克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
在延續(xù)了土拍門(mén)檻降低的政策環(huán)境下，成都本次土拍表現(xiàn)較2021年第二、三輪有所回溫，但熱度漲幅并不明顯。
4月2日，成都為期3天的集中供地落下帷幕，本年度首輪集中供地出讓完成。本次成都土拍共成功出讓44宗含宅用地，總成交金額為393.1億元，總建面達(dá)到356.9萬(wàn)平方米，6宗地塊流拍，流拍率12%，較2021年的后兩次集中供地有所回落，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。
從成交熱度來(lái)看，本次土拍的整體溢價(jià)率為5%，對(duì)比今年已完成首輪集中供地的城市來(lái)看，處于中游水平，大部分地塊底價(jià)成交，少數(shù)熱點(diǎn)地塊進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)，區(qū)域之間冷熱不均的情況較為明顯。
與部分熱點(diǎn)城市一樣，成都首輪土拍也從政策端下調(diào)了拿地的成本和門(mén)檻，采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的拍賣(mài)措施，意圖提升房企參拍的積極性：
首先在“限房?jī)r(jià)”方面，大部分地塊的銷(xiāo)售限價(jià)與最高平均樓板價(jià)之間達(dá)到1萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)差，為地塊預(yù)留了足夠的盈利空間；
其次“競(jìng)地價(jià)”達(dá)到最高限價(jià)后，取消了競(jìng)配建、競(jìng)自持等變相增加企業(yè)拿地成本的環(huán)節(jié)，而是改為直接抽簽搖號(hào)，房企靠“運(yùn)氣”拿地，競(jìng)拍環(huán)節(jié)有所簡(jiǎn)化；
而從地塊本身自帶的配建情況來(lái)看，除小部分地塊要求配建返遷房、檔案房或者自持一定比例的商業(yè)以外，大部分地塊沒(méi)有配建要求，對(duì)于房企而言成本有所降低。
在這樣的政策寬松下，成都本次集中供地吸引了較多房企報(bào)名參拍，如中海、保利、龍湖等龍頭房企，但更多的是本土的投資公司和本地房企，以及部分民企如凱德、中瑞天悅等。
然而在參拍人數(shù)不少的情況下，集中供地依然呈現(xiàn)出冷熱不均的現(xiàn)象，可見(jiàn)市場(chǎng)下行、資金緊張的大環(huán)境下，“把錢(qián)花在刀刃上”是房企主要投資策略。
02 土拍熱度兩極分化 半數(shù)地塊底價(jià)成交、優(yōu)質(zhì)地塊遭“哄搶”
成都本次土拍成交的含宅用地整體溢價(jià)率為5%，但地塊的成交熱度分化明顯，6宗地塊觸及最高限價(jià)、搖號(hào)成交，同時(shí)還有過(guò)半地塊底價(jià)成交。
市場(chǎng)出現(xiàn)冷熱不均的主要原因，還是與目前房企投資態(tài)度普遍謹(jǐn)慎以及地塊質(zhì)量參差不齊有關(guān)，本次觸及最高限價(jià)的6宗地塊分布于成華區(qū)、武侯區(qū)、高新南區(qū)以及天府新區(qū)，均為周邊生活氛圍已經(jīng)較為成熟的優(yōu)質(zhì)地塊。尤其高新南區(qū)大源板塊的GX2022-03（071）號(hào)地塊，不僅處于稀缺板塊，且周邊2021年成交1宗含宅地塊樓板價(jià)相近，但需要配建64%人才公寓，而本次地塊無(wú)配建要求，因此吸引了26家房企參與最終的抽簽環(huán)節(jié)。
反之，本次流拍的6宗地塊，除了區(qū)位條件一般以外，有4宗地塊體量較大，均超過(guò)100畝，大體量占用資金較多，也是房企放棄的原因之一。
03 六成地塊房地差過(guò)萬(wàn)，平均地房比0.47
從盈利空間角度來(lái)看，大部分地塊依然“有利可圖”。成交的44宗含宅用地平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.47，且房?jī)r(jià)地價(jià)差高于1萬(wàn)元/平方米較為普遍。
即使進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的幾宗地塊，房?jī)r(jià)地價(jià)差也在1萬(wàn)元/平方米左右，其中中瑞天悅競(jìng)得的武侯區(qū)純住宅地塊成交樓板價(jià)為13600元/平方米，但銷(xiāo)售限價(jià)達(dá)到30500元/平方米，盈利空間相對(duì)可觀。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次成交地塊中36%地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差不足1萬(wàn)元/平方米，半數(shù)地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差落于10000-14000元/平方米區(qū)間，還有14%的地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差高于14000元/平方米，可有較高的盈利預(yù)期。
04 以中海、保利為首的國(guó)/央企積極拿地 本土平臺(tái)公司持續(xù)“托底”
從拿地房企來(lái)看，本次成都土拍雖然吸引了較多房企參拍，但主力依然是大型國(guó)企、央企，其中中海、保利表現(xiàn)搶眼，各自斥資56.5億元和34.5億元，分別拿下3宗、2宗地塊，中海也是本次土拍中拿地金額最高的房企。此外，諸如金茂、中交、國(guó)貿(mào)等也在成都首輪集中供地中有所斬獲。
本次土拍的另一股“中堅(jiān)力量”則是地方平臺(tái)公司，例如城投置業(yè)、人居、陸港興辰置業(yè)等均拿下不止1宗地塊，成都城投置業(yè)還通過(guò)抽簽?zāi)孟伦顭衢T(mén)的高新區(qū)大源板塊地塊，表現(xiàn)極為活躍，此外成華舊改、郫都投資、成都交投、金牛國(guó)投等公司也各有所獲，而這些企業(yè)也是去年集中供地的“主力軍”。
民企方面，本次僅有8宗地塊由民企競(jìng)得，川渝區(qū)域是龍湖深耕的大本營(yíng)，本次龍湖在龍泉驛區(qū)和雙流區(qū)各落一子，凱德和中瑞天悅也通過(guò)抽簽各自獲取1宗純宅地，總體來(lái)看，民企拿地積極性仍然偏低。
整體來(lái)看，在延續(xù)了土拍門(mén)檻降低的政策環(huán)境下，成都本次土拍表現(xiàn)較2021年第二、三輪有所回溫，但熱度漲幅并不明顯。在目前房企投資仍然謹(jǐn)慎之下，首輪土地市場(chǎng)冷熱不均也在清理之中。
從拿地企業(yè)來(lái)看，已拍的大多數(shù)城市均以資金實(shí)力雄厚國(guó)企、央企作為拿地主力，其次則依靠當(dāng)?shù)氐钠脚_(tái)公司“托底”，成都本次土拍也符合這一特征，對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)而言，目前可以算是拿地窗口期，而民企投資還需要一定的時(shí)間修復(fù)。
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