丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC證券
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls）
強監管之下，房地產行業正面臨前所未有的變局，盡管上半年房地產市場仍然保持增長態勢，但增速開始出現下滑，尤其二季度以來百強房企單月業績增速呈放緩趨勢。
剛剛過去的7月，樓市明顯降溫，29個監測城市預計成交規模達2420萬平方米，環比下降11%，同比下降12%，較2019年同期降幅也有2%。百強房企單月銷售操盤金額為8611.7億元，同比降低8.3%。
與之相對應的是，自去年以來A股、港股地產股整體表現低迷。克而瑞證券監測數據顯示，2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅40.7%，同期恒生中國內地地產指數跌幅39.3%。
具體房企來看，目前，TOP200房企中共89家A股、港股上市房企，截至8月2日收盤，89家上市房企股價年內累計平均下跌13%，其中碧桂園、恒大、萬科等龍頭地產股年內累計跌幅超過25%，銷售前十強房企年初至今累計平均跌幅近30%。89家上市房企市值自2021年1月以來累計縮水超8700億元。
指數下行表現不及大盤
房地產政策端持續收緊，尤其7月以來，中央就房地產市場密集發聲，房地產市場短期內不會放松。多重因素影響下，克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數7月繼續下行，表現不及大盤。
具體數據來看，7月克而瑞內房股領先指數下降18.3%，恒生指數下降9.9%，恒生中國內地地產指數下降19.2%，房地產（申萬）板塊下降13.7%。
從更長時間周期來看，2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅40.7%，同期恒生中國內地地產指數跌幅39.3%。恒生指數跌幅8.8%，房地產（申萬）板塊跌幅28.7%。
值得注意的是，7月，克而瑞內房股領先指數成交額占香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月略有回升，但仍低于歷史均值。
圖：克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數表現
備注：1）恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務、融創中國
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
受大市影響，估值水平整體回落
從估值方面來看，2021年7月克而瑞內房股領先指數估值下行，指數相對恒指PE略有回落，持續受政策及大市影響。
2021年7月相對恒指成分股的PE周均值為-62.4%，低于上月相對PE周均值-60.1%，低于2020年全年相對PE周均值-41.3%。克而瑞內房股領先指數成分股整體PE 2021年7月周均值為5.55，低于上月周均值6.24，低于2020年全年周均值7.17。
圖：克而瑞內房股領先指數PE估值走勢下行
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
圖：7月克而瑞內房股領先指數成分股相對恒指整體PE有所回落
備注：相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%
市凈率方面，克而瑞內房股領先指數成分股PB相對恒指成分股7月較上月有所回落。
7月相對恒指PB周均值為25.7% ，低于上月的周均值31.3%，低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%。克而瑞內房股領先指數成分股7月整體PB周均值為0.94，低于上月周均值1.04，低于2020年全年PB周均值1.30。
整體來看，7月克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PB較上月回落。7月該相對PB周均值為6.2%，低于上月相對PB周均值7.1%，低于2020年全年相對PB周均值21.9%。
圖：7月相對香港地產股大樣本整體PB較上月回落
備注：1）相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/香港地產股大樣本整體PE-1）*100%
2）本報告采用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值
3）相對PB=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PB/香港地產股大樣本整體PB-1）*100%
4）本報告均采用整體法（中國）計算PB值，使用上年年報財務數據
年內超八成地產股市值縮水
單就7月而言，克而瑞內房股領先指數成分股表現疲軟。其中，中國恒大跌幅高達48.0%，幾近腰斬；綠城中國、佳兆業集團位居跌幅榜二三位。
聚焦TOP200房企中，A+H股上市房企數量共有89家，我們對89家上市房企年初至今市值及股價變化進行統計。從股價變動來看，地產股表現不甚樂觀。
截至8月2日，89家A+H股上市房企平均跌幅為12.7%，其中明發集團以73%跌幅領跌，而華夏幸福、中國恒大累計跌幅也超過了60%。89家上市房企中，僅有19家房企年初至今股價上漲，其中金輝集團漲幅達到108.1%，創下年初至今最大漲幅。
從上市房企市值變化凈值來看，按照最新匯率計算，截止8月2日，89家A+H股上市房企市值總額約為3.1萬億元，較2021年1月1日收盤，市值總額縮水8723億元。如若與2020年1月1日相比，89家上市房企市值累計已縮水超1.6萬億。
具體房企而言，89家A+H股上市房企中，有74家房企市值低于2021年初，占比超過八成，其中TOP50房企中，僅兩家房企市值小幅增長外，其余房企市值較年初均大幅下降。從個股表現來看，年初至今市值下降最大的是中國恒大，較年初減少超千億元，另有18家房企市值蒸發超百億。
近期，中央多次定調樓市，熱點城市自7月以來進入新一輪政策周期，短期內，房地產市場不會放松。同時在房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常態化政策的基礎上，房地產行業監管持續收緊將成為常態化。
長遠來看，房地產行業從政策端、土地端、銷售端和金融端等各個方面都朝著更加穩健的方向發展，行業安全性也有所提升。行業整體發展邏輯由追求規模增長轉向穩健經營，未來行業將加速推動管理紅利時代進程，不斷調整經營策略，強化運營能力，發展節奏由“快”轉向“穩”，投資者信心將得到修復提升。
目前來看，疊加前期地產股的跌幅，加之地產股的高股息，地產股仍然是較好的防守型投資選擇，隨著行業發展向穩，地產板塊熱度將有所回升。
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