我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
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前言
2019年7月16日，國家發改委等13部門聯合印發了《加快完善市場主體退出機制改革方案》（以下簡稱方案），提出研究建立個人破產制度，下半年有望在個別地區試點。以下簡單的就個人破產制度對房地產的影響展開一些探討，如有不妥，請多包涵。非常歡迎各位朋友積極加入相關微信群談談自己的看法。
1、 基本情況
《方案》指出：分步推進建立自然人破產制度，逐步推進建立自然人符合條件的消費負債可依法合理免責，最終建立全面地個人破產制度。
個人破產制度是指作為債務人的自然人以全部資產也不能清償到期債務時，法院依法對其宣告破產并對其資產進行全面清算和分配或對其債務進行豁免以及其在破產過程中及以后應盡義務的法律制度。
一般而言，個人破產主要有兩種情況：
一是由于失業或其他家庭變故等客觀原因無法償還債務。個人破產制度為其提供資產償還債務之后可以免責可以免去部分債務（備注：并不是直接免去債務，而是在一定期限內仍需要繼續償還），給其重新來過的機會。
二是可以償還卻惡意或拒絕嘗還債務。個人破產制度則使其付出個人信用破產的代價，同時可以申請法院執行其部分資產，債權人可以依法獲得部分補償。當然上有政策，下游對策，個人破產制度也有惡意逃避債務，先行轉移資產，再申請個人破產。在司法實踐中，惡意與否屬于相對較難區別的問題，想必也是今后具體實施執行過程中的焦點問題。
2、 影響最大的借貸關系
從借貸關系來講，目前個人處于無限責任狀態，而企業是有限責任，當企業和個人產生借貸關系時，對個人其實是不公平的。因為個人對企業的借貸，有可能因為企業破產而導致虧損，但是企業對個人的借貸則是無限責任，個人無法破產，永遠都可以被追債，甚至其家屬親戚理所當然的都要承擔一定的還債義務。而這樣不對等的關系，也就導致網貸公司，小額貸款高利貸套路貸銀行消費貸現金貸敢于無抵押肆意借貸給個人的根本原因。
其次，個人破產制度的出臺，將加快我國個人信用制度體系的建設。
3、 個人破產對房地產影響
在中國而言，國人大部分的負債及資產基本都是房地產，那么就很有必要判斷個人破產制度的實施會對房地產帶來哪些影響了。
1、對銀行等金融機構而言。個人破產制度的出臺，將倒逼金融機構風控部門更加嚴格，避免濫發信用卡，嚴控信貸風險，尤其是房貸，一些出具假工資證明的將可能受影響。
2、對與開發商股東而言。個人破產制度的出臺，允許個人與企業實體相互脫離分別破產，個人仍有重新來過的機會。對于創業者或者開發商股東而言則是利好。
3、對于炒房客而言，尤其高杠桿的炒房客而言，將是一大打擊。銀行等金融機構將風控更加有嚴格，不利于其炒房。僅就此因素而言，不考慮其他因素，房價將有所下跌。
4、對于開發商投資拿地而言。因為金融機構風控更加嚴格，合格的購房者將相對減少，對于三四線及以下偏遠地區拿地將更加謹慎。
5、國家限制樓市杠桿的政策主要針對地方政府和開發商，銀行等。很少有針對個人，畢竟你限制在在銀行貸款，難道還能限制我網貸這個消費貸現金貸嗎？如果任由部分人高杠桿推高樓市，貿然擠破泡沫，也會造成系統性金融風險。如果有了個人破產制度，就可以再法律框架內有序處理這些高杠桿的居民債務暴雷問題，而不必蔓延擴大其他人或其他領域。
4、其他影響
居民舉債率已超過60%，目前不斷強化征信體系，出臺信用責任，個人預計是國家在預演居民個人信用及償債能力最壞情況。
1、個人破產制度的出臺首先減少P2P網貸，降低金融杠桿率。讓這些金融公司不敢隨便借貸，減少惡意催債引發的悲劇。2004年至2018年，我國居民杠桿率從17%-53.2%。各種信用卡、花唄、京東白條、網貸……這些年借貸產品層出不窮，透支消費漸漸成為了主流，另據央行最新報告，截至2019年第一季度末，銀行卡應償還信貸余額為6.98萬億，信用卡逾期半年未償信貸總額797.43萬億。過高的杠桿率和不擇手段的催債追債手段下。因禁不起誘惑透支消費和還不起信用卡網貸的自殺被殺的極端案例屢屢出現報紙頭條，建立個人破產制度，可以有效防范個人信用風險和維護社會金融秩序。
2、是支持發展民營經濟，鼓勵創業、發展小微經濟。個人破產制度的出臺，就是給個人財務風險設立一條保護線，一旦創業失敗，或者因為債務太多實在無法償還，也不用離婚，也不用跑路、更不用上天臺。當然申請破產的人個人所有資產都會被拍賣，除了基本生活用品外，只留下最低生活保障，在一定期限內，有錢了還得優先還債務，不能高消費，不再是無限責任。
3、增強社會信用，提高法院威信力。由于目前沒有個人破產制度，不計其數的個人債務人未能申請破產，債權人也無法申請債務人的破產，一些債券債務就此成為爛賬，讓雙方都形成了包袱，極大危害了社會信用，對雙方利益也造成損害，且這些執行不能的案件也影響了法院執行機構的信譽與威信。
4、解決社會的高負債率問題，緩解社會矛盾。貿易戰當前，經濟下行，為了避免社會動蕩各種金融風險，如果經濟下行幅度過猛，房價下跌過多，很多負債累累的富翁都將是負資產，資不抵債，個人破產制度的出臺，將有效緩解社會動蕩不安。
5、解決長期拖延不破產的僵尸企業問題。這些僵尸企業債臺高筑，資不抵債，甚至無人員、無辦公場所、這些僵尸企業耗盡大量資源，卻一直因為種種原因不能及時退出。更極端的是，不少僵尸企業就是國企，長期拖欠員工工資，瀕臨破產，還不斷拖延倒閉申請各地政府持續撥款支持救助，嚴重加大了地方政府的經濟負擔。
綜上，不合格的貸款人，將很難貸到相應的款項。
總結
在房地產房住不炒，郭樹清提出警惕房地產金融化、中美貿易沖突等等的環境下，任何一個瞧不起眼政策的出臺，都有可能是某些開發商的一大打擊。
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