作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 向來標(biāo)榜追求“最大”“最強(qiáng)”的恒大集團(tuán)，正分拆旗下一個(gè)巨無霸業(yè)務(wù)板塊赴港上市。在物業(yè)管理股自2018年嶄露頭角并最終掀起熱潮兩年后，恒大物業(yè)終于乘上這波行業(yè)“東風(fēng)”。

8月中旬憑約837.5億港元估值引入戰(zhàn)投，9月末披露招股書，再到11月12日幾乎以“火箭”般的速度通過港交所上市聆訊，按照最新計(jì)劃，恒大物業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)在12月2日敲鐘，股份代碼6666.HK。

離正式上市還剩余不到10日時(shí)間，招股的工作亦即將開展。在不久前11月3日，螞蟻集團(tuán)吸引666萬戶，超過20萬億人民幣的資金參與打新的上市計(jì)劃被擱淺后，恒大物業(yè)被認(rèn)為是最有可能接手資本市場(chǎng)上無處可投的熱錢的標(biāo)的之一。

11月22日下午，在外界的熱烈關(guān)注下，恒大物業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)直播方式召開上市新聞發(fā)布會(huì)。集團(tuán)高管以三人團(tuán)隊(duì)，包括執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮，以及兩位執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理安麗紅和王震，出席并回答記者提問。

據(jù)披露，恒大物業(yè)此次IPO基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模約為16.2億股，其中包括50%新股和50%舊股，總發(fā)行規(guī)模占公司發(fā)行后股本的15%。在基礎(chǔ)發(fā)行以外，綠鞋機(jī)制還附帶約2.43億股的超額配售權(quán)。

籌集資金方面，恒大物業(yè)發(fā)行的價(jià)格區(qū)間為每股8.5至9.75港元，按此計(jì)算，該公司的IPO將會(huì)籌資137.7億至157.95億港元。最高募資額勉強(qiáng)超過了此前市場(chǎng)預(yù)測(cè)的20億美元募資額。

而恒大物業(yè)的預(yù)估市值則將達(dá)到918億至1053港元，較上市保薦人農(nóng)銀國際此前一份研究報(bào)告，提出“恒大物業(yè)的估值介乎1292.5億至1693.4億港元”要低。在這份報(bào)告中，農(nóng)銀國際估計(jì)恒大物業(yè)市值的依據(jù)為，預(yù)測(cè)其2021年市盈率為33.4倍至43.8倍，屬于行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)水平。

由此可見，恒大物業(yè)此次公開發(fā)售的定價(jià)實(shí)質(zhì)上較為保守。但這可能是恒大主動(dòng)采取的一種戰(zhàn)略。目前，在經(jīng)歷了上半年的“狂歡”后，物業(yè)股的市場(chǎng)氣氛已經(jīng)轉(zhuǎn)向平淡，這無形中影響了行業(yè)新股的IPO發(fā)行，尤其是最近有大量優(yōu)質(zhì)新股扎堆的情況下。

不久前于10月30日完成上市的合景悠活上市首日破發(fā)，開盤報(bào)價(jià)跌幅達(dá)17.87%。同日敲鐘的世茂服務(wù)開盤同樣破發(fā)，股價(jià)較發(fā)行價(jià)下跌了4.82%。上市后的平淡甚至冷清，與前期熱烈的認(rèn)購情況形成對(duì)比。

但另一方面，最近一只沖擊港交所的物業(yè)股金科服務(wù)，在11月17日上市時(shí)，開盤價(jià)卻較發(fā)行價(jià)上漲3.02%。當(dāng)時(shí)據(jù)市場(chǎng)分析，金科服務(wù)上市時(shí)是將IPO的定價(jià)往下移，從發(fā)售價(jià)41.8至47.6港元的區(qū)間選擇了44.7港元作為最終定價(jià)，因此規(guī)避了破發(fā)的情況。

目前，恒大物業(yè)還未確定發(fā)售的最終定價(jià)，但不排除它將采取同樣的手法，來保證上市首日股價(jià)的表現(xiàn)。 

另一方面，資料顯示現(xiàn)時(shí)共有23家基石投資者確認(rèn)參與恒大物業(yè)本次發(fā)行。以價(jià)格區(qū)間終端計(jì)算，基石投資者合計(jì)將包攬約7.9億股發(fā)售股份，相當(dāng)于總發(fā)行規(guī)模的48.7%。這無形中對(duì)未來股價(jià)起到一定的托底作用。

不過恒大物業(yè)IPO 的最終情況還有待觀察。據(jù)了解，預(yù)計(jì)在近期開展招股的物業(yè)股還有華潤置地旗下的華潤萬象生活，以及佳源國際分拆的佳源服務(wù)。

除可能出現(xiàn)3只物管股撞期的情況外，恒大物業(yè)最有力的競爭對(duì)手還包括京東集團(tuán)旗下“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療健康” 概念獨(dú)角獸京東健康，和洗滌護(hù)理品牌巨頭藍(lán)月亮。

競爭激烈，恒大物業(yè)較為保守的定價(jià)，或者是一種以退為進(jìn)的戰(zhàn)略。通過大發(fā)行量和較低的入場(chǎng)費(fèi)，激發(fā)市場(chǎng)投資者的熱情。

