金融審判研究院 作者：初明峰、劉磊
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
編者按：
關于房屋即存在買賣（買賣沒有辦理過戶登記）同時又存在抵押（辦理抵押登記）的情形，買受人是否可以依據(jù)執(zhí)行異議與復議規(guī)定的第二十八條和第二十九條之規(guī)定對抗抵押權人的執(zhí)行，實務中存在不同觀點，最高院存在截然不同的判例。現(xiàn)《九民會議紀要》對符合條件的消費者購房人權利優(yōu)于抵押權的問題予以了明確，部分人認為除此之外的其他買受人權益與抵押人權益優(yōu)劣沒有在被明確之列，進而得出紀要認為其他情形的在先善意買受人不能對抗在后抵押權人的結(jié)論，筆者不敢茍同。
筆者認為，執(zhí)行異議中無過錯的實體權利人應當按照先來后到的順序予以尊重，符合條件的善意不動產(chǎn)買受人所享有的物權期待權理應優(yōu)于在后設立的抵押權，這符合公平原則也不存在架空任何制度設計的情形。在此筆者梳理最高院的兩則典型判例予以說明。
裁判概述：
房產(chǎn)開放商將已經(jīng)取得預售許可的房屋出售給買受人，買受人也支付了購房款并實際占有該房屋，但隨后在買受人不知情情況下房產(chǎn)開發(fā)商將該房屋抵押給案外人從而導致該房屋未能辦理所有權預告登記（及房屋過戶登記）的，買受人可阻卻案外抵押權人對該房屋的強制執(zhí)行。
案情摘要：
1、云外樓公司與馬虎令簽訂《商品房買賣合同》，將其名下已經(jīng)取得預售許可的案涉房屋出售給馬虎令，馬虎令依約定向云外樓公司支付了購房款后對案涉房屋進行實際占有。
2、隨后，在馬虎令不知情情況下，云外樓公司將案涉房屋抵押給案外人安留軍并辦理了抵押登記。
3、云外樓公司欠付安留軍的到期借款，安留軍訴至法院要求就案涉房屋實現(xiàn)抵押權。馬虎令向法院提出執(zhí)行異議，被駁回后繼而提起案外人異議之訴。
爭議焦點：
馬虎令是否享有足以阻卻執(zhí)行的實體權利？
法院觀點：
本案中，雖然案涉房屋登記在云外樓公司名下，但根據(jù)馬虎令提交的其與云外樓公司簽訂的《商品房買賣合同》、云外樓公司出具的馬虎令于2012年8月至2013年8月期間交納購房款的收據(jù)以及馬虎令交納物業(yè)費、電費收據(jù)、對外租賃合同等證據(jù)，可以證實馬虎令與云外樓公司所簽《商品房買賣合同》已經(jīng)履行。馬虎令據(jù)此對案涉房屋享有物權期待權。二審法院據(jù)此認定馬虎令于2015年1月已占有案涉房屋，有事實依據(jù)，并無不當。關于二審法院認定馬虎令對案涉房屋未辦理過戶無過錯，是否證據(jù)不足問題，二審已查明，馬虎令購買案涉房屋之前，該房屋已取得了預售許可，且未設立抵押；其購買之后，該房屋被云外樓公司抵押，無法再辦理過戶登記。二審據(jù)此認為馬虎令對于案涉房屋未辦理過戶登記不存在未履行合理注意義務以及其他歸責于馬虎令自身原因的情形，并無不當。安留軍申請再審認為，案涉房屋未辦理過戶登記的原因在于馬虎令未按《商品房買賣合同》約定一次性付清房款以及未交納20萬元違約金，但未提交相關證據(jù)予以證實，故其主張不能成立。
具體到本案，原判決適用第二十八條之規(guī)定，認定馬虎令享有的物權期待權可以排除安留軍的擔保物權。經(jīng)審查，第二十八條是對無過錯不動產(chǎn)買受人物權期待權的保護，第二十九條是對房屋消費者物權期待權的保護。從適用對象可以看出，第二十八條對所有類型被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條為專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人規(guī)定的特別條款，即安留軍提出的“一手房買賣”規(guī)定。本案因同時存在“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，導致《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條與第二十九條的適用產(chǎn)生競合。此種情況下當事人可以擇一適用，而并非適用其中一條就自然排斥另一條。原判決根據(jù)查明的事實認為本案符合第二十八條規(guī)定的條件，并據(jù)此認定馬虎令享有的物權期待權可以排除安留軍的擔保物權，適用法律并無不當。
案例索引：
（2018）最高法民申4090號
相關法條：
《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》
