丁祖昱評樓市 作者：克而瑞證券
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）“
經過了連續多月下跌之后，地產股終于在8月迎來修復，月內指數表現跑贏大盤，克而瑞領先股指上漲7.3%，但估值仍然保持持續下行趨勢。
8月，全國房地產市場繼續降溫，成交規模降幅持續擴大，尤其二、三線城市受供應低迷影響，成交持續走低。CRIC監測的29個重點城市商品住宅成交面積同、環比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月進一步擴大。
百強房企單月業績表現也不樂觀，同比降低20.7%，整體業績表現不及上半年和歷史同期。百強房企中近7成企業單月業績同比降低，逾40家同環比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內，近8成企業單月業績不及上半年月均水平。
隨著上市房企陸續發布半年度業績報告，受業績增長以及未來增長預期影響，克而瑞領先股指40家房企成分股中，綠城中國、佳兆業集團以及寶龍地產表現出色，漲幅均超過20%，綠城中國漲幅更是接近40%。
01
樓市降溫，百強房企業績同比下滑超兩成
受新一輪政策周期影響，8月商品住宅成交規模穩步回落，CRIC重點監測的29個城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米，環比下降10%，同比降幅持續擴大至22%。
其中，一線城市保持較強的韌性，新房成交環比微增，雖同比下降9%，但較2019年同期仍有27%的增長。二三線城市成交量回調，降溫趨勢明顯。CRIC重點監測的25個二三線城市整體成交規模環比下降12%，同比下降24%，有半數以上城市同環比齊降，武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重，迎來階段性回調，南京、無錫、常州等受疫情影響回落顯著。
百強房企業績表現也不盡如人意，8月百強房企銷售操盤金額7745.7億元，同比下降20.7%、環比下降10.7%。繼7月業績同比首次出現下跌之后，再度下跌超兩成。
近期，上市房企紛紛發布2021年中期業績，從盈利和財務層面來看，短周期內行業盈利水平下降已是大勢所趨，其中不少企業受前期高價地項目進入結算的影響，上半年結算利潤率水平已達到歷史低位。在業績發布會上，各大規模上市房企對自身短期或中長期的發展戰略都提出了安排或展望，以應對行業變局。
圖：2021年1-8月百強房企
單月操盤業績表現及同比變動（億元）
02
指數走勢小幅震蕩回升，表現跑贏大盤
受政策及大市影響，自2020年1月以來，克而瑞內房股領先指數呈現出下跌趨勢。
具體數據來看，2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅36.4%，同期恒生中國內地地產指數跌幅36.9%，恒生指數跌幅10.7%，房地產（申萬）板塊跌幅25.2%。
單月來看，克而瑞內房股領先指數走勢小幅震蕩回升，月內走勢表現好于大盤。2021年8月，恒生指數下降0.3%，克而瑞內房股領先指數上漲7.3%，恒生中國內地地產指數上漲3.5%，房地產（申萬）板塊上漲5%。
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
注：1）恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務、融創中國
從成交額來看，8月克而瑞內房股領先指數成交額占香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月有小幅提升，該指數成交額占比周均值84.5%，高于歷史均值83.1%，高于上月周均值80.4%。
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
備注：香港地產股大樣本篩選邏輯：主業為地產，業務主要來自大陸或者大陸是重要的發展區域，剔除純投資型公司，不含物業管理及其他地產服務公司，樣本數量共計122家
03
整體估值水平持續下行
政策及大市影響仍在持續，克而瑞內房股領先指數估值水平由前期平穩走向持續下行，8月指數相對恒指PE略有回升。
2021年8月相對恒指成分股的PE周均值為-61.7%，高于上月相對PE周均值-62.0%，低于2020年全年相對PE周均值-40.7%。克而瑞內房股領先指數成分股整體PE 2021年8月周均值為5.11，低于上月周均值5.61，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年8月整體PE周均值為13.35，低于上月周均值14.75，高于2020年全年的周均值12.60。
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院圖：8月克而瑞內房股領先指數成分股相對恒指整體PE有些許回升
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
備注：相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%
市凈率方面，克而瑞內房股領先指數成分股PB相對恒指成分股8月較上月有所回落。8月相對恒指PB周均值為19.3% ，低于上月的周均值23.2%，低于2020年全年相對恒指PB周均值66.2%?？硕饍确抗深I先指數成分股8月整體PB周均值為0.88，低于上月周均值0.93，低于2020年全年PB周均值1.27。
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
整體來看，8月克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PB較上月回落。8月該相對PB周均值為5.5%，低于上月相對PB周均值5.6%，低于2020年全年相對PB周均值19.1%。香港地產股大樣本8月整體PB周均值為0.84，低于上月周均值0.88，低于2020年全年PB周均值1.07。
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
備注：1）相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/香港地產股大樣本整體PE-1）*100%
2）本報告采用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值
3）相對PB=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PB/香港地產股大樣本整體PB-1）*100%
4）本報告均采用整體法（中國）計算PB值，使用上年年報財務數據
04
89家房企市值縮水近六千億
從個股表現來看，8月克而瑞內房股領先指數成分股漲幅TOP5房企平均上漲24%，綠城中國以39.5%漲幅領漲。從跌幅TOP5來看，中國恒大繼7月創造48.0%幾近腰斬的跌幅之后，8月再下跌17.1%。
從上市房企市值變化凈值來看，按照最新匯率計算，截止9月5日，89家A+H股上市房企市值總額跌破三萬億以下，僅為約人民幣29953億元，整體市值仍未回到2020年1月1日的水平，較年初也有近六千億元的縮減。
我們對89家上市房企2020年初至今市值變化進行對比，截至9月5日89家A+H股上市房企市值相較于2021年1月1日市值縮水16.5%，較2020年1月1日市值總額縮水超30%。
具體房企而言，89家A+H股上市房企中，有60家房企市值低于2021年初，占比超過接近七成，從個股表現來看，年初至今市值縮水超百億的上市房企達到17家，其中市值蒸發最多的是中國恒大，較年初減少接近1231億元。
在政策輪番加碼后，短期內熱點城市房地產市場或將有所降溫，成交整體回升幅度將明顯受限， 上市房企在2021年中期業績發布會上紛紛適時調整自身戰略方向，強化回款速度、成本管控能力和融資能力，以靈活應對市場變化，強化運營能力，房企發展節奏由“快”轉向“穩”，投資者信心將得到修復提升。
整體來看，房地產市場韌性十足，雖然估值水平處于歷史地位，但隨著行業安全墊增厚，地產股仍然是較好的防守型投資選擇。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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