克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，北京首輪集中土拍表現明顯回溫。
2月16-17日，北京打響了新年集中供地的“第一槍”，共推出18宗含宅用地，最終成交17宗，其中9宗地塊底價成交，2宗地塊達到最高限價。整體來看，無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，本次土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖。
01 競現房比例成常態 嚴控地價下仍有多家房企參拍
作為2022年集中供地的第一槍，北京本輪土拍大體上延續了2021年的風格，值得一提的是競現房銷售從試點成為普遍現象，本次掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊采用了競現房銷售面積競拍方式，占比達到50%。
現房銷售，既能夠防止項目扎堆入市，又能夠更加切實地保障消費者的權益，做到“所見既所得”，未來同期開盤的項目中，現房項目也比期房項目更具備優勢。但是要做到現房銷售，也對開發商的施工能力、現金流能力提出了更高的要求，還會大幅降低開發商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。北京本次為使開發商即使現房條件下也能盈利，地價控制更為明顯，本次18宗地塊中，有1宗地塊最高限價溢價率僅3%，4宗最高溢價率5%，2宗最高溢價率10%。
因此本次土拍吸引了較多開發商的積極參拍，參拍房企達到20余家，華潤、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。此外北京本次土拍依然延續了對于高標準方案的要求，基本所有地塊若競拍進入最后一個階段，都需要提交高標準方案。
02 溢價率提高、流拍率降低 3宗地塊觸及最高限價
此外本次有3宗地塊觸及最高限價，分別為華潤競得的豐臺區紀家廟地塊、綠城競得的朝陽區崔各莊地塊和建發競得的中關村生命科學園地塊，華潤和綠城地塊最終分別以6%的政府產權、4.1萬平方米的現房銷售成交，而中關村生命科學園地塊進入競現房銷售環節后就無房企舉牌，最終由建發以最高限價競得。
03 仍保有較高盈利空間 房價地價差全部高于2萬元/平方米
與過去只看規模的心態不同，項目的盈利水平是目前房企投資關注的最重要因素，本次北京土拍整體盈利空間較高，17宗地塊的成交樓板價與住宅銷售指導價之間均有2萬元/平方米以上的價差，給房企留下了較大的盈利空間。
反之北京城建競得的豐臺區[2022]003號地塊，成交樓板價為22008元/平方米，銷售指導價達到88000元/平方米，地價房價比僅有0.26，房價與地價的差值更是在6萬元/平方米以上。但地塊存在5.4萬平方米的產業用地，且有9800平方米的保障房，運營的復雜系數較高，因此最終仍是底價成交。
04 大興區成交4宗含宅用地 近郊成為主要供應區域
從地塊的區域分布來看，近郊區持續成為北京土地供應的主力區域：大興區共成交4宗地，總建面達到49.27萬平方米，位列第一名；其次昌平區、順義區、通州區和房山區均有地塊出讓，近郊供應面積共計96.72萬平方米，占60%。
05 國央企仍是頂梁柱 半數十強房企均有收獲
綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家。其中朝陽區崔各莊地塊更是本次土拍熱度最高地塊，中海、華潤和綠城均積極出價，觸及最高限價后綠城以現房銷售4.1萬平方米的成交，也是本次土拍中唯一需要現房銷售的地塊。
此外中海、華潤也各落2子，保利和金地也通過聯合體的形式拿下2宗地塊，10強房企中有5家本次在北京拿地。此外規模房企旭輝、建發也有所斬獲，北京本土平臺公司（興創、北京城建、北投、懷柔科學城）拿地占比約為三成左右（按幅數計算）。品牌房企對北京的參拍意愿仍然強烈。
整體來看，北京首輪集中土拍表現有所回溫，雖然仍有半數地塊底價成交，但是也出現了崔各莊、中關村生命科學園地塊這樣觸及限價的地塊，且品牌房企的回歸、積極參拍也說明企業的投資積極性正在修復。北京本輪土拍的表現對于今年土地市場的信心的提振有一定作用。
由于行業現在仍整體處于低谷期，集中供地預計還會出現“分化”的情況：一線城市土地市場或將率先回溫，10強房企中的國企央企已開始積極拿地，而其他城市、企業則還需要一段時間的修復期。
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