第二十七條 申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
第二十八條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
《九民會議紀要》
126.【商品房消費者的權利與抵押權的關系】根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規(guī)范現(xiàn)象為保護消費者生存權而作出的例外規(guī)定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。
實務分析：
關于善意買受人和房產(chǎn)抵押權人在執(zhí)行異議案件中的權利博弈問題，根據(jù)《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第27條之規(guī)定，原則上在抵押權人的抵押權實現(xiàn)之執(zhí)行中，案外人基于買賣關系取得權益（物權期待權）不足以阻卻執(zhí)行。但實務中有觀點認為，第27條中所指的抵押權應當僅指買賣關系發(fā)生前既已存在的抵押權，如果買受人買受相關房產(chǎn)時不存在抵押權，是買賣事實發(fā)生后才登記設立的抵押，該抵押權人權益不當然優(yōu)于買受人。應當結(jié)合《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28、29條之規(guī)定予以區(qū)分判斷。顯然本文援引判例是支持本觀點的。
判例觀點認為，《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第27條的“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中所指的另有規(guī)定包含第28條及第29條（這也是最高院官方釋義本中觀點）：買受人雖沒有過戶登記取得房產(chǎn)物權，但符合28條或29條的構成要件的，是可以對抗因抵押而享有的優(yōu)先權的。本團隊大部分成員對此觀點持反對態(tài)度，筆者后續(xù)將發(fā)表相反觀點判例供大家討論。
同時，本團隊有觀點認為近期公布的九民會議紀要125條、126條之精神對買受人和抵押權人權益進行了進一步的明確：支持善意買受人權益＞善意抵押權人權益，必須符合三個前提：1、出售方必須是房地產(chǎn)企業(yè)，也就是說必須是一手房買賣情形；2、買受人買受房產(chǎn)必須是居住型用房的消費者，買受人是非自然人的原則上不在此列；3、同時符合《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》29條的其他規(guī)定。持此觀點者認為，善意買受人如是投資性購房、二手房買賣等情形，即使符合《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28條規(guī)定的四個構成要件，也僅能對抗一般債權的執(zhí)行，不能對抗善意抵押權人的抵押權。筆者對此觀點持保留意見。
筆者認為：九民紀要雖對于消費者的權益保護予以明確強調(diào)，但并未排除其他情形下符合規(guī)定的善意買受人所享有的物權期待權對抗抵押權的正當性和合理性。本文判例最高院并未查明和論證案涉房產(chǎn)是否屬于居住型住房，說明最高院認為如果能夠查明善意買受人（在抵押設立前買受）符合《執(zhí)行異議與復議》規(guī)定28條規(guī)定的四個構成要件即可以對抗抵押權人，其用途是否系居住型住房及其身份是否是消費者購房人在所不問。同時筆者注意在最高院（2019）最高法民終542號北京長富投資基金（有限合伙）、華夏銀行股份有限公司武漢洪山支行、武漢航天波紋管股份有限公司、中森華投資集團有限公司、武漢中森華置業(yè)有限公司股權轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，最高院更是進一步明確本文援引判例觀點：在善意買受人系公司，交易房產(chǎn)系大宗商鋪，抵押權有效設立的情形下，查明買受人符合《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28條規(guī)定，認定買受人物權期待權高于在后設立的抵押權，筆者贊同，在此也推薦本判例供參考。
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