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最高法院:如何認定購房消費者在法院查封前已簽訂買賣合同?(附房屋買受人權利保護的11個裁判規則)

保全與執行

2021-05-31 14:15 3161 0 0

對于案件當事人、律師而言，在執行異議之訴中，應如何準確理解、把握購房人是否符合在法院查封前已經簽訂合法有效的買賣合同？

作者：李舒李元元李營營

來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）

是否簽訂房屋買賣合同不僅以書面合同為準，也應結合在案事實嚴格審查、綜合判斷

閱讀提示：《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條規定了在金錢債權執行中，不動產買受人對登記在被執行人名下的房屋提出異議時如何進行審查的規則，上述兩條規定屬于實質審查條款，均規定了“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”這一條件。對于案件當事人、律師而言，在執行異議之訴中，應如何準確理解、把握購房人是否符合在法院查封前已經簽訂合法有效的買賣合同？對于法官而言，在具體適用上述規定時，又應著重審查哪些方面？本文結合最高人民法院具體案例，整理、歸類最高人民法院的審判觀點，以供參考。

裁判要旨

執行異議之訴中，案外人排除執行的，法院應基于在案證據能夠證明的雙方簽訂相關合同情況、約定的權利義務內容及履行等雙方交易的事實并結合各自主張的法律關系特征進行綜合審查判斷，認定雙方簽訂商品房買賣合同的真實意思及雙方之間的法律關系性質，嚴格審查買賣雙方之間是否存在買賣合同關系。

案情簡介

一、陳俊峰、張立平系夫妻關系。2011年5月16日，麗湖公司分別與陳俊峰、張立平簽訂226份《商品房買賣合同》，約定陳、張二人購買麗湖公司房屋226套，房屋單價3000元/平方米（實際購買單價1800元/平方米），總價款83229930元，并辦理了備案登記。同日，陳、張二人與中金天盛公司簽訂《委托付款協議》，約定中金天盛公司代其支付購房款。后，中金天盛公司向麗湖公司完成全額匯款。

二、2011年5月16日，麗湖公司分別與陳俊峰、張立平各簽訂一份《商品房回購合同書》，約定麗湖公司回購上述226套房屋事宜。之后，麗湖公司未按回購合同的約定向陳俊峰、張立平支付回購款項。

三、在河海公司與麗湖公司的項目轉讓合同糾紛一案中，河海公司依據生效裁決書申請遼寧高院執行包括案涉房屋在內的整個房地產項目，陳俊峰、張立平提起執行異議被駁回后，向遼寧高院提起案外人執行異議之訴。

四、遼寧高院一審認為，本案存在六大不合常理之處，兩個自然人以如此大額資金購買大量房產，陳俊峰、張立平與麗湖公司之間不屬于真實的商品房買賣合同關系，應為以案涉226套房屋的買賣合同為擔保的借貸法律關系，裁定駁回陳俊峰、張立平起訴。陳俊峰、張立平上訴至最高法院。

五、2018年3月31日，最高法院再審裁定駁回上訴，維持原裁定。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點為陳俊峰、張立平與麗湖公司之間是否存在真實房屋買賣關系。最高法院從買賣合同的定義、房屋買賣合同關系的基本法律特征出發，基于在案證據能夠證明的雙方簽訂的相關合同情況、約定的權利義務內容及履行等雙方交易的事實并結合各自主張的法律關系特征進行綜合審查判斷，認定雙方簽訂買賣合同的真實意思及雙方之間的法律關系性質。具體而言：

序號	案件事實	最高法院認為	結論
1	自然人在房屋尚未開發完成的情形下一次性購買226套商品房并一次性全額支付購房款	商業風險考慮，該交易本身不符合常理	認定陳俊峰、張立平與麗湖公司之間不屬于真實的商品房買賣合同關系
2	陳俊峰、張立平以接近當時市場出售價格的一半購買案涉房屋	不符合開發商通常能夠讓利的幅度，反而與民間借貸用于擔保的房屋作價通常低于實際市場出售價格的特點吻合
3	麗湖公司收到購房人支付的全部購房款后按月給付李某某居間費用	不符合常理，而按月給付利息是民間借貸中常見的情形
4	簽訂回購合同，在購房人已經全額支付了購房款的情形下仍保有通過回購權利	此種交易模式不符合商品房買賣合同的交易習慣
5	麗湖公司主張其分三個月向李某某支付的525萬元系給付的利息	可對上述論述作出合理解釋

