地產大爆炸 作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
2月底，自然資源部的一次工作視頻會議引發了房地產行業的地震。
會議的內容很簡單，包括北上廣深在內的22個重點城市的住宅用地出讓將遵循集中發布出讓公告，原則上全年不超過3次和集中組織出讓活動。
涉及的城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等。
官方出臺兩集中拍地的目的很明確，就是引導市場回歸理性。
那么政策出臺后的效果如何呢？
五一前后，長春、廣州、重慶、沈陽、無錫、杭州、北京，多城正式開啟了首次集中拍地的節奏！
意外、分化、火爆、冰火、瘋狂… …新的土地出讓規則下，市場的走向可能已經超出了政策制定者的初衷和預期。
01
國企央企成拿地主力
一年只拍三次地，更考驗房企的資金運作能力，從而給資金實力強的房企帶去更多機會，比如融資成本更低、資金實力更雄厚的國企、央企。
在此情況下，中鐵置地成為長春土拍的最大買家，斥資44.43億狂攬13宗地，占所供地塊數量的32.5%。
沈陽出讓22宗地塊，保利31.36億競得3宗；萬科34.09億元競得3宗；華潤41.29億元競得2宗；招商24.55億元競得2宗，再加上遠洋等，也是國企央企當道。
當我們將視線投向廣州，又會發現成交的38宗土地中，有21宗被國字頭及其聯合體拿下，已經過半。
并且敢與大型民企持續纏斗，敢高溢價拿地的也是國企央企。
比如廣州白云區金沙洲地塊，競拍113輪被華潤競得，溢價率45%，折合樓面價突破4萬，結合周邊項目來看，面粉價已然高于面包價。
又比如重慶，沙坪壩那塊溢價率高達129.98%的地塊，就是被招商競得，兩江新區那塊溢價率達83.2%的地塊，則是被保利斬獲。
拿地，國企不帶怕的！
02
城市分化加劇
集中供地模式全網瘋傳時， 22個重點城市被列入名單內，然而經過幾場土拍，人們驚奇的發現：原來重點城市并不一定是熱點城市。
反應到土拍市場，就是熱的地方爆熱，冷的地方極冷。
熱的地方，比如重慶，合計出讓46宗地，引得各大品牌房企在此爭相布局，桑圖一眼看過去，什么感覺？
密密麻麻全是溢價率！其中環熱點板塊的重點地塊，溢價率高達129.98%，驚不驚喜？
杭州也是如此。
昨天，大家還震驚于建發以38%的自持比例競得祥符地塊，創下雙限時代下“自持比例最高”，并且減掉自持部分只剩下11.6%的可售住宅建筑面積時，今日上午，其風頭就被杭州本土房企地上集團蓋過。
因為經過39輪競價，地上以10.92億上限價競得城東濱湖新區單元G-R21-01地塊，自持比例刷新至40%。
此外，今日供應的25宗地，除 17宗觸及自持之外，不限購的臨安更是“殺”紅了眼，鄉鎮地塊都拍出來10%自持比例。
而冷的地方，比如長春，原計劃出讓的53宗地中有11宗終止掛牌出讓，剩余的42宗地又在競拍過程中被臨時調整為40宗，最終成交38 宗，流拍2 宗。
并且，成交的36宗地塊中有30塊只有一家房企報名！
長春土拍遇冷，在炸天團意料之中，因為長期供地過剩，其商品住宅去化周期已明顯超過18個月的警戒線，土地消化周期也逼近2年。
但重慶熱，卻有點出乎意料了！
重慶房價在全國范圍內都不算高，土拍市場突然變得如此熱背后，是開發商對這座城市發展的看好。
同樣被看好的還有杭州，“雙限”、競自持等都無法澆滅開發商的拿地熱情，7成以上地塊平均意向參拍房企數量均達到20家以上，首次集中供地便輕松攬金千億元。
03
房企格局可能因此生變
從目前多個城市公布的土地供應制度來看，因為供地時間大多集中，再加上競拍規則的變化，比較有助于土地市場回歸理性，但不排除從中生變。