畢竟恒大物業(yè)未來的發(fā)展前景還是有保障的。恒大物業(yè)可以說是目前中國規(guī)模最大、增長最快、地域覆蓋最為廣泛的物業(yè)服務(wù)龍頭企業(yè)之一。

資料顯示，恒大物業(yè)總收入從2017年的43.99億元增長至2019年的73.3億元，年復(fù)合增長率達(dá)到29.1%。今年上半年該公司的總收入則錄得45.6億元，同比增長31.7%。同時(shí)，3年間毛利潤復(fù)合增長率達(dá)到了101.4%，凈利潤復(fù)合增長率則為195.5%。

截至2020年上半年，恒大物業(yè)已經(jīng)布局覆蓋國內(nèi)超過280個(gè)城市，已經(jīng)簽約并且服務(wù)項(xiàng)目1354個(gè)，總在管面積約為2.54億平方米，簽約面積為5.13億平方米。

在可以預(yù)期的來自恒大集團(tuán)的巨量交付下，用行業(yè)套話來說，恒大物業(yè)提前鎖定高增長性。據(jù)了解，截至今年6月30日，恒大集團(tuán)的住宅土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到2.4億平方米。

但極度依賴母公司交付項(xiàng)目，是恒大物業(yè)目前的甜蜜之處和痛點(diǎn)。

看過往數(shù)據(jù)，于2017年至2020年6月30日，恒大物業(yè)來自于恒大集團(tuán)的在管面積分別為1.38億平方米、1.83億平方米、2.34億平方米以及2.51億平方米。而來自于獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積僅有20萬平方米、40.1萬平方米、82.2萬平方米以及102.4萬平方米。

收入方面，同期恒大物業(yè)來自于恒大集團(tuán)的收入分別貢獻(xiàn)了總收入的99.8%、98.9%、98.4%以及98.8%。

作為一間獨(dú)立運(yùn)行的物業(yè)管理公司完成上市，恒大物業(yè)未來必須向外拓展第三方管理面積，向內(nèi)提升社區(qū)增值服務(wù)收入。目前市場(chǎng)觀察所有物業(yè)新股，最關(guān)心的問題也是這兩項(xiàng)，因?yàn)樗绊懙轿磥淼脑鲩L質(zhì)量。

“公司從2019年開始，已經(jīng)開始關(guān)注對(duì)外的拓展以及收并購的市場(chǎng)。”胡亮表示，恒大物業(yè)在今年6月份正式成立了投資拓展團(tuán)隊(duì)，積極向外拓展。其中，6月至9月已經(jīng)成功收購五家區(qū)域物業(yè)管理公司。

包括南昌馨雅物業(yè)、成都威爾斯普物業(yè)、遵義中信物業(yè)、湖北冠博物業(yè)、浙江永康嘉華物業(yè)，共獲得總在管面積772萬平方米。

“同時(shí)我們上市募集資金用途也會(huì)有相當(dāng)一部分的比例，用于對(duì)第三方公司的收并購工作。” 胡亮指出，目前的計(jì)劃是在65%左右。

其余的募資，恒大物業(yè)則將用8%在信息化技術(shù)的優(yōu)化及設(shè)備設(shè)施的升級(jí)，約2%的資金用于人才的招聘與發(fā)展，10%用于運(yùn)營資金和一般用途，而約15%用于增值服務(wù)的擴(kuò)張。

管理層透露，恒大物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)主要包括了社區(qū)經(jīng)營服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)，及社區(qū)生活服務(wù)。2017年至2019年，該公司通過社區(qū)增值服務(wù)獲得的收入由2.51億元增長到5.73億元，占總收入的比重從5.7%增長到11.1%。

“未來我們主要是立足于兩個(gè)大的方面來開展社區(qū)增值服務(wù)。”王震稱。其介紹，第一，恒大物業(yè)將與母公司恒大集團(tuán)在健康、旅游、人壽、新能源汽車等不同的業(yè)務(wù)板塊深度合作，最大限度地發(fā)揮彼此的協(xié)同效應(yīng)。

第二，恒大物業(yè)將結(jié)合自身已掌握的龐大的社區(qū)數(shù)量和住戶資源，在醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、旅游、餐飲、新零售及社區(qū)零售等不同的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，與投資者們開展合作。算上此前8月份引入的紅衫資本、中信資本、云鋒基金、騰訊控股等14家戰(zhàn)略投資者，目前已有最多37家國內(nèi)外企業(yè)參與到恒大物業(yè)的未來業(yè)務(wù)發(fā)展中。

“兩次引入的投資者，覆蓋了多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域。” 王震表示，這些企業(yè)包括互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭、人工智能獨(dú)角獸企業(yè)、知名的投資機(jī)構(gòu)及大型的企業(yè)集團(tuán)等等，“這些新股東的加入，給公司的業(yè)務(wù)發(fā)展提供了更加豐富的潛在資源。”

“未來，公司將會(huì)和各個(gè)投資者探討在不同的業(yè)務(wù)層面和領(lǐng)域建立靈活多樣的伙伴關(guān)系。”其稱，當(dāng)中亦包含在物業(yè)管理規(guī)模上的合作。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊|最多籌資157.95億港元恒大物業(yè)上市前瞻