在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 原則上認(rèn)可預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，但不能一概而論。應(yīng)綜合是否具備辦理本登記條件、對重整計(jì)劃的影響等因素，進(jìn)行具體判斷。

案例1：《張文光、威海廣信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2020)最高法民申6469號】

最高法院認(rèn)為，關(guān)于預(yù)告登記的效力問題。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。據(jù)此，預(yù)告登記系為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，其登記內(nèi)容是對物權(quán)的請求權(quán)，能夠排除在后的物權(quán)變動，故原則上應(yīng)認(rèn)可其破產(chǎn)保護(hù)的效力，但不應(yīng)一概而論。本案所涉房屋雖已辦理預(yù)告登記，但廣信公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序之時，案涉房屋尚未竣工驗(yàn)收，也不符合實(shí)際交付并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的條件，并無證據(jù)證明案涉經(jīng)預(yù)告登記的房屋已具備轉(zhuǎn)為本登記的條件。且如果允許交付案涉房產(chǎn)將對整個破產(chǎn)重整計(jì)劃的實(shí)施產(chǎn)生重大不利影響，再結(jié)合本案的預(yù)告登記行為發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請前六個月內(nèi)等因素，原審法院認(rèn)定預(yù)告登記所依據(jù)的《商品房買賣合同(預(yù)售)》被解除后債權(quán)消滅導(dǎo)致預(yù)告登記依法失效，并無不當(dāng)。

2. 房屋買受人已支付全部購房款，管理人無權(quán)解除《房屋買賣合同》。因此，房屋買受人可依據(jù)預(yù)告登記，要求房屋出賣人繼續(xù)履行合同并將房屋過戶。

案例2：《張文靜與威海廣信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一審民事判決書》【(2019)魯10民初178號】

威海中院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)是被告是否應(yīng)向原告交付涉案房屋。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。"《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第五條規(guī)定：“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的‘債權(quán)消滅’。"本案中，原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定原告購買涉案xxx3房屋，原告已經(jīng)按照合同約定支付房款，并就涉案房屋辦理了預(yù)告登記。依照上述規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人即原告同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。"本案中，原告已付清涉案房屋全部房款，根據(jù)上述規(guī)定，被告管理人不能解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，并且該合同不存在無效或被撤銷的情形，預(yù)告登記所依據(jù)的債權(quán)未消滅，預(yù)告登記未失效，在被告進(jìn)入破產(chǎn)程序后，原告就涉案房屋辦理的預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)的效力，被告仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行涉案《商品房買賣合同（預(yù)售）》。故原告要求被告向其交付xxx3房屋的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。

3. 房屋買受人未全額支付價款，出賣人的破產(chǎn)管理人選擇解除《房屋買賣合同》的，買受人享有的房屋預(yù)告登記隨即失效。買受人不得再依據(jù)預(yù)告登記要求過戶房屋。

案例3：《宋秀麗、湖南吉首精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司申請破產(chǎn)清算、破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書》【(2020)湘31民終643號】

湘西中院認(rèn)為，首先，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效"的規(guī)定，預(yù)告登記失效的事由有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是債權(quán)消滅，另一項(xiàng)是未按期申請登記。本案發(fā)生時，由于訴爭房屋尚未完工，還沒有達(dá)到可以辦證的條件，故后一項(xiàng)事由在本案中不成立。那么前一項(xiàng)事由，是否成立，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第五條“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的債權(quán)消滅"的規(guī)定，買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被解除后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債權(quán)消滅。其次，本案的被上訴人精誠公司已于2019年2月21日向吉首市人民法院申請破產(chǎn)重整，吉首市人民法院于2019年7月19日裁定受理該破產(chǎn)重整申請，并指定正華公司為破產(chǎn)管理人。作為破產(chǎn)管理人是否有權(quán)解除合同，根據(jù)《中華人民共和國破產(chǎn)法》第十八條“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同，有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人"的規(guī)定，精誠公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，對于破產(chǎn)申請前已經(jīng)簽訂而未履行完畢的合同，是否繼續(xù)履行的決定權(quán)在于管理人正華公司。而正華公司為了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化的考慮，并未選擇繼續(xù)履行該合同。第三，宋秀麗是否享有優(yōu)先保護(hù)的特殊法益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號）第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人"的規(guī)定，對抗工程款優(yōu)先受償?shù)那疤崾侵Ц读巳炕蛘叽蟛糠仲彿靠睢６蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2015]10號）第二十九條則對消費(fèi)購房人進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)定，該條文規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十"。而宋秀麗并不完全滿足上述條件，且本案發(fā)生時，宋秀麗夫婦二人名下有2套多層住宅，故宋秀麗在本案中不屬于法律優(yōu)先保護(hù)的對象。