比如長春，盡管整體低迷，但中鐵置業依舊在此拿了13塊地；同在東北的沈陽，保利、華潤、萬科等國企加起來在此拿了過半的地塊。
這一點，基本上符合炸天團的預期，土拍市場遇冷時，往往都是有國資背景的房企在托底。
不過，也因為國企、央企表現得太生猛，使得他們不僅是土拍市場的生力軍，還在無形中推高了地價。
從拿地情況來看，不排除一些原來低調的央企、國企會因為資金充裕，實現彎道超車。
不過，房住不炒不是說說而已，一些拿了高溢價地的房企，是福是禍，只能等項目面市再來定音。
04
城市不同地塊的分化加劇
不僅是城市與城市之間，同一個城市里，因為區域不同土地市場也在分化。
比如一線城市廣州，受追捧的地塊，大多位于黃埔、番禺、南沙三區。其中，黃埔3宗土地全部搖號，番禺1宗溢價39.53%、1宗競配建、1宗搖號，南沙4宗全部溢價出讓。
特別值得一提的是黃埔黃陂地塊，吸引32家房企競逐，報名企業超過了300組（含馬甲），可見熱門地塊對房企的吸引力。
而流拍的6宗土地，4宗位于增城，1宗位于從化，1宗位于白云區，均是過去兩年供過于求的區域。
又比如無錫。
在采用限價+競自持租賃面積出讓的14宗 地塊中，有4宗 地塊自持比例超過10%，其中經開區南外南地塊自持比例更是高達39%，而其他地塊則均在個位數或未進入競自持環節。
可見，土地新政正在加劇地塊的分化，有限的資金下，今后熱點區域、質量優良地塊的熱度只會有增不減。
05
非集中供地城市可能因此變熱
一邊，是22個重點城市中的熱點城市受房企追捧；另一邊，是那些沒有被納入“非集中”名單的城市在狂浪。
比如東莞，南通等等。
東莞，因為從深圳廣州外溢的人口一股腦涌入東莞，去年以來房價蹭蹭上漲，再加上土地供應少，土拍市場太火爆，地價摁不住，從而被約談。
又比如南通，作為環滬城市，南通房價從去年以來持續上漲，土拍市場屢創新高，前陣子也被住建部請喝茶！
列舉的只是其中兩個例子。
當集中供地的城市地塊太難搶時，出于對環一線的看好，房企會把視線投向一線周邊城市，這些城市可能因禍得福，從而被開發商炒作成樓市熱點城市。
06
中小房企更難了
兩集中政策對房企會帶來怎樣的影響呢，在官方此前的預測分析中：
對大型房企，短期內籌融資難度加大，不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優勢“通吃”市場、壟斷資源。
對中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發機會。
事實真如此嗎？
縱觀多場土拍，熱點城市的熱點地塊，都是國企和TOP級民營房企競得，中小房企全程圍觀下來，往往只能撿漏一些冷門地塊。
甚至，大多數中小房企是顆粒無收。
對于走全國化路線的中小房企來說，這無疑是一記重創。難以拿到地背后，沒有本地根基和城市深耕只是其一，更重要的是他們的資本成本壓根不能與大型房企比拼。
07
本土房企會迎來一波機會
與中小房企拿不到地相對的是，本土房企反倒迎來一波機會。
比如長春，除了中鐵置地、華潤、萬科外，其余成交地塊都是本土開發商取得。
重慶土拍如此火熱，本土房企海成、康田、華宇等也能從中分到一杯羹。
即便是廣州這樣的兵家必爭之地，一通廝殺下，大本營在廣州的越秀也能以168.98億總價斬獲7宗地塊，成為廣州首次集中土拍最大贏家。
杭州也是如此，5月8日杭州出讓的25宗地塊，有5宗是被本土房企宋都集團拿下，并且拿到地的不乏廣宇、西房、杭房這樣的本土房企。
土地集中出讓，各大城市供地規模增加，房企需提前對市場和多個地塊進行研判，集中搶地的熱情被分散后，區域深耕型房企反而得到了一些機會。
08
