作者：松柏長青

來源：巴路君（ID:baluzhengguijun)

一、本輪房地產下行的性質

本輪地產降溫到底是供給側導致的還是需求側導致，關系到我們對投資機會的判斷。

我們猜測，此輪房地產降溫是供給側引起的，之后供給側的問題反作用于需求側加重了房地產行業的問題。

首先，頭部房地產企業出現信用問題的時間早于需求側問題。華夏幸福股票是在20年12月就開始了暴跌，中國恒大是在21年3月之后開始暴跌。而2021年4月30中央政治局會議對于地產仍然強調要防止以學區房名義炒作房價，并且重申房住不炒、不把房地產作為短期刺激經濟的手段。從這個角度來看，至少在4月30日之前，房地產市場作為整體還是平穩甚至局部地區過熱的。

其次，此輪地產降溫前，房地產需求端數據好于前兩輪（2011、2014）。從圖中可以看到，在降溫前，當前房價上漲城市數目是明顯高于2011和2014年的。

圖：三輪房產降溫前房價上漲城市數目對比

數據來源：Wind.

再次，商品房待售面積處于近十年來最低水平。

基于上述三個方面的因素，我們大膽判斷，當前房地產行業的下行不是由于需求側引發的而是由于供給側引發的。

具體而言，因為按揭貸款發放過慢甚至暫停給了脆弱的房地產行業現金流沉重壓力。房地產企業之前賣出的期房還要靠按揭貸款來施工呢。這樣麻煩就來了，供給側的問題會反作用于需求側。比如期房爛尾的擔憂會動搖住房消費者的購房信心。消費者的動搖無疑給房地產行業的下行雪上加霜。因此政策的癥結在于，鞏固期房信仰，重塑住房消費者的購房信心。

二、此輪房地產下行帶來的投資思考

每一輪房地產下行都會帶來投資機會，這一次或許也不會例外。

12月6日政治局會議召開。個人認為，此次政治局會議關于地產的表態是超預期的。

關于地產，最高決策層強調：“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”。關鍵詞：保障性住房建設、合理住房需求、健康發展、良性循環。明年的地產政策將圍繞這四個關鍵詞展開。這四個關鍵詞當中有兩個是新詞，一個是合理住房需求，一個是良性循環。這兩個新詞都是積極的，且含義相對寬泛。合理住房需求指向的是需求政策，良性循環可能針對的是房地產企業的合理融資需求。

對于地產行業來說，它的循環如下圖所示。

良性循環是什么很難界定清楚，但是不是什么是比較清楚的。

首先，不管怎么樣，良性和積極的、好的聯系在一起。

其次，合理的融資需求得不到滿足，大面積企業短期內面臨違約風險，合理的購房需求按揭貸款需要排隊等，這些都不應該是良性循環。也就是說，一切不正常的現象都不屬于良性循環的范疇。

根據房地產行業循環示意圖，促進良性循環可以理解為“哪里不通疏通哪里”打通循環的堵點和薄弱環節。當前，房地產循環的主要環節都出現了不良的征兆：（1）土地流拍率高企；（2）多家頭部房地產企業都面臨違約跡象；（3）按揭貸款到7月就沒有額度了；（4）70個大中城市二手房環比上漲城市數目只有4個；（5）20個城市發布限跌令。如此等等都不能算是良性循環。

既然如此，針對房地產行業的政策會不會多管齊下，針對各個環節的不良現象進行治理呢？

與此同時，如果前文所認為的，當前地產的降溫是供給側誘發的而不是需求側引發的，也就是說老百姓的剛需還在。如果政策到位，期房信仰沒有被打破，房地產行業是否會迎來一次比較大的、且比較快速的反彈呢？

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原標題： 房地產下行的性質