扒財經 作者：婷婷王
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
風財訊獲悉，原計劃在今年6月上市的伯恩物業（三盛控股實控人公司）被傳已叫停IPO，并將展開合作并購。
此前傳言可能賣給融創。但也有消息稱，伯恩物業和恒大物業、碧桂園服務、龍湖智慧服務等一眾龍頭物業公司都有過溝通，尚不確定下家。
這似乎是近年開展赴港上市計劃后，第一起叫停IPO的物業企業。但在今年的IPO中，它并非第一家出現“意外”的物業公司。
原計劃在5月23日前尋求上市聆訊的朗詩綠色生活（朗詩集團旗下物業公司），遲遲未進入下一階段。
這已經超過了一般周期時間（尋求聆訊后，2-3天評估上市公司是否通過，7天路演，后開始招股）。
嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓告訴風財訊，聯交所提升新上市企業盈利能力的文件將于2022年1月1日實施。所以對于物企來說，2021年是上市的最佳窗口期，或許也是最后的窗口期。
實際上，2017年以來上市物企逐年遞增，截至今年5月，已經有44家物企上市，板塊總數有望達70 家。2020年以來物業股的估值、破發率、募資力也開始明顯分化。
在目前的趨勢下，若為獲取資金，難免將物業做IPO融資，還是直接出售變現？企業主似乎有了更多的考慮。
TOP30檔的伯恩物業 上市心變？
成立于2005年的伯恩物業，由林榮濱擔任法定代表人，屬于三盛系旗下物業公司，外拓較早，業務已涵蓋住宅、別墅、寫字樓、商業廣場、醫院、學校、公建單位、旅游景點、港務碼頭等多個領域，是為特色。
克而瑞數據顯示，伯恩物業2020年在管面積4800萬平方米，百強物企中排名38；合約面積7600，50強物企中排名第32。
這樣的體量，在2021年排隊上市的物企（禹佳生活服務、德信服務、世紀金源服務、朗詩綠色生活、中駿商管、領悅服務、康橋悅生活、越秀服務、新力服務、天譽青創智聯服務、中南服務、海悅生活、富力物業、明宇商服、中梁百悅智佳服務、東原仁知服務、融信服務）中，位列偏上位置。
企業方面向風財訊表示，伯恩物業的規模和業務能力，在福建都屬于龍頭梯隊。無論走IPO還是合作并購，都能很好變現。但目前沒有明確反饋。
2020年媒體交流中，三盛地產集團總裁馮勁義曾透露，伯恩物業正推動上市，券商給到估值，市盈率約在25倍-30倍。
有消息指出，伯恩物業談判合作并購，涉及資金規模或不低12億元，市盈率在8倍-12倍。
從絕對數值上來看，物業公司掛牌出售的估值，似乎不如上市，但唐卓指出，對于部分中小物企來說，IPO融資要產生較大一部分的中介費用，侵占經營利潤。
“從近期出售物業公司的案例看，多數是地產母公司面臨較大資金壓力，物業公司在其中的話語權并不高。那么出于變現考慮，到底是IPO還是出售，的確面臨抉擇。”
朗詩生活服務被迫延長？
物業股劇烈分化 還上市嗎？
對于朗詩綠色生活“卡”在聆訊階段，唐卓則認為，2021年物業企業整體的上市周期面臨“被拉長”，平均上市周期由2019年的139天，拉長至2021年前5個月的232天。
在近期聯交所提升企業盈利的文件發布之后，資本市場上新上市企業的周期均或多或少受到影響。
實際上，就規模而言，朗詩綠色生活也不占優勢。
招股書顯示，至2020年9月30日，朗詩綠色生活的總合約建筑面積為2310萬平方米。在管總建筑面積1620萬平方米，母公司不夠強，只屬于“蚊型”物企，且利潤偏低、高毛利業務拓展緩慢。
唐卓指出，目前影響物業企業上市成功與否的，主要是企業盈利能力、未來成長性，以及企業的規模。
新上市企業的估值會面臨下降的風險，主要由于新上市物企與已上市物企相比，成長性、盈利能力、規模發展、母公司支持等方面不具有過高優勢。
因而中短期，物業企業在資本市場上的分化會加劇，頭部企業對資金的吸引力將持續提升，而在長尾區間的物業企業將會更多，這批企業中部分擁有較強資本IP的企業會在差異化競爭中凸顯出來。
但長期，隨著存量市場空間的逐步市場，給物業企業的成長空間足夠大，且目前的物業行業集中度處于35%-40%區間，物企能夠享受到資本與行業發展的雙重紅利。物企上市還是有吸引力的。
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