觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
物業公司募資為關聯地產公司輸血，無疑觸碰到了市場目前“脆弱的神經”。
不夸張地說，港股物業股于12月14日遭遇了一場“黑暗星期二”。截至下午收盤，50只H股物業股中37只錄得下跌，7只跌幅逾10%。
據觀點地產新媒體監測，截至收盤跌幅較大的H股物業股主要包括：世茂服務（收跌32.02%，報4.84港元）、融創服務（收跌17.05%，報8.61港元）、恒大物業（收跌13.32%，報2.89港元）、新城悅服務（收跌10.99%，報11.66港元）以及碧桂園服務（收跌10.17%，報47.25港元）。
緊接著，12月14日當天碧桂園服務迅速召開電話會議，針對了市場上所有可能產生的擔憂逐一進行解釋、澄清，并作出承諾，以穩定市場信心。
碧桂園服務稱，六個月內與碧桂園集團預計不會發生對價超過2億元（無論個別或合并）的重大資產出售或收購交易；不會在公開市場配售新股；董事會主席楊惠妍以及其行使控制權的任何公司，不會出售其已持有的公司股份。
并進一步重申，碧桂園服務上市至今經營穩健、財務健康、成長迅速，公司的資產、業務、人員、組織、財務資金、管理、經營決策完全獨立，且與碧桂園集團無任何股權從屬關系。
于第二天開盤，碧桂園服務反彈上行，結束了連續三日下跌的走勢，截至收盤報48.25港元，漲幅2.12%，最新市值1625.13億港元。不過，此時的股價，與7月最高點85.2港元相比，已跌超四成。
在碧桂園服務看來，市場因為行業有所波動，它自己也難以獨善其身，但公司價值存在，股價會隨著市場回暖慢慢提升。
不做“輸血袋”
12月14日，世茂系繼續遭遇股債“雙殺”，當中世茂服務領跌，收跌32.02%，報4.84港元，成交額達9.94億，多只債券持續下跌，觸發臨時停牌。
從消息面上，除去一些真假不明的傳聞，一筆不被看好的關聯交易加重了市場擔憂情緒。
12月13日晚間，世茂服務公布收購世茂股份所屬的物業管理業務相關公司、資產、負債和業務，交易轉讓價格為16.54億元。
該筆交易對價的95%，即15.7億元，將在協議生效后20個工作日內支付。剩余5%將在交割日后5個工作日內結清，遠超業內其他收并購案例。
這也被市場認為，世茂服務成為了世茂股份“輸血袋”。在此次之前，世茂服務曾在于10月先后以配股、發行可換股債券的方式，募集資金超48億港元。
而在更早之前，融創服務以類似手法，以18億元代價收購融創中國商管輕資產運營板塊，于12月，融創服務股價跌破發行價，最新交易日最低跌至8.34港元，為上市以來最低，最新市值260.15億港元。
物業公司募資為關聯地產公司輸血，無疑觸碰到了市場目前“脆弱的神經”。
“今天大跌，市場懷疑碧桂園服務可能會有類似操作，公司趕緊出來開電話會講清楚。” 受到近期物管同行企業的業務動態及外部行業環境的影響，碧桂園股價出現較大波動，連忙召開電話會議“維穩”。
“碧桂園服務絕對不會像其他同行一樣，跟關聯方做類似交易，不會將自有資金支援地產公司。”
觀點地產新媒體了解到，于電話會議中，碧桂園服務重申和地產公司是兄弟公司的關系。
其表示，碧桂園服務和碧桂園集團是完全獨立的，老板層面就是獨立的，碧桂園服務主席是楊惠妍，物業的資產，人員，組織架構，財務管理和資金，管理層和決策全部獨立。
資料顯示，截至2021年6月30日，碧桂園實際控制人楊惠妍通過全資持有的必勝有限公司及 Fortune Warrior 兩家公司共間接持有45.15%的股份，同時她通過必勝有限公司持有母公司碧桂園集團60.09%股份。
收并購持續
市場另一方面的擔憂則來源于頻繁融資。對此，碧桂園服務承諾，自公告日起六個月內，將不會在公開市場進行配售新股。
“通過之前的融資，公司資金相對寬裕，依靠自身規模形成的自有資金，也具備收購能力，明年財務投資的資金會陸續回收，融資需求就會降低。”
實際上，進入2019年，碧桂園服務便開始在市場通過配股及可轉債融資。其首次配股融資在2019年1月份，擬先舊后新配售1.69億股，價格為每股11.61港元，預計所得款凈額為19.39億港元。
2020年，碧桂園服務加大融資速度。4月，發行本金總額為38.75億港元的可換股債券；12月再配售1.73億股，以每股45港元的價格籌集約77.5億港元。
2021年5月，碧桂園服務繼續通過配股及可轉債籌集資金，籌資額合計155億港元。其中，通過配售1.39億股籌集104.9億港元；發行可轉債募集50.38億港元，按初始轉換價每股股份97.83港元計算，債券將可轉換成0.51億股股份。
最近的11月，碧桂園服務再進行配股，以53.35港元配售1.5億股，集資約80億港元。據觀點地產新媒體統計，三年間碧桂園服務通過配股發債合計募資額超過370億港元。
“物管行業的未來，需要建立很大的人口基數，資產基數，才能基于這部分消費潛力，渠道，數據，資產價值和空間價值去突破，配售的資金主要也是花在這方面。”電話會議中，碧桂園服務如此解釋融資理由，并稱公司目前資金充裕，承諾未來六個月內不會通過配股募集資金。
截至上半年，碧桂園服務合約面積達12.05億平米，在管面積達6.44億平米，遠超排名第二的恒大物業（4.50億平米）及第三的保利物業（4.28億平米）。即便規模已是行業第一，碧桂園服務仍有較大的規模訴求，稱未來將需要繼續收并購。
2021年，碧桂園服務已完成三大并購三大項目，年初并購西南區域龍頭物企藍光嘉寶，9 月先后以不高于100億元（70億元現金交易，最后一期30億元根據實際交付面積支付），與不高于33億元的對價收購了富良環球以及鄰里樂控股100%股份。
這幾筆收購，對碧桂園服務業務的規模和覆蓋范圍均有較大幅度的提升。
“未來肯定要走向靠內生增長的道路，當前階段，還是要輔之以收并購。現在市場機會很多，主動找上門的有很多，價格也不高了，公司認為要珍惜自己的實力，去奠定自己在行業里的地位和優勢。收并購是一個手段，不是必須要用。但我們需要抓住擺在面前的機會。”
據透露，近期碧桂園服務將會有一些并購項目落地。
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