作者：黃小妹

來源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)

2017年8月1日，一個再平常不過的建軍節(jié)，卻是許家印雙喜臨門的好日子。

這一天，恒大隊(duì)擊敗富力隊(duì)在足協(xié)杯上大翻盤，晉級四強(qiáng)。 

相比激情四溢的晉級賽，同一天，恒大從廣州搬遷至深圳，全程相當(dāng)?shù)驼{(diào)、節(jié)儉，沒有舉行任何儀式。當(dāng)天晚上，許家印只在深圳總部宴請公司高管，并一起觀看恒大對陣富力的足協(xié)杯比賽。

低調(diào)搬遷深圳，高調(diào)做事這很“許家印”。

遷入深圳后，許家印便開始拜會各路“大佬”。2018年大年初三，恒大總部遷到深圳的第一個春節(jié)，外地過年的許家印和許太特意早早趕回深圳，給一位特殊的客人拜年。此人正是許家印1992~1996年在深圳打工時的前老板。

許家印特意穿了西裝打了領(lǐng)帶，一向簡樸的許太同樣穿了正裝。客人還沒到，夫妻倆早早到恒大中心外的馬路邊等候，客人一到，許家印親自上前為前老板拉開車門并攙扶下車，一路陪著參觀講解匯報。

和安徽首富王文銀的會面更具有戲劇性，王文銀拿出兩幅珍藏墨寶送給許家印，許家印和王文銀各持墨寶一側(cè)，面向鏡頭喜笑顏開。

“做非常之人、行非常之事，建非常之功。”“許帝血脈，家國情懷，印象中國，卓爾不凡，越界成就，且行且遠(yuǎn)，偉岸人生，大器天成。”

后一幅字取每句首字，藏頭詩“許家印卓越且偉大”。或是暗喻，2017年搬遷深圳后，許家印確有過步步高升之趨。

5年間，恒大在深圳開疆拓土，入股萬科，重組深深房A，拉來1300億元戰(zhàn)投，兩大核心業(yè)務(wù)地產(chǎn)、金融相繼扎根深圳。許家印在深圳主戰(zhàn)場贏得一個又一個的戰(zhàn)術(shù)勝利。

“戰(zhàn)術(shù)層面的一時勝利，恰恰導(dǎo)致戰(zhàn)略層面的全盤皆輸。”這句話常用在軍事上，如今許家印在商場上將這句話演繹得淋漓盡致。

許家印一度認(rèn)定深圳是他的福地，他受益了深圳發(fā)展紅利，在這片土地起勢，贏得一個又一個戰(zhàn)役，步入花甲之年，卻低估了宏觀層面去杠桿的決心，落了個戰(zhàn)略敗局，而且驚天動地。

伴隨著“恒大集團(tuán)”地標(biāo)消失在深圳城市天際線，一個時代也悄然落幕，許家印的深圳往事即將塵封，3萬億元資產(chǎn)藍(lán)圖隨之幻化成泡影。

01 “沒有深圳，就沒有恒大”

2020年10月14日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，受邀參加慶祝大會的許家印說了一句話，“沒有黨的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和改革開放政策，就沒有舉世矚目的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，更沒有恒大的今天”

這句話，飽含了許家印對深圳的感激。這份感激或許正是源于恒大起勢于深圳。

早在搬遷至深圳之前，2011年恒大便拉開了深圳“排兵布陣”的序幕。

恒大以16.64億元收購深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司71%股權(quán)，正式成立恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限公司；2013年，恒大實(shí)現(xiàn)控股國香地產(chǎn)，推出深圳市場首個入市項(xiàng)目——恒大國香山；2016年，恒大斥資20億收購龍華大浪建滔化工地塊......

