2013年7月，A公司就其開發建設的某處商品房與B(自然人)簽訂《商品房買賣合同》（下簡稱“買賣合同”）。買賣合同約定B以銀行按揭貸款的方式支付大部分房價款，以現金方式支付首期房價款，提供按揭貸款的是C銀行。2013年8月，A公司就上述商品房買賣辦理了合同登記備案，2013年11月就上述商品房買賣辦理了抵押登記備案。

因B獲批的銀行按揭貸款逾期還款，2016年7月，C銀行遂向某仲裁機構申請金融借款合同糾紛仲裁，要求B立即清償全部貸款本息并主張處理抵押物所得款項的優先受償權，同時要求A公司對上述債務承擔連帶清償責任。

在仲裁過程中，仲裁機構因得知B已因病死亡（死亡時間2015年12月）而中止審理，等待繼承人參加仲裁。2017年5月，C銀行向仲裁機構撤回部分仲裁申請，原因是因B已死亡，而C銀行經過多種渠道查找，卻一直無法找到B的繼承人，遂申請撤回對B的仲裁申請，主張由A公司作為連帶責任保證人承擔清償責任。仲裁機構據此通知恢復該案仲裁程序。2017年6月，仲裁機構經審理，裁決案涉貸款本金利息、罰息和復利、仲裁費由A公司承擔連帶清償責任，自裁決送達之日起五日內一次性支付給C銀行。本裁決為終局裁決，自作出之日起發生法律效力。裁決生效后，A公司按照裁決承擔連帶保證責任，清償了B的上述全部債務。

A公司欲依據其與B簽訂的買賣合同補充協議第3條【“買受人采用按揭方式付款的，應按照貸款合同的約定按時支付貸款本息，若買受人未按時還款致使銀行要求出賣人承擔保證責任的，出賣人有權選擇以下方式處理：1.出賣人代為償還的，買受人應在出賣人代償之日起7日內償還出賣人代償款項，并向出賣人支付相應的違約金（違約金數額為代償款項的20%或出賣人代償之日至買受人還款之日按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息，以高者計）。2.出賣人有權解除合同，收回該商品房。出賣人因此解除合同的，買受人應向出賣人支付購房總價款5%作為違約金并賠償出賣人損失。出賣人有權在買受人已付房款中扣除違約金或出賣人損失、出賣人因承擔保證責任而產生的費用、因解除合同發生的各項費用（出賣人因出賣該商品房已繳納的各項稅費及辦理合同解除手續所產生的各種費用）及其他全部應付未付款項（包括但不限于物業服務費等，如該商品房已交付的，買受人還應向出賣人支付房屋折舊費用至該商品房返還出賣人之日止）后，將剩余房款（不計利息）退回買受人；如買受人已付房款不足以支付上述違約金、損失和費用的，則買受人應予以補足?！薄烤S護自身合法權益，卻因B已死亡、無繼承人導致遇到法律操作實務的障礙：

1.案涉房屋雖因未辦理不動產權轉移登記，初始登記仍在A公司的名下，但因已經辦理商品房銷售合同登記備案，A公司不能直接處置、銷售。

2.案涉房屋因B已死亡、無繼承人，無適格的被告，A公司不能按合同的約定追償其代B清償C銀行的貸款本息等債務，也不能起訴解除買賣合同。

1.《繼承法》第二條規定：“繼承從被繼承人死亡時開始?！钡谖鍡l規定：“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理?！钡谌l規定：“無人繼承又無人受遺贈的遺產，歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有。”

依據現行的《繼承法》上述條款，B于2015年12月死亡，自此繼承開始；而沒有發現B的遺囑、遺贈扶養協議和法定繼承人，遺囑繼承、遺贈或法定繼承均無法辦理。若按照現行的《繼承法》第三十二條規定，B的遺產可能會被認定歸屬國家所有或所在集體所有制組織所有。

2.如果認定B的遺產歸屬國家所有或所在集體所有制組織所有，那A公司的合法權益又如何保障呢?

