丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
按照往年的慣例，春節假期這個時段往往是全年冰點，但借助“就地過年”的機會，一線城市人口流動減弱，剛需、改善迎來一波集中釋放。房企也紛紛提出了“春節不打烊”的口號，安排項目銷售人員通過調班、輪休等方式輪流在崗，調整供貨節奏，搶占銷售“窗口期”。
從成交來看，整體成交表現出“淡季不淡”的特征，30個重點城市在春節周（2021年2月11日-2月17日，下同）總成交量更是創3年來新高。分城市來看，總體呈現出“強者恒強，弱者持弱”的分化特征。
值得注意的是，春節期間上海、深圳和北京紛紛加強市場監管釋放出一定的信號意義，全面落實“房住不炒”，穩定市場預期。鑒于現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，預計未來樓市冷暖變化將與信貸資金管控強度緊密正相關。
46城春節兩周供應同比降3成
受“就地過年”影響，2021年春節假期房企推盤積極性普遍不高，尤其是三四線城市推盤積極性更是下降。據CRIC數據顯示，重點監測的46個城市在春節兩周（2021年2月4日-2月17日，下同）的新增供應量有了明顯回落，較2020年同期下降了35%，與2019年同期相比降幅也達到了28%。
推盤積極性不高，與河北、黑龍江等省份新冠疫情“反撲”，中央強調“就地過年”密切相關。部分房企看淡春節樓市，推盤力度均有回調，與此同時，在推廣時同樣弱化了“返鄉置業”的口號。據CRIC監測，2021年春節期間，TOP30房企中僅有世茂、金科等少數房企推出了區域聯動的返鄉活動，多數都是以項目層面推出。
春節“返鄉難”的情況下，給一二線城市帶來了機會。房企也調整自身供貨節奏，著力加碼留人能力較強的省會二線城市。長沙、合肥、杭州、成都、廈門等二線城市春節兩周供貨量較2019年同期均有了穩步上揚，漲幅基本都在30%以上，其中廈門更是達到134%。
表：2021年春節期間46個重點監測城市
商品住宅新增供應面積及其變化（單位：平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
一線城市購房需求仍然“堅挺”
一線城市在春節期間表現可圈可點，2021年春節兩周成交量增幅較2020年和2019年同期均大幅上漲50%以上。
具體到城市來看，北京、廣州、深圳延續了春節前的高熱度，春節2周累計成交量較2020年和2019年同期漲幅均超過45%，創近3年來春節同期成交新高。主要原因在于，“就地過年”背景下，一線城市人口流動性大幅減少，加之新冠疫情得到階段性控制，多數售樓處在春節期間均保持“不打烊”狀態，也刺激了一波購房需求得到集中釋放。
以北京為例，2021年春節兩周累計成交接近20萬平方米，同比增長267%，與2019年同期相比上漲69%。
從春節期間多個項目迎來“小陽春”，中駿云景臺項目負責人向我們透露一組數據，春節7天時間，中駿云景臺共成交42套，成交金額達到9660萬元。從春節到目前他一直在案場，他認為北京市場正穩步向上，對于項目而言更需要積極加推，把握好銷售窗口期。
“和春節之前相比成交數據基本持平，我們一周去化正常在50套左右。”上述項目負責人表示，“由于春節期間沒有做任何促銷動作，整體表現仍然好于預期。”
表：2021年春節期間一線城市
商品住宅成交面積及其變化（單位：平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
返鄉置業需求削弱但整體熱度不減
受“就地過年”影響，三四線城市返鄉置業需求被消弱，行情本不被看好，但從實際成交情況來看，總體成交熱度超乎預期，19個重點城市春節周成交量較2020年同期“翻番”，較2019年同期增幅也達到了48%。
其中，保持較高熱度的三四線城市集中在東南沿海一帶，典型如溫州、佛山、淮安、莆田、東莞等成交保持高熱狀態。
以東莞、佛山為例，兩座城市本身作為“打工者天堂”，務工人員除了廣東本省以外，大部分分布在廣西、湖南、江西等多個中部省份，今年的“就地過年”無疑帶動了一批剛需自住需求的集中釋放，使得兩地春節成交顯著好于2020年和2019年同期。其中，佛山春節兩周累計成交21萬平方米，同比2020年同期增長39%，較2019年同期增長11%。
此外，仍有一部分三四線城市受到影響。典型如南寧、大連、茂名、惠州等城市迎來階段性回調，整體成交轉淡。實際上，這類城市從去年以來樓市進入下行周期，春節成交慘淡也在預料之中。
對比三四線城市，二線成交成交表現略顯遜色，春節前一周（2021年2月4日-2月10日）成交熱度較高，不過春節周則出現穩步回調，表現甚至不及去年新冠疫情同期。累計兩周數據來看，較2020年和2019年僅增長了24%和29%，低于30城平均水平。
城市之間分化日益明顯，整體表現出“強者恒強，弱者持弱”的典型特征。
從2021年春節期間的成交表現來看，整體好于市場預期，隨著疫情得到階段性控制，成交也將恢復新常態。因此我們認為，2021年行業規模大概率高位持穩，不同城市間分化依舊會持續加劇。
具體而言，四大一線城市樓市最具韌性，調控層層加碼，圍堵抑制投機需求的同時，剛需自住需求大概率得到進一步釋放。二線城市則將迎來此消彼長的輪動行情，整體成交維穩。對于絕大部分缺乏基本面支撐、長期人口凈流出的三四線城市來說，樓市仍將延續低迷走勢。
值得注意的是，房地產市場具有風向標意義的京滬深三地在春節期間紛紛加強市場監管，也給市場敲響警鐘，隨著房地產市場顯著轉暖，一旦出現市場過熱的征兆，市場監管必然會加強，以進一步規范房地產交易秩序，房地產行業仍然要緊繃“房住不炒”這根弦。
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