作者：我眼中的城市更新

來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

基本概況

城市更新已經(jīng)成為地方政府完善城市功能治理，開發(fā)商獲取儲備土地，未來主流的趨勢。尤其是在珠三角各個遍布城中村的城市，拆除重建類城市更新都如火如荼開展中。城中村是城市更新的重頭戲，各個開發(fā)商避免不了提高村集體村民的信任度以更好的打交道，更避免不了在做大城市更新項目經(jīng)濟大蛋糕的同時，如何與村集體、村民劃分蛋糕。

某些開發(fā)商思維誤區(qū)

實踐中，一些開發(fā)商憑著自己是知名品牌開發(fā)商，認為排名世界500強，國內(nèi)前10強，各種指數(shù)、各種排名靠前；一些開發(fā)商覺得自己政商關(guān)系較硬，經(jīng)常有當?shù)卣邔诱九_；一些開發(fā)商覺得自己有雄厚的經(jīng)濟實力，背后是某某信托、某某大品牌基金方支持；一些開發(fā)商覺得是過江龍，過往操盤案例很多；一些開發(fā)商覺得本地沒個像樣的大樓盤，帶來就的是高端上檔次的樓盤，本地村集體、村民肯定歡迎；一些開發(fā)商覺得本地村集體、村民不懂城市更新，容易忽悠；一些開發(fā)商覺得當?shù)卣毙杷麄儙碣Y金投資當?shù)兀星笥谒麄兊鹊取?/p>

開發(fā)商在以往的開發(fā)經(jīng)驗中，相當一部分把以往憑運氣賺來的錢當成是自己的實力本事，最后在城市更新領(lǐng)域虧得一塌糊涂，尚未充分了解城市更新與一般空地或招拍掛項目開發(fā)的不同。忽視了地方政府、村集體、村民的利益。

村集體村民的視角

品牌大開發(fā)商，雖然實力很強，但是高高在上，不傾聽我們村集體、村民的具體訴求；政商關(guān)系很硬，會不會存在借助關(guān)系施壓我們村集體、村民的可能性？資金實力雄厚，家大業(yè)大很難確保優(yōu)先投資目前我們這個項目；操盤案例多，能不能結(jié)合本地實際做好我們的項目？

我們村集體、村民或許不懂城市更新，但是外面有很多機會可以了解，欺負我們不懂？開發(fā)商可以帶來高大上樓盤，但回遷給我們村集體、村民的是否也是如此？質(zhì)量等各種標準是否一致？

政府急需開發(fā)商帶來資金投資，我們村集體、村民肯定原則支持，但是會不會有求于開發(fā)商反而減少我們村集體、村民的利益蛋糕？有沒有認真的考慮我們村集體、村民的利益訴求？提出的各種方案是否貼合我們村集體、村民的想法，是否具有可操作性可實施性？

有沒有可能開展到一半開展不下去，成為半拉子工程？是否認真做事，會不會后期到處炒賣項目？什么時候才能完成回遷？補償有多少？

以上都是村民所關(guān)心的問題。

提高信任度的重要性

不同的立場，不同的視角，如何結(jié)合開發(fā)商的優(yōu)勢，盡可能的提高村集體、村民的信任度就顯得尤為重要了。

正是上述的某些開發(fā)商存在上述思維誤區(qū)，導(dǎo)致在日常工作實踐中四處碰壁，有些村民甚至一些日常經(jīng)常打交道的村領(lǐng)導(dǎo)都對開發(fā)商抱有戒備心理，覺得開發(fā)商無法信任，可能損害村集體、村民的經(jīng)濟利益，難以正常推進項目。如平常各種申報文件難以及時簽字蓋章，也難以在董事會、集資會、監(jiān)事會、股東代表大會等各種表決時獲得符合政策規(guī)定的比例通過。

其次，村民不配合意愿征集、測繪、確權(quán)、拆遷談判、回遷及在各種表決場合、公示期間提出各種異議，導(dǎo)致項目難以推進。有些極端的情況為了反對而反對，在關(guān)鍵時刻臨門一腳，不愿意配合導(dǎo)致項目停滯不前，甚至導(dǎo)致項目失敗，迫不得已退出項目，血本無歸也是不鮮見。

解決方案

（一）公司品牌、實力、資金

一般情況下，地方政府領(lǐng)導(dǎo)、具體的監(jiān)管審批部門、工廠業(yè)主其他的合作方、村集體、村民等都普遍歡迎大品牌或擁有雄厚實力、資金底氣的開發(fā)商合作參與城市更新。

城市更新具有流程繁瑣、耗時長、坑深風險多的特性，一般小開發(fā)商可能實力不夠，難以支撐項目持續(xù)正常推進。在業(yè)內(nèi)某些開發(fā)商屬于大品牌、資金實力雄厚的開發(fā)商，但是酒香也怕巷子深，村集體、村民未必清楚，為了提高村民、村集體的信任，需要展示一下開發(fā)商的實力。

有必要帶領(lǐng)村領(lǐng)導(dǎo)、村民代表甚至村民親自前往開發(fā)商總部考察。如果總部在外地，路途遙遠的，可以帶領(lǐng)村集體領(lǐng)導(dǎo)班子或村民代表少部分人前往，拍攝視頻，在合適的時機場合供全體村民觀看。其次，關(guān)于開發(fā)商的各種新聞報道，排名評比及相關(guān)機構(gòu)的背書都可以在一些場合出示給村集體、村民，提高他們的信心與信任度。

