保全與執行 作者：李舒李營營郭勒洋
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：被執行人購買房屋已辦理預售合同登記或預告登記的，即使房屋未登記在被執行人名下，法院仍可依法“預查封”，并在房屋順利過戶后轉為正式查封。但實踐中，出現了大量房屋出賣人在預查封后解除合同的案件。此情形下，出賣人能否主張對房屋享有所有權并請求排除執行？本文分享一則最高法院的案例，對該問題予以分析。
裁判要旨
出賣人在法院采取預查封措施后解除房屋買賣合同的，只有在已經返還購房價款的情況下，才能排除對房屋的執行。
案情簡介
1. 2015年6月15日，喬增正與正商公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由喬增正購買案涉房屋。隨后，喬增正支付了部分款項，雙方就上述《商品房買賣合同》進行了備案
2. 2018年9月20日，由于喬增正未按約定支付全部房屋款項，經正商公司起訴，牧野區法院作出（2018）豫0711民初1061號民事判決書，解除了喬增正與正商公司簽訂的《商品房買賣合同》。
3. 因另案借貸糾紛，衛濱區法院判令喬增正向王清償款償還借款49萬元及利息。因喬增正未主動履行，王清申請執行。執行法院衛濱區法院于2018年4月3日預查封了被執行人喬增正購買的案涉房屋。執行過程中，正商公司向牧野法院提出書面異議，被裁定駁回，遂提起本案訴訟。
4. 衛濱區法院一審認為，正商公司的合同解除權并不屬于物權，并不優先于已進入強制執行階段的對被執行人所享有的債權，且其解除合同發生在預查封措施之后，因此不能排除對案涉房屋的執行。
5. 新鄉中院二審認為，被執行人雖然未取得房屋所有權，但在正商公司返還價款前，不能排除對案涉房屋的執行。
6. 正商公司不服，申請再審，被河南高院駁回。
裁判要點及思路
1. 喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，辦理了商品房預告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權，但對涉案房屋享有取得物權的期待權利。法院采取預查封措施并無不當。
2. 正商公司解除合同發生在法院預查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據合同解除對抗對涉案房屋在先執行的申請執行人。
3. 在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。
綜上所述，正商公司未將喬增正已經支付的購房款交付執行法院，因此正商公司對涉案房屋不能排除執行。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 房屋辦理預售登記備案被預查封之后，出賣人不能僅通過解除房屋買賣合同排除對房屋的執行。法院并未通過物權或債權的角度說理，而是通過衡平各方當事人利益的“公允”角度予以論證，目的是防止申請執行人“錢房兩空”。
2. 法院并未否認出賣人對房屋享有所有權，《九民紀要》亦強調合同解除后的返還請求權是“物權性質”，但出賣人必須在返還已收取的購房款后，才能排除對房屋的執行。
3. 由于本文主題爭議較大，司法實踐中存在不同的做法。在能夠排除存在惡意的情況下，部分法院允許房屋出賣人通過解除買賣合同排除執行，即使出賣人尚未返還購房款。（具體詳見延伸閱讀）
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》【法發〔2004〕5號】（2004.03.01生效）
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封： （一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋； （二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋； （三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
第124條第2款 應予注意的是，在金錢債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執行標的物的，此時案外人享有的是物權性質的返還請求權，本可排除金錢債權的執行，但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。
法院判決
以下為河南高院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發表的意見：
本院認為，根據正商公司的再審申請，本案再審審查的焦點問題是：正商公司對涉案房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條規定：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：(一)案外人是否系權利人；(二)該權利的合法性與真實性；(三)該權利能否排除執行”。本案中，喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，并通過支付首付款和銀行按揭貸款方式支付了購房款，辦理了商品房預告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權，但對涉案房屋享有取得物權的期待權利。根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定，執行法院可以對被執行人喬增正購買的涉案房屋采取預查封措施，預查封的效力等同于正式查封。