購房者看多或看空的情緒加劇
土拍，雖然與購房者無關，但地價傳導房價，不少購房者已經知道從土地成交價格去判斷接下來樓市的走向。
熱點城市的重點地塊遭瘋搶，傳導到購房者那里——開發商在瘋狂拍地！土地價格猛漲！房價還要漲！趕快上車！
土拍遇冷的城市或者區域：完了，還要跌！完了，漲不上去！算了，繼續持幣觀望吧，反正什么時候買都來得及。
購房者“買漲不買跌”的心理，也使樓市的冷熱分化加劇。
典型如重慶，首次土拍總體溢價率在50%左右，最高的溢價率則達到129.98%，不僅未能穩定預期，反倒是點燃了重慶人對樓市的熱情。
近段時間，重慶各大售樓處的沙盤前、休息區、樣板間都擠滿了人，并很快傳導至二手房市場，導致重慶二手房掛牌價格已經出現了普遍上漲。
09
地方政府左右為難
圍觀五一小長假前后的一場場土拍盛宴，無一都是溢價率，達到最高溢價，進入搖號環節，競自持，競公租房面積，競政府產權份額。
都以為政府是最大的贏家，其實不盡然。
眾所周知，地方發展大部分資金都來源于土地財政，且短時間內根本不可能改變，以前樓市遇冷，地方政府還會出面要求房企前去拿地。
但現在集中供地模式來了，一年只賣三次地，時間都差不多，算不過賬的房企都會去爭搶重點城市的好地。
熱的城市，比如北京，土拍現場硝煙彌漫，但總的來看，因為政府對競拍規則的設置，溢價率基本上維持在了一個較低的水平。
從這個角度，其實是政府在讓利，寧可少一些土地收入，也要讓地價保持在一個合理水平，從而起到了“穩地價”的作用。
當然，我們也看到一線城市廣州也有6宗地塊流拍，而上海設置了復雜的競拍規則，就是為了防止冷熱極端分化情況的出現，防止房企頭腦發熱盲目報價的出現。
而冷的城市更別提了，比如長春30宗地底價成交均是因為只有一家房企報名。
照此下去，如長春類城市將會出現大量土地流拍+大量底價成交，土地出讓金持續減少，繼續降低地方政府的賣地預期。
而熱點城市，聽說重慶因為賣地賣得太好，市場太熱也要被約談了，你細品！
10
房企或無利潤可言
在一場場土拍大戰中，房企恐慌是顯而易見的，熱點城市就那么多個，且一年只有三次機會，換做你，你會不會去搶？
所以，我們看到一窩蜂涌入熱點城市，在土拍市場相互踩踏，不惜通過高溢價、高自持比例拿地。
此時，盈利還有多少，已經顧不上了。
比如融信，前幾年拿了不少地王，結果這幾年都在含淚買單，氣都沒緩過來，前幾日又斥資142億豪賭杭州，拿下七宗地塊。
融信怎么想的炸天團不知道，但許多地產人員都曾在后臺表示過“為了KPI，硬著頭皮也要拿地”的心聲。
至于這些地塊入市了賺不賺錢？去看看那些2016年的地王，都入市了嗎？是否突破了限價？為了那點可憐的利潤開發商是如何絞盡腦汁做開發的？最后是不是都賺錢了？就知道有沒有風險了。
杭州超7成地塊競自持背后，市場上有人計算過，對比周邊項目，不少地已經毫無利潤可言。
屆時，為了盈利，開發商會不會再次壓縮成本、減配，以犧牲品質為代價？
結語：
集中供地究竟會帶來什么？暫時還沒有人能給出百分百答案。
因為結合當下的土拍情況，從不同的角度去看，真的會得到不同的答案。
比如集中出讓之后，就是集中建設，集中開盤，對開發商和房地產的上下游供應鏈都將是巨大的挑戰，會不會造成包括建安成本在內的成本大幅上漲？
另外，拿地都是要掏出真金白銀的，短時間內拿出那么多錢，會不會加劇地產金融化，使得房企越來越變成資本的奴隸？
不過，政策是一點點完善的。一個新的東西出來，往往都是創新和問題同在，相信首批集中供地完成以后，相關部門會站出來給這個新政打上補丁。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 來自土拍現場的10個重要信號
