐宗洪也攬權。和歐老板比起來，紀老板給的自由度沒那么高。

狗剩說對比之下紀老板簡直是控制狂。

4

除了“人才收割機”，龍光還有另一個外號：地王收割機。

2014年銷售額剛過百億的龍光，在當年斥資46.8億拿下深圳龍華白石龍地王，此后兩年，龍光又分別以112.5億、140.6億斬獲龍華紅山與光明區兩個“地王”項目。

樓市余熱還在的2017年，龍光聯手合景泰富擊敗新鴻基、新世界、萬科、華潤、中海等13家房企，以總價168.55億港元拿下香港鴨脷洲地王。

這一價格打破了香港近20年土地總價記錄，高出市場預估值上限48%。

每年拿一個“地王之王”，這樣的龍光，融信、信達碰上了估計也得畏懼三分。

就算樓市喧囂歸于平靜的2019年，龍光仍然以最高限價65.85億元競得深圳紅山地塊。

孫大膽都說“要謹慎拿地”的2020年，龍光撒錢的手依然沒停下。

5月15日，深圳前海的一宗采用“雙限雙競”的宅地開拍，吸引16家房企搶食，最終又被龍光以115.97億元+配建人才房40760㎡拿下，溢價率高達45%。

估算下來，可售樓面價高達87409元每平，妥妥的深圳單價地王。

2016年周期下高舉高打算是順勢而為，現在逆常規操作是何意？

有句老話叫：箭在弦上，不得不發。

這也是明星高管所下沉的中小房企面臨的困境：逆勢下還得繼續沖規模，給資本講故事。

狗剩回憶，大概是2018年的春天，龍光拿到一些便宜資金并簽了對賭協議，協議有約：2020年沒達成千億銷售額，資金成本提升3個點。

所以2018年開始，原本活躍在廣東的龍光開始全國化，計劃2018年底完成長三角登陸。

目前來看，這個flag躺倒了。

龍光2019年960億合約銷售額中，長三角區域只貢獻了30個億，占比3%。大灣區則貢獻了占比近60%的銷售額，此外，南寧區域銷售占比超過25%。

在拿地方面，2019年龍光新獲的31個項目中，有7成位于大灣區。這就決定了，龍光2020年可售的1800億貨值中有60%來自大灣區。

總而言之，龍光的全國化戰略落地并不理想，并且踏空了長三角最近一輪上漲周期。對此狗剩感慨：

早期跟著紀海鵬打江山的老將，成了企業發展中后期最大的阻礙。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 房企高管的一次群體滑坡