案例4：《合肥濱湖投資控股集團(tuán)有限公司、合肥永星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書》【(2020)皖民終1276號】

安徽高院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點(diǎn)為：濱投集團(tuán)要求永星公司繼續(xù)履行98套房屋買賣合同并辦理過戶登記及支付違約金有無事實(shí)和法律依據(jù)。根據(jù)已查明事實(shí)，濱投集團(tuán)與永星公司簽訂《商品房買賣合同》，并向?yàn)I投集團(tuán)支付房款24661402.29元，且實(shí)際接收使用了涉案商鋪，后雙方簽訂協(xié)議書對付款時間、方式進(jìn)行了補(bǔ)充約定。永星公司稱其與濱投集團(tuán)之間不是真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而是借款關(guān)系，但未提供充分證據(jù)予以證明。一審法院認(rèn)定涉案雙方為房屋買賣合同關(guān)系并無不當(dāng)。預(yù)告登記的效力在于限制出賣人的處分權(quán)，目的是為了保護(hù)房屋預(yù)售中買受人的利益，防止預(yù)售人再次出售房屋，其僅具有對同一標(biāo)的物物權(quán)為目的而成立在后的債權(quán)具有優(yōu)先性、排他性，本質(zhì)上并不具有物權(quán)效力。現(xiàn)行法律并無對預(yù)告登記人在合同解除中的特別保護(hù)，濱投集團(tuán)以涉案商鋪已辦理預(yù)告登記為由主張永星公司無權(quán)解除合同，系對合同解除權(quán)與債權(quán)請求權(quán)混淆理解，依據(jù)不足，依法不予支持。《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條雖規(guī)定，受理破產(chǎn)后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知當(dāng)事人。本案中，從涉案買賣合同、協(xié)議書內(nèi)容及履行情況可見，雙方簽訂了98份《商品房買賣合同》，濱投集團(tuán)已付房款24661402.29元，且濱投集團(tuán)已實(shí)際接收使用涉案商鋪，可以視為濱投集團(tuán)對1某樓xxx上等27套商鋪商品房買賣合同的主要合同義務(wù)已履行完畢，故一審法院根據(jù)本案實(shí)際情況，判令永星公司繼續(xù)履行春暉園1某樓xxx上共27套房屋所涉的《商品房買賣合同》，協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證并無不當(dāng)。濱投集團(tuán)主張永星公司支付違約金缺乏依據(jù)，依法不予支持。

綜上，濱投集團(tuán)和永星公司的上訴請求均依據(jù)不足，應(yīng)予駁回；一審處理結(jié)果并無不當(dāng)，予以維持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

4. 網(wǎng)簽備案不同于預(yù)告登記，不具有破產(chǎn)保護(hù)效力。案涉房產(chǎn)仍屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，房屋買受人不得僅依據(jù)網(wǎng)簽備案要求進(jìn)入破產(chǎn)程序的出賣人過戶房屋。

案例5：《威海首威鋼材有限公司、威海正土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書》【(2020)魯10民終1563號】

威海中院認(rèn)為，威海首威公司與威海正土公司簽訂的14套《商品房預(yù)售合同》已經(jīng)生效判決確認(rèn)為合法有效，現(xiàn)雙方爭議的焦點(diǎn)問題是案涉房屋是否屬于威海正土公司債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的問題。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。威海首威公司主張依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第五項(xiàng)的規(guī)定，案涉房屋為特定物、不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但該規(guī)定與其后頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》所確立的不動產(chǎn)物權(quán)變動登記生效原則不相符，應(yīng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。故，威海首威公司的該主張理由不當(dāng)，本院不予支持。同時，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條亦規(guī)定，破產(chǎn)申請受理時屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)，為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。據(jù)此，案涉的14套《商品房預(yù)售合同》雖已網(wǎng)簽備案至威海正土公司名下，但尚未變更登記到威海首威公司名下，所有權(quán)仍歸屬于威海正土公司，應(yīng)為威海正土公司債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。一審判決駁回威海首威公司的訴訟請求正確，本院予以維持。

案例6：《陸桂珍與常州御駕親征置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書》【(2021)蘇04民終1024號】

