觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)等競爭對手大筆收購之時，龍湖物業(yè)也停止了“潛水”，強勢入場。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 一直在“潛水”的龍湖物業(yè)，突然收購了一家物業(yè)管理公司。
3月4日晚間，踩在港交所當(dāng)日公告披露停止前兩分鐘，億達中國公布了一則有關(guān)出售附屬公司全部股權(quán)的公告。
公告稱，龍湖集團全資附屬公司龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司（買方）、億達服務(wù)（目標公司）、賣方（包括：億達發(fā)展、億達服務(wù)、大連藍灣及誠悅）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議。
按照協(xié)議，龍湖將向賣方收購億達服務(wù)100%股權(quán)，交易代價為12.73億元。交易完成后，億達中國將不再持有億達服務(wù)任何權(quán)益，并從前者綜合財務(wù)報表中脫離。
繼碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶服務(wù)之后，物業(yè)行業(yè)又出現(xiàn)一宗大宗收并購，且時間僅相隔一周。
如此頻繁的收并購事件，似乎在證明物業(yè)行業(yè)陷入激烈地規(guī)?！盃幇浴彪A段。
放長時間線來看，2020年新冠疫情爆發(fā)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為資本市場熱捧的對象，隨之出現(xiàn)物業(yè)公司赴港上市熱潮，僅2020年就有16家在港交所掛牌。
這種現(xiàn)象背后，意味著物業(yè)行業(yè)整合加速，收并購將會更加頻繁。
對此，龍湖智慧服務(wù)集團總經(jīng)理曾益明曾表示：“目前行業(yè)的集中度并不高，在未來收購并的加劇，包括市場集中度越來越高，整個行業(yè)就會出現(xiàn)強者恒強，馬太效應(yīng)越來越明顯?！?/p>
恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)等競爭對手大筆收購之時，龍湖物業(yè)也停止了“潛水”，強勢入場。
簽署出售億達服務(wù)協(xié)議當(dāng)天，億達中國亦有簽署一份與債務(wù)人達成和解的協(xié)議。
3月4日，債務(wù)人(即大連億達、港鑫及均安)、安都方(即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧)、億達方（即億達中國及其五間全資附屬公司、兩家合營公司）訂立和解協(xié)議。
透過訂立和解協(xié)議，債務(wù)人同意其依法欠付安都方總額約2.088億美元（最終裁決金額及應(yīng)計利息），待履行規(guī)定的遞延付款義務(wù)后，總付款義務(wù)將減少至1.75億美元。
觀點地產(chǎn)新媒體翻閱公告獲悉，債務(wù)人需要在未來半年時間里將1.75億美元分成四次償還予安都方，其中3月5日、4月30日、5月31日及9月30日分別償還3500萬美元、5000萬美元、5000萬美元和4000萬美元。
分期付款加之減少償還3379.34萬美元，無疑將在一定程度上緩解億達中國的流動性壓力。億達中國認為，和解協(xié)議可以減輕集團的財務(wù)負擔(dān)及改善其流動資金狀況，以及消除仲裁對公司公眾形象的負面影響。
這份和解協(xié)議也意味著，億達中國“渡劫”迎來一絲希望。
2019年初，控股股東中民投遭遇財務(wù)困難、債務(wù)違約等危機，導(dǎo)致億達中國未償還的貸款觸發(fā)提前償還機制，進而讓后者陷入流動性危機。
于2019年2月、3月，中民投持有的中民嘉業(yè)83.29億元股權(quán)及其它投資權(quán)益的數(shù)額遭到法院兩次凍結(jié)，后一次凍結(jié)時長達到3年，進而影響億達中國簽訂的若干份貸款協(xié)議，相關(guān)貸款債權(quán)人有權(quán)要求億達中國立即償還貸款金額90.8億元。
面對如此現(xiàn)狀，億達中國并沒有充足的資金流解決“暴漲”的短期債務(wù)。據(jù)億達中國2020年中期財報顯示，該公司擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為12.89億元，其中包括受限制現(xiàn)金約為7.2億元。
盡管債權(quán)人未要求立刻償還借款，但是以發(fā)展、運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主營業(yè)務(wù)的億達中國，一直面臨著投入、產(chǎn)出不成正比的問題，借助高杠桿維持發(fā)展也使得其負債高筑，于2020年中期凈負債率達125.8%。
初步判斷，達成和解協(xié)議后，億達中國急需一筆流動資金。在這種處境下，億達中國選擇了“棄車保帥”，出售億達服務(wù)全部股權(quán)套現(xiàn)12.73億元，而這筆錢剛好可以覆蓋總1.75億美元債務(wù)，折合人民幣11.36億元。
公告顯示，于2020年末，億達服務(wù)的資產(chǎn)總值、資產(chǎn)凈值分別約為3.93億元及1.67億元。2020年期間，億達服務(wù)收益錄得4.81億元，除稅前溢利凈額為6224.76萬元。根據(jù)出讓協(xié)議，億達服務(wù)需承諾未來4個年度賬面凈利潤不低于7147萬元。
