作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

繼5月份安獅資產(chǎn)接盤中關(guān)村軟件園鉆石大廈后，這一次輪到保險公司和諧健康闊綽出手，交易對價高達(dá)90.6億元——“刷新了疫情后國內(nèi)大宗交易市場成交紀(jì)錄。”戴德梁行稱。

戴德梁行是促成和諧健康收購SK大廈的中間服務(wù)商，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為上述交易有可能成為2021年中國單體項(xiàng)目最高金額交易。

這座位于朝陽區(qū)建國門外大街的5A甲級辦公樓，緊鄰長安街。作為北京CBD核心區(qū)地標(biāo)式寫字樓項(xiàng)目，土地面積7639.8平方米，總建筑面積10.76萬平方米，擁有35層樓面。大樓石材和航空玻璃豎排到頂?shù)脑O(shè)計(jì)，確立一個棱角突出、充滿商業(yè)化和現(xiàn)代化氣息的外形。

SK大廈前身為由華熙集團(tuán)開發(fā)的中環(huán)世貿(mào)中心，2005年，華熙集團(tuán)將項(xiàng)目以在建工程形式轉(zhuǎn)讓予凱德置地，后者則于3年后實(shí)現(xiàn)退出。

凱德與SK集團(tuán)的交易在2008年9月達(dá)成，SK集團(tuán)斥資33.4億元將大廈收入囊中，用作集團(tuán)的中國總部。資料顯示，SK集團(tuán)(SK HOLDINGS)是韓國第三大跨國企業(yè)，主要以能源化工、信息通信為支柱產(chǎn)業(yè)。

和諧健康這次亦是通過收購項(xiàng)目公司的方式，將股權(quán)完整交割。

“交易其實(shí)推進(jìn)有一段時間了，因?yàn)榇笞诮灰渍勁械闹芷诒容^長。”戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場部主管劉兵告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體。

根據(jù)和諧健康主動披露的公告，其與SK集團(tuán)達(dá)成交易，獲得北京新錦成房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，北京新錦成持有的SK大廈也一并轉(zhuǎn)讓。來自企查查的信息顯示，北京新錦成目前已經(jīng)完成工商信息變更。

事實(shí)上，自2010年放開限制后，寫字樓物業(yè)是險資一直持續(xù)關(guān)注的資產(chǎn)。當(dāng)年中國平安斥資7.18億元購入購成都中匯廣場，成為險資投資不動產(chǎn)放開的標(biāo)志性事情。更早期，通過“辦公自用”等名目，保險公司自2006年起就開始大量購置寫字樓物業(yè)。

“不動產(chǎn)是險資資金必需要配置的一種資產(chǎn)類別。”劉兵表示，除股票、債券之外，無論中國、外國的保險公司都會將資金配置一部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，這也對應(yīng)銀保監(jiān)會對保險公司的要求。

保險責(zé)任準(zhǔn)備金是指保險公司為了承擔(dān)未到期責(zé)任和處理未決賠款，從保費(fèi)收入中提存的一種資金準(zhǔn)備，在報表上體現(xiàn)為保險公司的負(fù)債，因此保險公司也會相應(yīng)地持有與保險責(zé)任準(zhǔn)備金等值的資產(chǎn)作為后盾。

更通俗地說，由于這種長期債務(wù)的存在，保險公司通常并不希望對外投資的現(xiàn)金回籠太快。所以持有存量地產(chǎn)項(xiàng)目是很好的選擇，尤其是北京等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。

“北京的核心資產(chǎn)尤其寫字樓資產(chǎn)非常稀缺。”如上所述SK大廈位于長安街邊上，從各種意義上來說，“任何企業(yè)能夠在長安街邊上掛著自己的logo，對企業(yè)的市場影響力都是非同凡響的。”

劉兵稱，放眼全國，北京寫字樓市場空置率是最低的，租金是最高的。因此持有SK大廈這樣一座核心區(qū)寫字樓，租金收益+物業(yè)升值的盈利模式又穩(wěn)定又安全。它的回報收益包括未來的資產(chǎn)增值預(yù)期，對保險公司都是非常可觀的。

“北京市場長期以來受投資人所重點(diǎn)關(guān)注，大宗成交已連續(xù)三年突破500億。”戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平也透露，戴德梁行資本市場部上半年促成的成交已經(jīng)超過百億。

另外來自世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2021年一季度北京共達(dá)成10筆大宗交易，交易總額達(dá)到209.1億元。期內(nèi)，北京全市寫字樓空置率環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)至17.5%，是2018年第二季度以來首次下降。該機(jī)構(gòu)表示，當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌鰮碛小皬?qiáng)勁的需求”。

從一個更宏觀的角度，中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)亦越來越受全球投資者青睞。中國經(jīng)濟(jì)增長是世界范圍內(nèi)最好的，另外考慮到全球貨幣超發(fā)，加強(qiáng)房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置，是投資者資產(chǎn)保值的重要手段。

“因?yàn)槿ツ暌咔椋源蠹业耐顿Y行為其實(shí)都延遲了。”劉兵提到，目前市場所有買家的積極度都非常高，不管是外資機(jī)構(gòu)或者保險公司抑或自用的企業(yè)，都很活躍。

另一方面，中國保險行業(yè)的保費(fèi)收入規(guī)模正以非常快的速度增長，相對應(yīng)的資產(chǎn)管理資產(chǎn)配置需求也在不斷地增長。

全球最大的保險和資產(chǎn)管理集團(tuán)之一安聯(lián)集團(tuán)，在上個月發(fā)布的《2021年安聯(lián)全球保險業(yè)發(fā)展報告》顯示，中國成為全球少數(shù)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)正增長的市場。

在可預(yù)見的未來，房地產(chǎn)大宗交易市場會有更多險資出現(xiàn)。

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原標(biāo)題： 險資再配地產(chǎn)和諧健康90.6億買入北京長安街旁寫字樓