常州中院認(rèn)為，關(guān)于法律適用問題，《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》系為正確適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》所制定的司法解釋，2007年6月1日《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》施行，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》隨之廢止。2013年9月16日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定(二)》第二條對不應(yīng)認(rèn)定為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的情形，作出了不同于《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條的規(guī)定。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”的法律適用規(guī)則，本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定(二)》第二條認(rèn)定案涉房產(chǎn)是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。上訴人主張案涉《商品房買賣合同》已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案登記，其已取得準(zhǔn)物權(quán)，但合同備案登記并非物權(quán)預(yù)告登記，上訴人的該項(xiàng)主張缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。故本案案涉房產(chǎn)不應(yīng)排除在債務(wù)人財(cái)產(chǎn)之外，應(yīng)屬于被上訴人的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，一審判決適用法律并無不當(dāng)。

關(guān)于上訴人主張繼續(xù)履行合同的問題，基于上述理由，案涉房產(chǎn)并未排除在被上訴人的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)之外，上訴人僅對被上訴人享有債權(quán)，故其應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定參與分配。案涉合同如果繼續(xù)履行，將構(gòu)成個別清償，并對被上訴人其他債權(quán)人的利益造成損害，有違《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條有關(guān)人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個別債權(quán)人的債務(wù)清償無效之規(guī)定，一審判決未予支持并無不當(dāng)。

5. 雙方簽訂《房屋買賣合同》名為買賣實(shí)為借貸，不具備真實(shí)的買賣意圖。因此《房屋買賣合同》無效，房屋預(yù)告登記隨之失效。房屋買受人無權(quán)要求將房屋過戶。

案例7：《唐某某、鄂州市花湖致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書》【(2020)鄂07民終752號】

鄂州中院認(rèn)為，關(guān)于唐某某與致遠(yuǎn)公司簽訂的錢柜華園（上上坊）15號樓6號房的《商品房買賣合同》是房屋買賣行為還是債權(quán)擔(dān)保行為，唐某某對訴爭房屋是否享有排他性物權(quán)的問題。首先，唐某某在本案原一審2017年10月17日開庭筆錄中認(rèn)可開始簽訂商品房買賣合同時系為民間借貸擔(dān)保，再結(jié)合匯款憑證、收據(jù)、房屋預(yù)告登記以及致遠(yuǎn)公司賬冊對于唐某某的借款及利息支付情況的原始記載等證據(jù)，可以判斷唐某某與致遠(yuǎn)公司之間的意思表示并非真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系，而系民間借貸關(guān)系；其次，唐某某與致遠(yuǎn)公司于2014年5月14日簽訂錢柜華園（上上坊）15號樓6號房《商品房買賣合同》的同日，雙方又簽訂《商品房回購合同》，該行為與正常商品房交易習(xí)慣不符，有悖常理，該買賣行為、回購行為以及辦理預(yù)告登記行為實(shí)際系為唐某某借款提供抵押擔(dān)保，而《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不是與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有"，故該行為系法律所禁止的“流抵"行為，雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》是虛假的意思表示，該民事法律行為無效；其三，湖北省高級人民法院（2019）鄂民再168號民事裁定書中認(rèn)定“2007年10月18日，致遠(yuǎn)公司與江某某簽訂的《上上坊認(rèn)購承諾書》，與江某某、江某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，江某某、江某已依約向致遠(yuǎn)公司支付全部購房款，致遠(yuǎn)公司也向其出具相應(yīng)收據(jù)并交付房屋，且在公司財(cái)務(wù)賬簿中予以記載，該房屋已由江某某、江某占有"，故江某某、江某與致遠(yuǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》已被生效法律文書認(rèn)定合法有效；最后，唐某某稱其辦理的預(yù)告登記有排他性物權(quán)效力的理由不能成立。本案中，雖然唐某某與致遠(yuǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》以及辦理預(yù)告登記，但該行為的真實(shí)目的并不是為了取得訴爭房屋的所有權(quán)，而系為借貸關(guān)系提供擔(dān)保，法律設(shè)置預(yù)告登記制度是為了保障購房人實(shí)現(xiàn)取得房屋所有權(quán)的目的，唐某某與致遠(yuǎn)公司通過預(yù)告登記制度來為借貸關(guān)系提供擔(dān)保，該行為與預(yù)告登記制度的目的相違背，并不能產(chǎn)生預(yù)告登記所發(fā)生的法律效果。同時，預(yù)告登記與商品房買賣之間具有從屬性，在《商品房買賣合同》認(rèn)定無效的情況下，該預(yù)告登記賴以成立的基礎(chǔ)法律關(guān)系（商品房買賣合同關(guān)系）已喪失，故唐某某對訴爭房屋不享有排他性物權(quán)。

綜上，上訴人唐某某上訴認(rèn)為其與致遠(yuǎn)公司于2014年5月14日簽訂位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)xxx房的《商品房買賣合同》有效并確認(rèn)歸其所有的請求不成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。