作者：地產十一郎

房地產野蠻發展時代早已落幕，在住房需求趨于飽和、房地產市場行業巨變的時期，能生存下來并活的好的，才是真正的優秀。

而「活好」的至關節點是回歸產品和服務。

這是融創孫宏斌的結論，也是萬科郁亮的觀點，更是老百姓的眾望所歸眾心所盼，也是房住不炒下8個月調控400余次想要達到的效果。

時代已經轉彎，就看你能不能跟上它的步伐，能走在時代前面的才有可能成為贏家。

2018年萬科提出「活下去」時，業內一片嘩然；2019年融創主動執行更均衡高質量發展戰略時，很多房企還停留在唯規模論的舊模式。

那些沒有看清時代真面目的人，被甩在了身后；而萬科、融創這些提前預判了行業趨勢的企業，開始踏實地、務實地做好產品和服務，為自己贏得了時間。

「穩」中有「新」

8月30日，融創中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱“融創”）交出一份全優答卷：銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母凈利潤上漲9.4%；負債率持續下降、「三道紅線」指標穩步改善；國際信用評級全面提升。

單從數據上看，這樣的答卷略顯「沉穩」，好像沒有特別亮眼之處，但在房地產市場史上最嚴調控的今天，這樣的基本面，應該是很多房企所望而不所及的。

如果說房地產的上半場是「發展就是安全」，那么下半場的準則是「安全才能發展」。

市場越是波動，尤顯信心的可貴。

于融創而言，能夠平穩地穿越市場周期、抵御行業風險，不僅依賴于敏銳的行業預判，在2019年下半年，就先于政策要求，主動落實「降杠桿、優化資本結構」；更難得的是，它不懼市場波動，對于自己的判斷和公司的戰略始終保持著足夠的定力。

這就是信心。

這樣的信心，讓孫宏斌起死回生了不知多少次，更讓融創抓住一次又一次機會，實現了業績快速增長，錘煉出強大的綜合能力。

為了進一步將戰略方向細化成戰略目標，孫宏斌提出了新戰略目標「四更」：更安全、更從容、更長期、更有價值。

這是在均衡高質量的戰略方向不便的前提下，進一步堅定自己的信心，把戰略目標細化成經營準則。

新目標下的新動作

這個新目標，是孫宏斌下一步走棋的方向。

新目標之下，老孫要求融創在三年內要做到以下兩點——降融資成本、升信用評級。

業績發布會上，孫宏斌很篤定。

「要持續做到‘更安全、更從容、更長期、更有價值’，我們第一個要求就是把融資成本降下來，第二就是要把我們的信用評級做到投資級。為此我們不僅將降低負債率，還將降低負債規模，因為在這種情況下才能降低融資成本、并且升信用評級。」

降負債是從2019年就開始主動做的。業績成果從年報就有體現。

2020年年報里，融創已經實現杠桿率下降，「三道紅線」指標連降兩檔至黃檔。到2021年中報，財務健康度得到進一步提升：凈負債率下降9.4個百分點，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項后的資產負債率降至76%，加速邁向「綠檔」。

降負債是為了降融資成本。

2021年，融創發行了兩次優先票據，兩筆的融資成本分別為5.95%和6.5%，這是公司上市以來發債利率最低的水平。

融資利率降低的同時，信托借款規模也連續兩年大幅下降。

融資成本的下降，使公司的財務結構進一步優化，公司發展更穩健。

一邊降杠桿優化資本結構，一邊維持安全穩健高質量增長態勢，融創的經營表現也不斷收獲國際機構的認可。

中報顯示，上半年，標普將融創公司主體評級由 BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面；中誠信亞太首次覆蓋融創，并給予BBBg-評級，展望為穩定。

不僅如此，國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信等相繼發布報告大力推介融創，給予「跑贏大市」評級，列為「首選推薦」股票。

機構的一張張投票投的不僅是融創的穩健發展，更是融創的未來。

因為他們知道，在中國房地產行業巨變之下，只有愿意回歸產品本質，愿意真正俯身做好服務的房企才有未來。

「服務員」融創

從財大氣粗的開發商到俯身做低的「服務員」，從高到低的姿態變化，看似簡單的調整，背后卻深藏著企業掌舵人的大智慧。

年初，郁亮在萬科業績會上大談管理紅利，還講了一個中國家電行業的故事。

「十多年前，當‘三大件’成為每家每戶的必需品，市場不再有超級大的需求空間，行業趨于飽和且已接近‘天花板’，家電企業遇到了殘酷的行業洗牌，那個震蕩，可謂悲愴。最后，有誰存活下來了呢？現在大家都可以看到，美的、格力、海爾。

那這些活下來的企業都做對了什么呢？三個點：好產品、好服務、好管理。他們通過這三件法寶贏得了最終的市場，同時給了股東良好的回報。

十多年后的今天，房地產行業同樣也面臨這樣的行業洗牌，而家電行業的前輩已經把答案告知了我們。所以，回歸，才是接下來房企要走的路。」

郁亮的故事講的生動，孫宏斌聽了格外用心。

這次，老孫提出的「四更」準則，作為融創團隊基本的做事原則，更是回歸產品與服務的體現——

以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力，持續為員工、客戶、股東及社會創造價值。

看，處處為他人啊。像不像服務員心態？

在更高頻、更高壓、更精準、更深入的行業調控下，房地產在回歸中實現著蛻變和升級。這一次，房地產的金鑰匙不再是「錢與地」，而是產品的優質和服務的升級。

誰抓住了這兩把新的金鑰匙，誰就真的從管理中取得紅利，誰就能不畏外界如何變化，總是笑對人生的那個。

而孫宏斌在提出新目標，在如何實現「更安全、更從容、更長期、更有價值」的路上，就已經獲得了這兩把新的金鑰匙。

擁抱變化，需要從容的底氣，更需要積極的態度和堅定的行為。

融創的「四更」重新定義了頭部房企的未來增長形態，極具行業參考價值。在房地產行業的下半場，運營和管理是紅利，質量是護城河，企業先安全才能發展，而綜合能力強的企業更具生命力。

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原標題： 孫宏斌俯下身來，講了一個「四更」的故事