一路“悶聲”前行，剛遷入深圳的后不久，恒大就受到深圳市政府的“禮遇”。

2017年12月19日，恒大迅速底價競得深圳灣超級總部基地的一幅商用地塊，樓面價僅1.92萬/平。

這是一塊寶地，深圳灣超級總部定位為“世界500強(qiáng)企業(yè)總部基地，未來將成為全球高端產(chǎn)業(yè)集聚地的典型和世界級城市功能中心。”當(dāng)天恒大、萬科挨著各拿一塊，恒大地塊最高蓋500米大樓，萬科地塊最高300米。

地塊競買要求規(guī)定，競買企業(yè)需是深圳注冊的企業(yè)法人、《深圳市鼓勵總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》認(rèn)定的總部企業(yè)、經(jīng)市政府按相關(guān)規(guī)定遴選的企業(yè)。顯然，剛剛遷入深圳的恒大吃到了這波紅利。

摟草打兔子，從此享受深圳企業(yè)“紅利”的恒大，開始加速拓展舊改版圖。

夏海鈞公開談到，“恒大在總部遷到深圳之后，把深圳當(dāng)作進(jìn)入一線城市的布局。在2016年到2019年，大規(guī)模的進(jìn)行舊城改造，恒大歪打正著，有了超前的土地儲備。恒大是在深圳土地儲備最大的地產(chǎn)商，未來收益不可限量。”

不管是歪打正著，還是另有力量，恒大在深圳的地產(chǎn)盤子越滾越大。

2020年度中期，恒大已布局104個城市更新項(xiàng)目，絕大部分位于大灣區(qū)，其中深圳有55個，大灣區(qū)除深圳外有12個。

地產(chǎn)之余，恒大另一核心業(yè)務(wù)——金融板塊同步前行。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，“單單是地產(chǎn)，根本不需要遷移總部。恒大入深，其實(shí)更主要是為了金融業(yè)務(wù)。”

2015年開始，恒大便在深圳開始攬收各種金融牌照。

當(dāng)年11月，恒大金融集團(tuán)在深圳前海成立，隨后，恒大宣布進(jìn)軍保險業(yè)，收購中新大東方人壽保險有限公司，更名為恒大人壽，取得保險牌照；2016年2月，恒大金融成為盛京銀行的最大股東，劍指消費(fèi)金融牌照；2016年，3月，恒大金服上線運(yùn)營，恒大金融再添一張互聯(lián)網(wǎng)金融牌照。

許家印的金融版圖野心不止于此，恒大遷入深圳后，“金融”版圖的征途剛剛開始。

許家印在工作會議上直接提出，2017年恒大金融集團(tuán)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)參股、控股銀行、保險、證券、信托、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融全牌照。

從此，恒大地產(chǎn)、金融兩大核心業(yè)務(wù)扎根深圳。“暴雷前”，呈現(xiàn)在銷售額的數(shù)據(jù)上亦是一片向好。

2017年-2020年銷售額分別為5009億元、5513億元、6011億、7232億元，年復(fù)合增長率9.62%。

 02 重組深深房，埋下資金危局的導(dǎo)火線

摘得深圳灣總部基地“寶地”、舊改土儲豐厚、金融板塊如火如荼，銷售額增長，遷入深圳后的許家印喜色上臉，一切都變得如魚得水。

這是許家印取得的階段性勝利，曲線摘獲“深深房”的上市殼，更令許家印滿意。

港交所上市后，恒大股價疲軟，融資難度增加，借殼回A成了許家印的棋局。萬萬沒有想到，許家印最后用了一招“化險為夷”，達(dá)成了目的。

2016年8月，“寶萬之爭”戰(zhàn)事焦灼，恒大半路殺入，耗資91.1億元，收購萬科股票5.16億股，建倉萬科。到2016年11月底，恒大共投入362.7億元，搶收萬科股票15.5億股，占萬科總股比約14.1%。在爭奪萬科股票的各方勢力中，恒大的持倉成本最高。

恒大不像寶能，并無與萬科較勁之意。2017年6月，恒大折價將萬科股票悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán)，作價292億元。 

恒大血虧70億元，許家印卻大獲全勝。一邊是幫深鐵坐穩(wěn)了萬科第一大股東的位置，另一邊作為回報，恒大也收到了深圳回贈的干凈殼公司-深深房。恒大回A上市，終于有“殼”可依。