實務要點總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

法院在審查案外人是否符合《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條規定的案外人是否已經與房屋所有權人簽訂合法有效的書面買賣合同時，通常會從以下角度出發予以審查：

一、是否存在真實的房屋買賣意思表示，重點審查案外人與被執行人之間是否存在惡意串通損害申請執行人利益，逃避債務、轉移被執行人財產的可能性。審查內容主要有2方面：1. 是否存在意思表示，即案外人與房屋所有權人之間就案涉房屋是否已建立房屋買賣關系。最高人民法院在多數案例中采取的做法是：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”，然后審查案涉合同是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，是否對應當明確的主要內容予以記載。2. 是否符合正常交易習慣，如本案。

二、商品房買賣合同是否合法有效。最高法院有觀點認為，合同無效應嚴格按照《合同法》第五十二條規定的無效情形進行判斷。我們注意到，在相當一部分案例中，申請執行人通過《物權法》第一百九十一條第二款的規定，即“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”主張案外人與被執行人之間簽訂的買賣合同無效。對此，最高法院的態度較為統一且明確，認為《物權法》第一百九十一條第二款并非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規定，該條款所規范的是物權行為，并不能直接否定合同效力，最終認定房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。

三、警惕“名不符實”的房屋買賣合同。此類“買賣”合同不具有房產銷售的真實內容，不以房產銷售為主要目的。在房款交納的方式上，相關款項未打入出賣人賬戶，相關款項僅開具收據，未開具交納房款發票。在諸多方面均存在有異于普通的商品房買賣形式。通常，此類“買賣”合同實質是以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金，此類做法可能構成非法吸收公共存款罪，至少也是行政機關應當采取處罰措施的違法行為。由于該類合同未能形成真實的商品房買賣意思表示，不具備商品房買賣合同的核心條款，因此不屬于真實有效的房屋買賣合同。

四、當事人之間簽訂的房屋買賣合同是否合法有效的證明責任。不動產的買賣合同一般都是書面的，是否合法有效主要涉及買賣合同是否為預約合同、是否系偽造以及是否名為買賣等，查清相關事實后即可按照實體法的規范審查判斷。對這個問題,在司法實踐中更多的爭議在于買賣合同的簽訂時間是否系在人民法院查封訴爭不動產之前。對此，買受人首先應當承擔證明在查封前已簽訂合法有效書面買賣合同的舉證責任。

若申請執行人對買受人舉示的證據有異議，則應承擔反證的舉證責任，如對形成時間申請司法鑒定以確定買賣合同是否系倒簽等。但是,不動產買賣合同在房管部門已備案的,則因備案合同的公示性而無需買受人進一步舉證證明。在案外人向法院提交房屋買賣合同、付款收據、交房確認書等證據后，法院會初步認定當事人之間存在真實的房屋買賣關系，如果當事人一方對案外人證明的事實存在異議的，法院會要求其提供初步證據證明對方所述行為為虛假，當事人一方不能僅以“本案存在大量違法行為及疑點”為由，認為其因客觀原因不能自行收集相關證據，要求人民法院依職權調查收集證據。

根據《民訴法解釋》第一百零九條規定，只有在當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，方認定該事實存在。但是，絕大多數情形下，申請執行人對于其主張的“案外人與被執行人存在惡意串通損害其合法權益的行為”，難以舉證證明。如果異議一方不能直接舉證證明該買賣合同存在合同無效事由的，法院將認定買賣合同成立并生效。

五、是否在法院查封前簽訂。關于查封時間的認定，人民法院送達回證的備考欄記載的查封時間與土地房屋權屬登記的查封時間不一致的，由于在查封前簽訂房屋認購書并辦理網簽的，房屋被查封后無法進行網簽。如果不動產登記中心顯示網簽時間在法院查封之后的，土地房屋權屬登記中心作為有權辦理土地房屋權屬登記的法定機構，其作出的該項登記表仍具有公示效力，在人民法院送達回證的備考欄所載事項與土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件所載明的內容出現不一致的情況下，有關土地房屋權屬登記事項的認定，因土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件屬于直接證據，人民法院送達回證所載內容屬于間接證據，根據證據證明力大小的比較、認定規則，應以土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件為準。如合同未記載簽訂時間，也未進行備案，則無法確定是否在查封前簽訂。