若期間無法完成業(yè)績承諾，億達中國需賠償違約金差價14.24倍。按此釋義，本次交易對價相比目標公司的資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值有較高溢價。
對此，一位財務(wù)分析人士表示：“說明龍湖看中億達服務(wù)的潛力，高溢價基本都是因為協(xié)同效應(yīng)。不過交易對價都是談判的，不排除是億達方面提出的要求?！?/p>
從億達中國2020年中期財報可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理收入是該公司僅有錄得增長的業(yè)務(wù)，同比增長21.6%至2.7億元，物業(yè)銷售收入、租金收入、商務(wù)園運營管理服務(wù)收入、建筑、裝修及園林綠化收入均錄得下跌。
龍湖補短“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”
早在2018年，中民投爆發(fā)債務(wù)危機之前，對億達中國的支持已明顯有所下降。該年6月22日，中民投副總裁張志超辭任億達中國董事會主席，并且取消7.8億元認購億達中國11.6%新股份的協(xié)議。
而在此前一個月，龍湖集團曾給億達中國帶來一筆26億元的“援助款”。
彼時，雙方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議顯示，將圍繞大連天地項目的產(chǎn)城深度融合及城市功能配套展開全面合作，即龍湖集團26.03億元收購億達中國大連天地項目，總建面24.69萬平方米。
也就是說，億達中國與龍湖集團合作亦有三年歷史，基于雙方合作程度，龍湖集團愿意高溢價進行收購，或許志在億達服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營經(jīng)驗。
對此，上述財務(wù)分析人士稱，龍湖物業(yè)主要集中在住宅和商業(yè)領(lǐng)域，這筆收購或許想往產(chǎn)業(yè)園區(qū)延伸，補充這塊短板。畢竟從零開始需要很大時間和精力成本，億達的管理經(jīng)驗是可以借鑒的。
億達中國官網(wǎng)顯示，其于1984年成立，2014年6月在港交所主板上市，是集園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運營、工程建設(shè)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)于一體的綜合性集團化企業(yè)。其中，1998年，該公司首創(chuàng)的“官助民辦”模式的大連軟件園正式開園，成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理模式的代表。
作為億達中國全資子公司，億達服務(wù)成立于1996年，為一家專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)商，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理經(jīng)驗超過20年。目前，億達服務(wù)在管物業(yè)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓、公共事業(yè)、院校物業(yè)、商業(yè)、住宅等。
為什么要收購億達服務(wù)？
事實上，曾益明在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上就透露過原因。他表示，目前隨著物業(yè)公司能力越來越強，參與城市管理范圍越來越大，包括保利的大物業(yè)戰(zhàn)略、碧桂園的城市管理，龍湖也于2018年成立城市管理公司。
如何在這種激烈的競爭中更有優(yōu)勢？他給出的答案是：“怎么樣讓這個企業(yè)變得更加有價值？就是要豐富管理業(yè)態(tài)?！?/p>
目前，龍湖物業(yè)覆蓋了13類城市管理的空間，包括住宅、商業(yè)、案場、產(chǎn)城、寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校等，但是產(chǎn)城、醫(yī)院、學(xué)校等是相對薄弱的一環(huán)。
本次收購億達服務(wù)，可以為龍湖物業(yè)增加將近2000萬平方米的管理面積。
據(jù)億達中國2020年中期報表顯示，商務(wù)園運營管理項目合計27個，委托運營管理面積合計約330萬平方米；運營住宅項目78個，總計約1188萬平方米；辦公室物業(yè)管理累計運營總建筑面積475.6萬平方米。
另龍湖集團方面透露，2020年中期，龍湖智慧服務(wù)的實管面積達到1.32億平方米，收入增幅為每年30%，毛利率超過20%，凈利率在10%-12%、甚至是15%以上。
以上數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，龍湖物業(yè)本次收購的體量，較之前恒大物業(yè)收購亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶服務(wù)小一些。
其中，恒大物業(yè)15億元收購亞太酒店物業(yè)100%股權(quán)，獲得在管面積超過8000萬平方米；碧桂園服務(wù)48.47億元收購藍光嘉寶服務(wù)64.6203%股權(quán)，獲得在管面積約為1.4億平方米。
在物業(yè)管理收并購浪潮中，龍湖物業(yè)目前跟進動作稍微慢一些，隨著行業(yè)整合速度加快，僅靠自身物業(yè)獲得在管面積仍不及收購來的快且直接。
要在收并購浪潮中保持頭部物業(yè)公司的位置，龍湖物業(yè)或許還需更多行動。
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