深深房A正式發(fā)布公告前夜，恒大低調(diào)搬遷深圳。隨后，有了“深深房”的上市殼，為降負(fù)債順利回A，許家印的豪華朋友圈助攻開啟。

2017年，許家印分三輪為恒大地產(chǎn)引進(jìn)27家戰(zhàn)投，金額合計1300億，共將獲得恒大地產(chǎn)經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)約36.54%權(quán)益。戰(zhàn)投企業(yè)包括蘇寧、正威、中信、中融、山東高速、深業(yè)集團(tuán)等，深圳企業(yè)就占5席。

許家印跟他們簽署了為期三年的對賭協(xié)議，2017-2019年間，恒大地產(chǎn)向全體股東派發(fā)的分紅分別約284.1億元、446.1億元及275.2億元。1300億戰(zhàn)投將在2021年1月31日到期。如果恒大未能完成重組上市，恒大需要以原有投資成本回購?fù)顿Y者所持股份。

恒大在上海舉行2018年度戰(zhàn)略合作伙伴高層峰會，包括大部分戰(zhàn)投方在內(nèi)，有1000余位知名企業(yè)家到場。 

許家印動情地說道：“每當(dāng)恒大遇到困難的時候，總有我們的合作伙伴在鼎力支持我們。在恒大22年的發(fā)展過程中，所有的合作伙伴和我們一起克服各種艱難險阻，戰(zhàn)勝一個又一個困難，所以才有了今天的恒大。”許主席還向在場的伙伴高層深鞠了一躬。

1300億元，27個好友相助，蘇寧張近東、正威王文銀豪華朋友圈力挺許家印，許家印對回A信心滿滿。但伴隨著期限臨近，許家印沒有猜中結(jié)尾，這一輪系統(tǒng)性危機(jī)已經(jīng)在此埋下了伏筆。

2021年8月，一份題為《恒大集團(tuán)有限公司關(guān)于懇請支持重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目的情況報告》在網(wǎng)上流傳開來。 

長達(dá)五頁的文件都在訴諸一個主題——恒大之前為了借殼上市，引入了1300億元的戰(zhàn)略投資，明年初就要還本付息，這會導(dǎo)致負(fù)債率攀升，希望廣東省政府在恒大資金鏈斷裂之前，支持公司重組深深房，順利在A股上市。

恒大否認(rèn)了這份文件，卻作出了誠實(shí)的動作。 

9月29日，恒大與戰(zhàn)投舉行了《恒大地產(chǎn)集團(tuán)增資協(xié)議》補(bǔ)充協(xié)議簽字儀式，恒大集團(tuán)董事局主席許家印與蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠(yuǎn)西、安信信托董事長邵明安、嘉寓集團(tuán)董事長田家玉等全體1300億元戰(zhàn)略投資者一字排開，并作出了點(diǎn)贊手勢。

11月22日，恒大發(fā)布公告，宣布1300億元戰(zhàn)投全部協(xié)商完畢，1257億元戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股，剩余43億元由恒大回購。許家印以43億元的代價，化解1300億元的資金鏈危機(jī)，至今仍是一個迷局。

入股萬科曲線摘得深深房，債轉(zhuǎn)股火線化解資金危機(jī)，看似許家印又幸運(yùn)了一波。但伴隨著2020年恒大借殼深深房最終失敗，許家印顯然在戰(zhàn)略上敗下陣來，賭錯了國家的決心-暫停房企在A股上市。

隨之，市場預(yù)期恒大的一扇融資窗口關(guān)緊，恒大債務(wù)危機(jī)的第一張多米諾骨牌應(yīng)聲倒下。

03 許家印的戰(zhàn)略敗局

許家印的運(yùn)勢大概已用光，進(jìn)入2021年，恒大資金鏈危局全面爆發(fā)。

恒大跌入了“銷售下行-房企資金趨緊-/評級下調(diào)-違約-金融機(jī)構(gòu)惜貸-購房者預(yù)期悲觀-銷售進(jìn)一步下行”的負(fù)面困局中。