六、準確把握法院審查案外人以購房消費者身份排除執行案件的理念。執行異議之訴不僅涉及案外人和被執行人的利益，還涉及到申請執行人的利益。人民法院審理執行異議之訴案件，應全面考慮不同當事人之間的利害關系，充分保護各方當事人的合法權益。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，目的在于加強對作為弱勢者的房屋消費者權利的特別保護，在所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋的特殊情況下，將對房屋消費者生存權利的保護置于對房地產開發企業債權人金錢債權的保護之上，賦予房屋消費者對買受房屋享有排除強制執行的民事權益。實際上，該規定賦予符合一定條件的商品房買受人對房地產開發企業所享有的請求轉移所購房屋所有權之債權，優先于其他債權人對房屋開發企業所享有的金錢債權的效力，是對債權平等原則的突破。同時，這一規定使此種情形下的買受人購買商品房的行為產生了對抗房屋開發企業金錢債權人的效力，突破了合同相對性原則，但又缺乏足以產生公信力的公示方式，對交易安全和作為被執行人的房地產開發企業其他金錢債權人的利益影響巨大，也增加了被執行人和案外人通過執行異議惡意串通逃避強制執行的道德風險。因此，人民法院在適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定對案外人權利予以特別保護時，應當從嚴審查、嚴格把握。如嚴格審查被執行人和案外人簽訂的買賣合同是否真實有效，是否簽訂在人民法院查封之前，是否倒簽；所購商品房是否系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；支付房屋價款的證據是否充分，付款事實是否真實，已支付價款是否超過合同約定總價款的百分之五十等。在依法保護案外人合法權利的同時，也要切實防止被執行人和案外人惡意串通損害申請執行人利益的行為發生。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

2.《商品房銷售管理辦法》

第十六條商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。

3.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2020修正）

第二十八條金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

法院判決

以下為最高人民法院在判決書“本院認為”部分就此問題發表的意見：

本院認為，本案二審爭議焦點為陳俊峰、張立平與麗湖公司之間的法律關系性質。陳俊峰、張立平主張與麗湖公司之間系商品房買賣合同關系，麗湖公司主張與陳俊峰、張立平簽訂商品房買賣合同系為擔保的借貸關系。《中華人民共和國合同法》第一百三十條規定：買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買受人支付房屋對價的目的在于取得房屋所有權是房屋買賣合同關系的基本法律特征。由于本案雙方對簽訂的商品房買賣合同外觀形式表現的法律關系是否與雙方真實意思表示一致存在爭議，故本案需基于在案證據能夠證明的雙方簽訂的相關合同情況、約定的權利義務內容及履行等雙方交易的事實并結合各自主張的法律關系特征進行綜合審查判斷，認定雙方簽訂商品房買賣合同的真實意思及雙方之間的法律關系性質。

首先，陳俊峰、張立平作為自然人，一次性購買226套商品房的行為本身并不屬于通常情形下自然人為使用或投資進行商品房買賣的情形。即使如陳俊峰、張立平主張其系以炒房為目的進行的大批量團購，但在案涉房屋尚沒有開發完成的情形下一次性購買226套商品房并一次性全額支付購房款，且麗湖公司在收到購房款后也沒有為陳俊峰、張立平開具付清購房款的發票，從該交易本身的商業風險考慮亦具有一定不符合常理之處。

其次，陳俊峰、張立平與麗湖公司雙方簽訂的案涉226套《商品房買賣合同》約定的房屋單價為3000元/平方米，總面積約為27775平方米，總價款83229930元。陳俊峰、張立平自認實際購房單價為1800元/平方米，實際支付購房款為5000萬元。陳俊峰、張立平與中金天盛公司簽訂《委托付款協議》約定的代付購房款亦為5000萬元，中京華所對麗湖公司的審核意見載明，2011年5月17日麗湖公司收到中金天盛公司轉款83229930元，同日通過翊華公司轉回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司實際轉給麗湖公司5000萬元。上述本案查明的事實足以證明中金天盛公司代陳俊峰、張立平支付的款項金額為5000萬元，陳俊峰、張立平上訴主張翊華公司轉回中金天盛公司的33229930元與本案無關，與事實不符。陳俊峰、張立平稱對外宣稱和合同上簽訂單價3000元/平方米是為了不影響麗湖公司地產項目的市場銷售價格，（2016）遼民終529號民事判決查明的事實顯示，麗湖公司以1500元/平方米的價格將麗湖名居小區55套房屋出售給耿某，股東會決議載明為維護市場價格穩定，以2800元/平方米的價格對出售給耿某的房屋進行備案登記。上述陳俊峰、張立平的陳述及另案生效判決查明事實表明，本案陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同約定的購房價3000元/平方米應與當時案涉項目房屋對外市場交易價格相吻合，陳俊峰、張立平并無證據證明該市場銷售價在當時屬于虛高價。據此，陳俊峰、張立平以1800元/平方米購買案涉房屋，接近當時市場出售價格的一半，并不符合商品房買賣交易中開發商通常能夠讓利的幅度，反而與民間借貸用于擔保的房屋作價通常低于實際市場出售價格的特點吻合。而上述生效民事判決亦認定耿某與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同不具有真實性。