一方面，案涉房屋雖因未辦理不動產權轉移登記，初始登記仍登記在A公司的名下，依據《物權法》第六條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”，因此筆者認為案涉房屋的不動產物權應當歸屬A公司。

但是另一方面，在客觀上，案涉房屋因已經辦理了商品房銷售合同登記備案，A公司無法直接進行處置、銷售，需要注銷商品房銷售合同登記備案，方可進行重新銷售。若要注銷商品房銷售合同登記備案，一般是通過由買賣雙方協商解除商品房買賣合同方式辦理相關登記備案注銷手續來實現的，但本案中的情況特殊，合同一方當事人已死亡，因此只能通過法律途徑解決。

3.通過法律途徑解決，A公司依據合同約定可以要求清償A公司因承擔保證責任代B清償的全部款項并向B主張約定的違約金。A公司同時有權主張解除合同，收回該商品房并向B主張約定的違約金。但本案中B已死亡，列誰為被告來提出訴訟請求成為障礙問題。

根據《民事訴訟法》第一百一十九條規定：“起訴必須符合下列條件：

（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；

（二）有明確的被告；

（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；

（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。”

若按現行法律規定，法院將以沒有明確的被告為由，不予受理本案。

4.B的遺產，不是案涉房屋的不動產所有權，不是物權；而是依據其與A公司簽訂的《商品房買賣合同》享有的合同債權債務。

1.《民法典》草案(本文所述《民法典》草案和條款內容來源于《民法典》草案2019年12月16日稿)創設了“遺產管理人制度”，遺產管理人制度設置于《民法典》第六編《繼承》編的第四章“遺產的處理”章節。

2.第四章“遺產的處理”的第一個條款，即第一千一百四十五條明確規定：“繼承開始后，遺囑執行人為遺產管理人；沒有遺囑執行人的，繼承人應當及時推選遺產管理人；繼承人未推選的，由繼承人共同擔任遺產管理人；沒有繼承人或者繼承人均放棄繼承的，由被繼承人生前住所地的民政部門或者村民委員會擔任遺產管理人。”

這明確了確定遺產管理人的一般方式：

（1）  原則上，如果有遺囑且設定了遺囑執行人的，遺囑執行人即為遺產管理人；

（2）如果未立遺囑或立有遺囑但是未設定遺囑執行人的，遺產管理人由法定繼承人推選產生；

（3）如果法定繼承人未推選的，由全部的法定繼承人共同擔任遺產管理人；

（4）如果沒有法定繼承人或者法定繼承人均放棄繼承的，則由被繼承人生前住所地的民政部門或者村民委員會擔任遺產管理人。

如果對遺產管理人的確定有爭議的，利害關系人可以申請法院指定。

第一千一百四十六條：“對遺產管理人的確定有爭議的，利害關系人可以向人民法院申請指定遺產管理人?！?/p>

3.遺產管理人的法定職責。

第一千一百四十七條規定：“遺產管理人應當履行下列職責：

（一）清理遺產并制作遺產清單；

（二）向繼承人報告遺產情況；

（三）采取必要措施防止遺產毀損；

（四）處理被繼承人的債權債務；

（五）按照遺囑或者依照法律規定分割遺產；

（六）實施與管理遺產有關的其他必要行為?！?/p>

第一千一百四十八條規定：“遺產管理人應當依法履行職責，因故意或者重大過失造成繼承人、受遺贈人、債權人損害的，應當承擔民事責任?！?/p>

由此可知，遺產管理人負有清理遺產、處理被繼承人的債權債務、按照遺囑或者依照法律規定分割遺產、實施與管理遺產有關的其他必要行為法定職責。

4.遺產管理人處理被繼承人債權債務的法律規定。

第一千一百五十九條規定：“分割遺產，應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。但是，應當為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留適當的遺產?！?/p>

第一千一百六十條規定：“無人繼承又無人受遺贈的遺產，歸國家所有，用于公益事業；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有?！?/p>

第一千一百四十九條：“遺產管理人可以依照法律規定或者按照約定獲得報酬。”

(此處只列案涉情形相關條款，未列出遺囑/遺贈/法定繼承的相關條款)

5.基于上述法律規定賦予被繼承人生前住所地的民政部門或者村民委員會擔任遺產管理人的法定職責，就可以法定的遺產管理人作為被告提起民事訴訟，要求其依法來處理被繼承人的債權債務，起訴請求解除商品房買賣合同、收回該商品房并主張約定違約金、清償A公司因承擔保證責任代B清償的全部款項。相關法律實務操作障礙問題迎刃而解。

結語：本案例的情況雖然在現實生活中較為少見，但是確實存在這種案例，而現行法律在解決這一問題方面出現了空白地帶，《民法典》創設的“遺產管理人制度”具有極為重要的作用，個案是相關實務操作問題可解決的一個典型例證。