作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

CRIC監測數據顯示，99家典型上市房企總有息負債規模增速近幾年呈現持續下降的趨勢，尤其是2020年8月，“三條紅線”提出后，更是呈現斷崖式下跌。 

數據顯示，2020年末99家房企的總有息債規模為77919億元，相比2019年僅增長5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。

其中，有28家房企的總有息負債同比呈現下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達約61%（2019年該比例為54%）。 

可見，越來越多的房企都將控制負債規模作為了當前的主要目標。

圖：歷年99家房企總有息負債規模及增速情況（億元）

數據來源：企業業績報告，CRIC整理

與此同時，不少房企通過借新還舊等方式，積極調整企業債務結構。截至5月底，房企在海內外發債融資總規模累計約4579億元，較去年同比下降5%，從單月來看，5月房企境內外共發行債券約590億元，同比微升4.8%，環比下降38.2%。其中境內發債規模達336億元，同比下降58.4%，環比上升2.2%；海外債方面，5月共發行254億元，同比上升70%，環比上升75%。 

截止2020年末，99家房企的長短期債務比達2.15，較2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明顯改善；其中短期有息負債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來首次出現下滑；長期有息負債較2019年上升了9%至53197億元。 

房企通過借新還舊調節自身債務結構，一方面，短期內能有利于達標現金短債比等紅線指標，滿足政策監管要求。另一方面，更多地利用長期資金，也能使企業的未來決策更加從容。

圖：歷年99家房企長短債務規模及比例情況（億元）

數據來源：企業業績報告，CRIC整理

從具體房企來看，2020年在99家重點房企中，有52家房企的長短期債務比出現不同程度的改善，其中融創、佳兆業、榮盛等房企，不僅控制了總有息負債規模的增長，債務結構也優化顯著。

表：2020年債務結構優化表現突出的重點房企

數據來源：企業業績報告，CRIC整理

以佳兆業為例，2020年底，佳兆業總有息負債為1214.71億元，同比增長4%；其中短期有息負債為230.69億元，同比減少28%；長期有息負債為984.02億元，同比增長15%；長短期債務比從2019年的2.67大幅提升至4.27。這主要由于期內佳兆業累計發行34億美元的境外優先票據，且發行期限普遍較長，其中5年期占比44.1%，3年期占比23.5%（含3+N年的永續債），從而使債務結構得到優化。

圖：近兩年佳兆業有息債務結構情況

數據來源：企業業績報告，CRIC整理

進入2021年，部分房企繼續加大債券贖回和借新還舊力度。據不完全統計，中國恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規模的債券。

其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉債。6月3日晚間，恒大集團召開了年度戰略合作伙伴交流會，董事局主席許家印在會上表示6月底恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。

中國奧園也于上半年贖回了三筆公募境外優先票據，規模超70億人民幣。正榮上半年以來積極通過以長債置換短債的方式，不斷優化債務結構，上半年共贖回三筆優先票據。

圖：截至2021年6月16日重點房企債券贖回規模（包括永續債）（億元）

數據來源：企業業績報告，CRIC整理

整體來看，由于獲取長期負債相比短債，獲取難度更大。一般要對借款企業進行詳細的信用評估，甚至資產抵押。在當前融資收緊的背景下，并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長的長期負債。能夠做到以新換舊的房企仍然僅占少數。 

房企融資分化仍將持續，對于財務優秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結構或將得到持續的優化和改善，企業發展或將提速；而債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，與此同時，疫情走向和經濟發展的不確定性導致了市場避險情緒升溫，民營房企發債日漸艱難。

對于那些債務結構不理想的房企而言，當務之急是積極拓寬融資渠道，多元化融資，持續優化自身的債務結構，增厚企業安全墊，降低融資成本。同時，房地產行業逐漸從金融驅動轉變為經營驅動，房企運營方面應持續優化組織架構，持續提高運營能力，以實現強回款、控投資。

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原標題： “三條紅線”后，典型上市房企短期有息負債首次下跌