第三，麗湖公司與李某某簽訂的案涉《居間合同》約定麗湖公司須向其支付525萬元居間服務費。麗湖公司應在購房款到賬當日向李某某支付三分之一的服務費，即175萬元，以后每滿一個月支付三分之一，直到全部支付完畢。本院查明的事實表明，麗湖公司也于2011年5月17日、6月17日、7月15日分別向李某某支付了175萬元，共計525萬元。其中兩筆轉款的付款用途載明為暫支利息款。麗湖公司主張支付李某某的525萬元系利息與其財務記載相吻合。由于陳俊峰、張立平系一次性全額支付購房款，麗湖公司收到了購房人支付的全部購房款的情形下卻按月給付促成該筆交易的李某某居間費用，顯然也不符合常理，而按月給付利息是民間借貸中常見的情形。

第四，陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂商品房買賣合同后又分別簽訂了《商品房回購合同書》，約定麗湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的價格支付回購款后雙方簽訂的商品房買賣合同自行解除。最晚可以遲延至2011年9月16日，但應給付遲延期間溢價款。如麗湖公司未能按約定時間給付回購款，則除非陳俊峰、張立平同意，麗湖公司無權再回購。上述回購合同顯示的麗湖公司作為房屋出賣方，在購房人已經全額支付了購房款的情形下仍保有通過回購的方式將房屋取回的權利，與房屋買賣合同關系中買受人付清購房款后，出賣方即負有交付房屋并辦理產權過戶義務的通常權利義務內容不一致，而與目前實踐中以尚未建成的預售商品房為借款擔保時采取的由出賣方在借款到期前保有房屋回購權的常見方式相吻合。且案涉回購合同約定按原購房價回購，僅約定支付延期回購溢價款，對自該款項發生至約定的回購日前麗湖公司占用陳俊峰、張立平購房款三個月是否給付利息等并未約定，結合麗湖公司主張的其分三個月向李某某支付的525萬元系給付的利息，則可以對此作出合理解釋。陳俊峰、張立平主張由于麗湖公司與河海公司就案涉房屋所有權問題產生了糾紛，為減少損失而與麗湖公司簽訂回購合同。但本院審理中，雙方明確系于2011年7月19日簽訂案涉《商品房回購合同書》，而河海公司系于2011年8月29日才就案涉房屋所涉糾紛向營口仲裁委員會提交仲裁申請，陳俊峰、張立平陳述的簽訂回購合同的原因與事實不符，也不具有合理性。

綜上所述，盡管麗湖公司并未提供證明其與陳俊峰、張立平之間以案涉226套《商品房買賣合同》為借貸提供擔保的直接證據，但陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同從所購房屋數量、實際購房單價與市場交易價的差異、支付的購房款數額以及所謂的居間費用的支付方式、麗湖公司在一定期限內保有回購權等事實，均與以支付購房款取得房屋所有權為目的的房屋買賣合同關系的法律特征不符，而與民間借貸中以簽訂商品房買賣合同并進行備案的方式為借貸提供擔保的通常做法相吻合。一審基于在案證據對雙方簽訂合同的真實意思經合理性分析判斷認定陳俊峰、張立平與麗湖公司之間不屬于真實的商品房買賣合同關系，系以案涉226套房屋的買賣合同為擔保的借貸法律關系，并經向陳俊峰、張立平釋明后，陳俊峰、張立平明確拒絕變更訴訟請求的情形下，裁定駁回陳俊峰、張立平的起訴，認定事實及適用法律并無不當。

案件來源

《陳俊峰、張立平民間借貸糾紛二審民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民終234號】