（二）過往操盤經(jīng)驗、案例

城中村城市更新項目不同于一般的空地開發(fā)或招拍掛開發(fā)項目，具有接地氣的特點，更強調(diào)實操經(jīng)驗，這往往也是一些理論家們可以大談特談卻依然做不了具體的城市更新項目的根本原因。

對于村集體、村民來說，無論你說得多么的天花亂墜，沒有過往的操盤經(jīng)驗、案例，無法體現(xiàn)開發(fā)商實際的城市更新操盤能力，就無法讓他們確信開發(fā)商能按進度、按質(zhì)量推進好項目。

或許開發(fā)商可以在學習中完善、提高實操能力，但是城市更新項目耗時越長，可能項目成本越劇增，導(dǎo)致后期難以算得過經(jīng)濟賬，也導(dǎo)致與村集體、村民迫切希望借助城市更新改變村集體面貌、使集體資產(chǎn)增值保值的訴求及早日過上幸福生活的迫切心情相違背。

為了提高村集體、村民的信任度，有必要展示開發(fā)商的實操能力，那么過往的操盤經(jīng)驗與案例就顯得尤為重要了。

（三）真誠合作

人與人的交往，真誠為先，先做人后做事。在一些城市更新熱點地區(qū)，合適的城市更新項目僧多肉少，競爭激烈。做不到真誠待人的開發(fā)商很難混得下去。本地村集體、村民長期生活在本地，別說隔壁村集體、村民，就是一些外地的村集體、村民都有可能是親戚關(guān)系，尤其在當前信息社會，各種信息發(fā)達，好事并不一定會傳開，但是壞事一定鬧得沸沸揚揚。

開發(fā)商們在介入城中村城市更新項目時，首先要擺正自己的位置，我們不是單純?yōu)榱速嶅X，而是為了與村集體、村民共同做大蛋糕，分好蛋糕。其次，存在什么問題，準備采取哪些方式予以解決；有什么利益訴求，只要不是涉及商業(yè)秘密，盡可能的與村集體、村民攤開來談。

有必要的時候，更應(yīng)該簽訂協(xié)議，白紙黑字說清楚、談透徹，而不是遮掩。長此以往，村集體、村民覺得開發(fā)商的很多問題、想法都拿出來與村民分享，起碼覺得可信。

在某種意義上，在解決一些難題的時候，村集體、村民也可以一同出力，共同解決。而不是臨時抱佛腳，出了問題才匆忙找村集體、村民協(xié)助，這樣就相當被動了。

（四）項目負責人及工作人員態(tài)度

派駐村集體的項目部是開發(fā)商代言人和臉面，代表著開發(fā)商是否重視本項目和本地村集體、村民。

某些項目負責人或工作人員覺得自己有良好的政商關(guān)系，具有高大上的過往經(jīng)驗和操盤履歷，覺得本地小村小民這也不懂，那也不理解，高高在上，沒必要理會他們反映的訴求。在實踐中，有些項目部的工作人員忽視村集體、村民的合理訴求，如不理會村民提前了解回遷戶型的要求，不肯事先提供設(shè)計方案供村集體了解回遷集體物業(yè)的具體區(qū)位、樓層、朝向等。

提高村集體、村民的信任，有必要認真聽取村集體、村民的訴求，哪怕該訴求不合理，也應(yīng)及時做好溝通解釋工作，畢竟村集體、村民也不是人人都精通了解。溝通解釋工作做到位，很多與村集體、村民相關(guān)的問題就會迎刃而解。其次，很多問題工作不要等著村集體、村民提出來，應(yīng)該事先為村集體、村民考慮好，有必要先做好預(yù)案，及時溝通答復(fù)，體現(xiàn)專業(yè)性與高度的責任心。

（五）充分了解項目，具有研判、預(yù)判及危機解決能力

城市更新項目相對一般的招拍掛項目涉及的事務(wù)更繁瑣，面臨預(yù)料之外的問題也更多，很多時候需要項目負責人甚至更高層具有強大的研判、預(yù)判能力、危機解決能力。

城市更新項目總，只要土地使用權(quán)出讓合同尚未簽訂，那他不是在填坑的路上，就在填坑的過程中。一個合格的項目負責人，需要對城市更新項目有相當程度的了解，要懂得研判、預(yù)判項目的風險及如何解決問題。不具有實操能力的城市更新項目負責人不少，甚至還有一些對本項目缺乏了解的。遇到問題手足無措，不知道怎么解決問題，甚至用錯辦法，導(dǎo)致更大的問題出現(xiàn)，這對村集體、村民來說，要回遷估計也是遙遙無期了。

還有某些開發(fā)商認為村集體、村民沒必要了解太多。人都是有一定好奇心的，越是試圖遮掩，別人就越希望深入了解；甚至有些問題，相關(guān)政府部門都發(fā)函征求村集體意見了，開發(fā)商還一頭霧水、一問三不知，這讓村集體、村民覺得開發(fā)商工作的積極性是一個大問號，到底有沒有在認真做事？還是準備尸位素餐？

要想提高村集體、村民的信任，首先要對所負責的項目充分了解，村集體、村民不了解的，我們都要了解。其次，對當?shù)氐恼⒄叩染哂醒信小㈩A(yù)判能力，對可能出現(xiàn)的問題先行做好應(yīng)急預(yù)案。最后，積極將進展匯報村集體、村民。

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原標題： 干貨|城市更新項目如何提高村民信任度