作者：地產三哥

來源：地產三哥（ID：dichansange）

一、房地產的“墨西哥僵局”

房地產也許正在進入“墨西哥僵局”，也叫墨西哥對峙，英文叫"Mexican Standoff"。

它形容對峙的多方（至少三方），由于互相的牽制作用，最后達到一種相當微妙的、恐怖的平衡狀態。

比如，甲指著乙、乙指著丙、丙指著甲，三方互相拿槍指著，但誰也不敢先動手，因為這背后還有很多的牽制、預判、預期（文末附視頻彩蛋）。

在墨西哥僵局中，沒有任何策略可以讓任何一方取得勝利，同時還不遭受損失。任何一方發起主動攻擊，都可能導致自己被消滅。

所有對峙者都需要保證這種緊張的平衡不被打破，直到出現一個外部事件使這個僵局被打破。

房地產開發企業、金融機構、地方目前也許在這種僵局里面。

建筑公司和勞務班組、購房者、地方的財稅收入、金融機構的微妙情緒等等，牽一發而動全身。往更宏觀一點說，信用傳遞失效、信心受損，接下來就是對資產價格、居民收入、消費水平的負面影響，這些也許正在發生。

每一個行為導致的后果都可能引起連鎖反應，造成無法控制的結果。

穩住三方、保持現狀是一種方法，比如現在正在做的“穩房價、穩地價、穩預期”。房企大佬們都說，這是特別合理的。

強行隔離、把各方分開也是一種方法，比如熱點城市的二手房市場。

全部出清、洗牌重來也是一種辦法，這個還不確定是否有犧牲來祭旗，因為平衡被打破，風險比較大。

奈何市場不是以機械決定論為底層邏輯的，必須要承認人的主觀能動性和偶然性。

二、建業地產求救：招招要害

據觀察者網報道：9月9日，網上一份關于河南本土房企建業集團《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》（下稱“報告”）迅速引發社會關注。

建業集團相關負責人向觀察者網證明了該文件真實性。

報告中，其他部分是關于建業集團的背景、業績、目前在疫情汛情下的困難等等。我們重點來看建業地產的請求，原文如下：

“四、請求：

面對罕見的困難、風險和危機，建業集團已經進入戰時緊急狀態、正在制定應對預案，采取了一系列優化管理、降本提質、減員降薪等自救措施。在此，呼吁省委、省政府采取如下非常措施，幫助建業度過難關：

第一，懇請省委、省政府協調有關市縣區，盡快償還多年來由于各種原因拖欠建業的各類款項（逾50億元，屆時建業可提交地方政府拖欠款項清單）。

第二，懇請省領導出面，協調稅務部門，同意由于汛情疫情造成企業出現巨額減收，可以分類減免或緩交建業旗下公司的增值稅、所得稅（屆時建業提出具體建議和清單）。

第三，懇請省領導協調并出具公文，鑒于當前不可抗拒之原因，允許建業部分在建工程延期交付，以便我們與合作方、客戶進行解釋、溝通和交涉（屆時建業可提交需延期交付工程的清單）。

第四，懇請省領導協調并出具公文，同意由于汛情疫情導致企業營收遭遇重創，建業部分土地款可延緩支付半年到一年（屆時建業提交土地款延緩支付具體建議和清單）。”

四個請求，招招要害：還錢、緩交稅、緩交房、緩交出讓金。

就是要流動性，只能補血輸血，不能虧血。

華夏幸福的應收賬款案例在前，未雨綢繆的建業地產發求救信是有資本的：除了它是本土的就業大戶、納稅大戶之外，看看建業地產的土地儲備：

除了海南的1%，99%的土地都在河南省。

（建業地產土地儲備：2021中期業績報告）

建業地產，這才叫本土深耕。

因為本土深耕，所以才能理直氣壯地求救。

三、建業沒它自己說那么難？

建業地產難嗎？

今年的房地產開發企業沒有不難的。但如果從銷售和新增土地儲備來看，建業似乎沒那么難。

今年上半年，銷售面積405萬平方米，同比增長9.9%；實現銷售金額人民幣311億元，同比增長3.5%。

今年1-6月，建業地產新增土地儲備663萬平米，已經是2020全年新增土地儲備數據918萬平米的72%。

如果深究，建業地產投資拿地面積超過銷售面積，對應央行規定的40%的拿地紅線，建業今年上半年投資拿地熱情不低。

但是從流動性來看，今年上半年建業是緊張的。

融資活動現金凈流出77億元，有息負債總額降低了接近30億元；經營現金流今年上半年也轉負，之前，建業集團2018年、2019年、2020年經營現金流均為正。

投資力度不小，融資凈流出，壓力比以往大是必然的。

但是，建業的三道紅線指標也是兩道達標：

非受限現金短債比1.27；凈負債比率92.6%；剔除預收款后的資產負債率87.2%。

這個指標不算好，但也不見得差，如果聯系上半年建業地產的投資拿地力度，可以判斷，建業地產并沒有它自己說的那么難。

這些指標來源于建業地產2021年中期業績報告，截止6月末的時候，河南的汛情和疫情都還沒有來。

就坡下驢，此之謂也。這是高明的破局之道，無關褒貶。

四、求救與公平

本土深耕有深耕的好處，近水樓臺先得月。

遇見問題也能找人做主，娘親舅大，所謂父母官，就是為民做主的，民營企業也是民。而且三天前還有更高級別的表態：“支持民營經濟發展的方針政策沒有變，現在沒有改變，將來也不會改變！”

建業這份文件流出的時間點真是妙。

當然，深耕也有深耕的壞處，畢竟除了鄭州，河南整體的經濟水平也決定了建業地產的定位和天花板。

但筆者以為，99%的土地儲備放在河南，這恰恰正是建業地產的聰明之處，是建業地產在全國化的誘惑和本土化的安全之間的取舍結果。

胡葆森不愧是“九二派”。

1992年，受鄧公南方談話和經濟改革推進的影響，一大批體制內官員或知識分子紛紛下海創業，形成一股商業浪潮，這是20世紀90年代中國經濟高增長的主要動力。

這些從體制里面下海并且成功的人們，多具古之士大夫情懷，諳熟中國傳統的政商邏輯、社會運行規律，也是中國商業文明成長的見證者和開創者。

創業30余年，他們不應該因為非市場化的因素成為沙灘上的前浪，施以援手無可非議。

可是，翻看2021年1-8月鄭州房企銷售排行榜TOP20，除了建業之外，河南本土房企還有正商、康橋、美勝、永威等等，還有全國性布局的碧桂園、融創，還有最近深陷流動性泥沼的恒大，它排名鄭州第12。

它們也都是民營企業，它們的稅、費、出讓金也都交在本地，如果它們也面臨困難，怎么辦呢？

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 建業地產，是真困難？還是就坡下驢？