丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
自2021年2月深圳首發出臺二手房參考價后，不僅一二線城市不斷跟進，熱點三線城市也被加入指導價范疇。截至目前，全國已有約15個城市出臺二手房參考價，據CRIC監測數據顯示，參考價落地后以滬深為代表的二手房市場出現了以下幾方面變化：
二手房成交7連跌，10月成交面積環比再降21%，同比跌幅擴至46%。 深圳二手房成交面積創歷史新低，同比跌幅擴至81%，成交均價同比下跌12%。 深圳二手房可比價格由95%小區上漲轉為95%小區下跌，可比價格中位數下跌23%。 上海二手房成交面積同比下降54%，成交均價同比下跌7%。 上海二手房可比價格由73%小區上漲轉為69%小區下跌，可比價格中位數下跌6%。
在指導價出臺前，深圳二手房價格快速上漲、上海二手房價格整體平穩上漲，而在指導價出臺后，深滬二手房量價逆轉由漲轉跌，深圳成交面積更是創年內新低，“一二手倒掛”現象已大大緩解，結合全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，未來不排除仍將繼續保持下降態勢。
01.深圳二手房成交創新低6，成以上小區跌幅超20%
2021年2月8日，深圳市住房和建設局發布公告宣布，為貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》有關規定，促進二手住房市場信息透明，理性交易，經市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發布機制。
受此影響，深圳二手房市場成交連續7個月下滑。10月，深圳二手房成交面積進一步回落至8萬平方米，創歷史新低，環比再降50%，同比跌幅擴至81%。成交均價持續下滑至55805元/平方米，環比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累計成交324萬平方米，同比下降57%。
圖：2019年1月-2021年10月
深圳二手房成交量價（萬平方米、元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
在指導價出臺前，深圳二手房價格快速上漲。剔除零星成交的二手住宅小區，深圳2021年1月二手住宅小區售價較2019年12月大幅上漲，可比價格漲幅中位數、平均數分別為24%和22.6%，經營貸踴躍進場投資炒房乃是重要因素。其中，多達63.4%的二手房小區可比價格漲幅超20%，可比價格漲幅在10%-20%的二手房小區占比同樣達到22.4%。
而在指導價出臺后，深圳二手房價格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小區，深圳2021年10月二手住宅小區售價較2021年1月趨勢性下滑，可比價格跌幅中位數、平均數分別為-23.1%和-21.6%，二手房價格現已基本回歸到2019年底。其中，多達66.9%的二手房小區可比價格跌幅超20%，另有21%的二手房小區可比價格跌幅在10%-20%。
表：深圳二手住宅小區可比價格變化
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
表：2021年10月較2021年1月
深圳部分二手住宅小區可比價格變化（元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
02.上海二手房成交同比降54%，近4成小區跌幅10%-20%
2021年7月9日，上海房管局召開規范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
7月14日，上海市房地產交易中心進一步發布《關于進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。
受此影響，上海二手房市場持續轉冷，10月成交面積109萬平方米，環比增長11%，同比仍下降54%。成交均價38811元/平方米，環比結構性微漲1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累計成交2040萬平方米，同比增長8%。
圖：2019年1月-2021年10月
上海二手房成交量價（萬平方米、元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
在指導價出臺前，上海二手房價格整體保持平穩上漲態勢。剔除零星成交的二手住宅小區，上海2021年6月二手住宅小區售價較2019年12月穩步上漲，可比價格漲幅中位數、平均數分別為9.7%和9.5%。其中，可比價格漲幅超20%的二手房小區占比多達28.6%，可比價格漲幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小區占比都在20%以上。
而在指導價出臺后，上海二手房價格則由漲轉跌。剔除零星成交的二手住宅小區，上海2021年10月二手住宅小區售價較2021年6月溫和下跌，可比價格跌幅中位數、平均數分別為-6.3%和-4.7%。其中，可比價格跌幅在10%-20%的二手房小區占比多達37.2%，其次為可比價格跌幅在0%-10%的二手房小區，占比約31.8%，另有31%的二手房小區可比價格仍有所上漲。
表：上海二手住宅小區可比價格變化
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
表：2021年10月較2021年6月
上海部分二手住宅小區可比價格變化（元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
03.15城落地二手房參考價，普遍低于實際成交價
自深圳首推二手房參考價至今，全國已有約15個城市出臺二手房指導價，其中，北京為海淀區房地產經紀協會于9月末發布的無強制執行力的非公開倡議。
目前來看，二手房成交參考價已經成為本輪房地產調控的重要措施，主要涉及三方面內容。
其一，依據二手房網簽價、評估價以及周邊新房售價，綜合形成二手房成交參考價，指導價普遍低于市場實際成交價。例如寧波，多數小區指導價僅相當于實際成交價的8折，部分小區更是相當于實際成交價的5折。
其二，以二手房成交參考價為基準，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。上海最為嚴苛，二手房貸款額度執行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。
其三，覆蓋范圍分批次、分區域而定，例如成都接連發布三個批次住宅小區二手房成交參考價，又如北京率先在海淀區29個重點小區試點二手房指導價。
04.16城二手房成交環比降21%同，比跌幅擴至46%
隨著更多城市紛紛落地二手房成交參考價，4月以來二手房市場持續轉冷，成交逐月走低，市場形勢愈加嚴峻。
10月，二手房市場異常低迷，16個重點監測城市成交面積493萬平方米，環比再降21%，同比跌幅擴至46%。其中，8成以上城市成交環比繼續下降，深圳、東莞更是創年內新低，環比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。
2021年前10月，16城累計成交9101萬平方米，同比漲幅進一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計成交同比轉跌，深圳更以57%的累計同比跌幅居首。
表：2021年10月較2021年6月
上海部分二手住宅小區可比價格變化（元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
不僅如此，國家統計局數據顯示，9月70個大中城市二手住宅銷售價格年內首次轉降，環比下跌0.2%，10月跌幅進一波擴大，環比下跌0.3%。
從10月份一二三線城市二手房價格指數環比漲幅數據看，分別為-0.4%、-0.3%和-0.4%，三類城市均有不同程度的價格下降。這也說明當前各類城市二手房都面臨壓力，類似壓力也會傳導到一手房市場上，部分房東房屋置換會有壓力，進而也會影響一些改善型新房項目的去化。
從二手房的降價城市數量看，10月份達到了64個城市，較9月時的52個又增加了12個。據此可以認為，大概有90%的城市出現了明顯的降價現象。
二手房在當前新房市場整體降溫的背景下，出現了更為明顯的降價，與一手房相比，二手房市場的降溫現象其實更為嚴重，無論是環比跌幅數據還是同比漲幅數據都更甚于一手房。
一直以來上海和深圳市場在一線城市中相對堅挺，而如今二手房量價逆轉，可比價格中位數分別下跌23%和6%，一葉知秋，二手房市場的冬天已然到來。
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