克而瑞地產(chǎn)研究 
中國最專業(yè)、最具規(guī)模的信用評級機構(gòu)之一。 業(yè)務包括對多邊機構(gòu)、國家主權(quán)、地方政府、金融企業(yè)、非金融企業(yè)等各類經(jīng)濟主體的評級，對上述經(jīng)濟主體發(fā)行的固定收益類證券以及資產(chǎn)支持證券等結(jié)構(gòu)化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業(yè)務。
作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究
10月京滬深二手房成交或?qū)⒂瓉砑竟?jié)性回落，目前來看，核心城市二手房價仍處在下行周期，短期內(nèi)“以價換量”趨勢延續(xù)。
◎ 文/俞倩倩
2025年9月二手房成交規(guī)模與8月基本持平，但前9月累計同比增幅仍顯著好于新房。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年前9月30個重點城市二手房成交累計同比增9%，與新房成交環(huán)比轉(zhuǎn)降形成鮮明對比。究竟2025年9月二手房市場成交結(jié)構(gòu)有哪些變化？又反映出當前客群怎樣的置業(yè)偏好呢？
01剛需發(fā)力，京滬深杭200萬以內(nèi)成交占比同環(huán)比齊增，高端需求持穩(wěn)
從成交總價段來看當前居民當前購買力，主要呈現(xiàn)出以下特征：
一是京滬深杭低總價段即200萬以內(nèi)2025年9月成交套數(shù)占比同比持增，極致剛需客群仍是成交主力。以上海為例，2025年9月總價200萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為46.56%，環(huán)比上升2.79pcts,同比上升7.51pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。而北京、深圳、杭州總價200萬以內(nèi)成交套數(shù)占比也呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增態(tài)勢。值得關注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，北京、上海、杭州低總價段成交套數(shù)占比均在45%以上。
二是剛改中改需求“塌陷”，京滬深500-600萬、杭州200-400萬成交占比同環(huán)比齊降，客戶觀望情緒持續(xù)加劇。事實上，上海、深圳總價300-400萬、北京、上海總價400-500萬成交套數(shù)占比均出現(xiàn)了不同程度回調(diào)。
三是高端需求持穩(wěn)，京滬千萬豪宅同比持增，深圳3000-5000萬增幅顯著。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，京滬總價1000萬以上豪宅成交占比環(huán)比持降，同比仍增，韌性依舊顯著；深圳3000-5000萬總價頂豪市場需求持穩(wěn)，2025年9月成交套數(shù)占比同環(huán)比分別增長0.33pcts和0.22pcts。
02京滬深70平以內(nèi)“以價換量”，杭州160平以上成交占比同環(huán)比齊增
從成交面積段來看，京滬深總體呈現(xiàn)出70平以內(nèi)小面積段仍是成交主力，2025年9月成交套數(shù)占比均在3成以上，其中北京成交集中度仍在上升，70平以內(nèi)小面積段極致剛需成交占比同環(huán)比增幅均超2pcts。目前來看小面積段多為一房、二房設計，戶型功能性缺失且多為老舊房源，整體議價空間相對較大，隨著二手房成交動能持續(xù)放緩，業(yè)主“以價換量”策略也使得小面積、低總價房源實現(xiàn)了快速出貨。杭州占比增幅顯著的主要集中在160平以上大面積段產(chǎn)品，這類產(chǎn)品多為三房/四房設計，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價比相對較高。
03上海近遠郊、京杭核心區(qū)9月成交占比環(huán)增，杭州主力區(qū)域集中度上升
而從成交區(qū)域來看，上海成交占比持增的多為城市近遠郊片區(qū)，譬如上海金山區(qū)和奉賢區(qū)；北京、杭州成交占比持增的多為城市核心區(qū)，諸如北京海淀區(qū)和東城區(qū)，杭州西湖區(qū)和拱墅區(qū)，值得關注的是，杭州主力區(qū)域成交集中度上升，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年9月環(huán)比漲幅TOP3的北京朝陽區(qū)、深圳龍崗區(qū)、南山區(qū)和福田區(qū)，杭州拱墅區(qū)、余杭區(qū)除了是杭州2025年9月環(huán)比漲幅TOP3區(qū)域之外，還是成交套數(shù)占比TOP3區(qū)域。
總體來看，9月二手房成交規(guī)模環(huán)比微降1%，成交動能持續(xù)放緩，但核心城市京滬深成交持增，累計同比仍增10%以上，仍處于高位震蕩行情。從成交結(jié)構(gòu)來看，低總價極致剛需成交占比持增；高端豪宅成交趨穩(wěn)，相較而言剛改中改需求“塌陷”，成交區(qū)域也呈現(xiàn)出顯著分化行情，上海向城市近遠郊、京杭向城市核心區(qū)不斷聚焦的趨勢。
預判后市，我們認為，10月京滬深二手房成交或?qū)⒂瓉砑竟?jié)性回落，目前來看，核心城市二手房價仍處在下行周期，短期內(nèi)“以價換量”趨勢延續(xù)，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價格為導向；目前隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業(yè)時往往會綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區(qū)，這也意味著區(qū)位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長，除非價格足夠優(yōu)惠，否則實難去化。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“克而瑞地產(chǎn)研究”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