唏噓的是，許家印倒在巨額債務(wù)黑洞里，昔日的豪華朋友圈卻不見有人伸手拉一把。

就連曾經(jīng)多年的好友，華人置業(yè)老板劉鑾雄也拋棄了許家印，割肉清倉恒大，預(yù)計合計將虧損超過110億港元。

每年一聚的中國房地產(chǎn)“四大巨頭”的老板們，許家印、楊國強(qiáng)、郁亮和孫宏斌，在如今恒大遭遇生死劫時，其他三家都保持了沉默。

曾經(jīng)兩肋插刀的知己好友蘇寧張近東，或因戰(zhàn)投恒大，已經(jīng)債務(wù)纏身，自身難保。欣賞許家印的鄭裕彤已駕鶴西去，懂他的前老板兼貴人屢次幫他，這一次也不見出手。

許家印孤立無援，伴隨著政府工作組入駐后，許家印有了新頭銜-風(fēng)險化解委員會主席，保交樓是他當(dāng)前最緊迫的任務(wù)。

許家印說，絕不允許恒大任何一個人躺平，只要我們不惜一切代價做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)、抓好工程建設(shè)，就一定能將房屋交付給業(yè)主，就一定能恢復(fù)銷售、恢復(fù)經(jīng)營、還清債務(wù)。

保交樓，恐怕是許家印唯一的一次戰(zhàn)略成功。搬入深圳后，大刀闊斧購地，金融板塊如火如荼，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)，許家印成了最會走鋼絲的人。三道紅線面前，許家印也難逃此劫，同樣這一次他還是低估了國家去杠桿的決心。

04 賭性是宿命

或是天意，許家印的冒險家性格，成就了他，也讓他有了今天的敗局。

“如果許家印不是敢賭敢冒險的性格，恒大崛起可能沒這么快。”一個同為香港上市的地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人曾這樣評價許家印。

的確如此，許家印一直在賭。2007年，為謀求上市，膽子極大的許家印，用總資產(chǎn)僅78億元的規(guī)模，承接了投行65億注資。之后恒大突擊拿地壯大資產(chǎn)，一年間的土地儲備膨脹了近8倍。

許家印與投行簽署了頗有兇險的對賭協(xié)議。他賭的是，一旦恒大上市成功，其大量土地儲備將會被資本市場熱捧，成就一個地產(chǎn)神話；但是，倘若賭輸，許家印要向投行轉(zhuǎn)讓一定數(shù)量的恒大股份，因?yàn)槿谫Y額度高，結(jié)果極可能是恒大的資產(chǎn)被瓜分殆盡。恒大全球路演期間，港股暴跌，沒有任何機(jī)構(gòu)的投資者認(rèn)購恒大的股票。2008年3月20日，恒大被迫宣布暫停上市。

許家印賭輸了。此時的恒大借款高達(dá)111.33億元，土地拖欠款項(xiàng)就達(dá)到了25億元。對于很多地產(chǎn)商而言，這是滅頂之災(zāi)。

許家印決定再賭一次。他拉來了有“鯊膽彤”之稱的香港新世界集團(tuán)主席鄭裕彤、老投行伙伴美林、德意志銀行和新伙伴科威特投資局。經(jīng)幾個伙伴的注資，許家印的股東權(quán)益從66.7%稀釋到57.68%。80多歲的鄭裕彤不但掏錢接恒大的盤，還多次為恒大站臺。2009年，恒大重啟IPO，獲得超45倍認(rèn)購，許家印一躍成為中國首富。

這一次，冒險家許家印沒有再翻盤。恒大遷入深圳后，贏得一個接一個漂亮的戰(zhàn)局勝利，他自己或許沒預(yù)想到，最后倒在了戰(zhàn)略敗局之下，接連兩次都賭錯了國家的決心。

華人首富李嘉誠創(chuàng)業(yè)于1950年，半個多世紀(jì)以來，他的同輩大半凋零，唯有和黃事業(yè)綿延壯大。在被問及常青之道時，這位華人首富說：“我經(jīng)常反思自問，我有什么心愿，我有宏偉的夢想，但我懂不懂什么是有節(jié)制的熱情？”

商業(yè)是一場總是可以被量化的智力游戲，商業(yè)是一場與自己的欲望進(jìn)行搏斗的精神游戲，但歸根到底，商業(yè)是一場有節(jié)制的游戲，所有的天意或宿命，其實(shí)都是企業(yè)家性格的投射。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 深圳摘牌恒大