新鄉市牧野區人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061號民事判決，解除正商公司與喬增正于2015年6月15日簽訂的商品房買賣合同，該判決作出時間在法院預查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據該判決對抗對涉案房屋在先執行的申請執行人。在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。本案中，作為雙務合同的商品房買賣合同解除后，雙方互負返還義務，正商公司未將喬增正已經支付的首付款以及償還的銀行按揭款等部分交付執行法院，在此情況下，原二審法院認為正商公司對涉案房屋不能排除執行，并無不當。
綜上所述，正商公司提出的再審事由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形，對其再審申請予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：駁回再審申請人新鄉市正商置業有限公司的再審申請。
案件來源
《新鄉市正商置業有限公司、王清現再審審查與審判監督民事裁定書》【(2021)豫民申1021號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
1. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人只有在返還價款的情況下，才能排除對房屋的執行。
案例1：《遼寧榮信集團沈陽房地產開發有限公司、孫敏二審民事判決書》【(2021)遼01民終5251號】
本院認為，本案雙方當事人的訴爭焦點為榮信房產公司對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。本案中，孫敏系基于與劉利國民間借貸糾紛一案而作出的(2018)遼0104民初9545號民事判決查封的案涉房產；而榮信房產公司是基于業已生效的(2019)遼0114民初496號 民事判決而提起本案執行異議之訴，且(2019)遼0114民初496號民事判決只判令解除案涉《商品房買賣合同》及補充協議并責令劉利國、譚莉偉協助備案，并未判令案涉房產歸榮信房產公司所有，亦未判令榮信房產公司向劉利國、譚莉偉返還房屋價款，在此種情況下，如果允許榮信房產公司排除上述金錢債權的執行，將會使作為申請執行人的孫敏既執行不到被執行人劉利國、譚莉偉名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人劉利國、譚莉偉的價款，有失公允，故參照《全國法院民商事審判工作會議紀要》理解與適用的相關規定，榮信房產公司對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，一審法院駁回榮信房產公司的訴訟請求并無不當，本院對榮信房產公司的上訴主張不予支持。
綜上所述，榮信房產公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
2. 房屋出賣人依法解除房屋買賣合同，被執行人的相應債權請求權喪失，因此可以排除對房屋的執行。
案例2：《浙江光大置業有限公司與史金惠案外人執行異議之訴糾紛上訴案》【(2017)浙10民終825號】
臺州中院認為，本案爭議焦點在于上訴人光大置業對訟爭房屋享有何種權利，以及該種權利能否阻卻人民法院的強制執行。對此，現結合相關法律規定作如下分析：（一）根據《中華人民共和國物權法》第二十條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第四條、第五條的規定，預售商品房預告登記所保全的權利是以物權變動為內容的債權請求權。預告登記的權利人對不動產享有的是物權期待權，其在產權登記前，并未取得不動產物權。因此，案涉預售商品房雖經預告登記，但不影響其物權仍歸屬于上訴人光大置業的事實。（二）人民法院的預查封措施雖具有固定權利現狀、排除物權變動的效力，但該措施本身并不改變涉案房產的物權歸屬，故法院預查封的對象并非房屋權屬本身，而是被執行人基于商品房買賣合同享有的期待性財產權利，并且該種財產權利會隨著合同履行狀況發生變化而具有不確定性。本案中，原審第三人泮廣統未能按時償還按揭貸款，且已向上訴人光大置業明確表明自己收入降低無力按時還貸并提出退房要求，該種意思表示符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項“當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現合同目的”情形，上訴人光大置業可行使法定解除權解除雙方之前訂立的商品房買賣合同。現上訴人已明確要求解除合同，且本案上訴人并未收到預查封裁定，現有證據亦不能證明本案存在合同當事人惡意串通之事實，故本院認定涉案商品房買賣合同已有效解除，原審第三人泮廣統亦因此喪失了以涉案房產物權變動為內容的債權請求權。在此情況下，原審法院繼續對涉案房屋采取執行措施，缺乏事實和法律依據，依法應予糾正。綜上，上訴人光大置業的上訴請求合法有理，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：一、撤銷浙江省仙居縣人民法院（2016）浙1024民初4393號 民事判決；二、停止對光大·晶都誠園（城北西路以北，原三橋造漆廠廠區地塊）xxx房屋的執行。本判決為終審判決。
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