觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
如果回顧近年來土地公開出讓的結果，可以發現底價成交已經成為青島土地市場的常態。
觀點地產網 時隔近4個月的空窗期，青島第二批集中供地在經歷掛牌、終止、調整、二次掛牌后，終于迎來了出讓。
根據公開信息顯示，此次入市共87宗地塊，總建筑面積765萬平方米，起拍總價達312億元。從規模來看，青島第二批次住宅類供地的建筑面積較首批增長150%；分區域來看，李滄區和嶗山區的土地供應明顯增加，其中李滄區此次供地規模較2020年多增7成。
9月8日，青島第二批集中供地的首個土拍日，分為上、下午兩個場次，上午場出讓李滄區和市北區的12宗地塊，下午出讓城陽區的20宗地塊。
最終，32宗地塊均完成出讓，攬金約142.6億元。其中，金茂&海爾聯合體連奪5宗地塊，成為青島第二批集中供地首日的黑馬。
此外，本土房企青特華安置業摘得4宗地塊，萬科聯合體拿下3宗地塊，而綠城、華潤置地聯合體、卓越聯合體、保利聯合體、中鐵建皆斬獲2宗地塊。
不過，值得注意的是，首日的土拍顯得較為平淡，32宗地塊均以底價成交。
全部底價成交
如果回顧近年來土地公開出讓的結果，可以發現底價成交已經成為青島土地市場的常態。
以今年5月的首次集中供地為例，除了市北區水清溝開平路45號地塊受到房企們的圍獵，觸及溢價率上限轉為線下競自持面積以外，其余60宗地塊均以底價成交，首次集中供地整體平均溢價率僅為1.91%。
據了解，2019年與2020年青島市土拍成交的平均溢價率均在1%以下，其中2020年為0.2%。
對此，有市場人士認為，近年來住宅搭配產業項目的土地出讓形式（也就是業內俗稱的“勾地”模式）在青島比較盛行。而從此次出讓的地塊來看，市北、李滄、嶗山這些市區的土地基本還是沿用這種模式，在一定程度上造成了青島土地的低溢價率。
此外，還有分析師表示，相較于首輪集中供地，此次青島第二批集中供地進一步加強了對開發商自有資金和資質的審查，這些規定直接“勸退”了一部分開發商。
根據出讓規則顯示，競買人提交的資質證明文件、《資金承諾書》等紙質文件不符合要求的，或同一企業及其控股的各個公司參加同一宗地的競買，取消競得人（暫定）資格，扣除5%競買保證金作為違約金不予退還，競買人3年內不得在青島市參與土地競買。
至于競買人提交的《資金承諾書》與審計結論不一致，已簽訂《成交確認書》的撤銷《成交確認書》，則扣除50%競買保證金作為違約金不予退還；已簽訂出讓合同的解除土地出讓合同，定金作為違約金不予退還；土地已交付的，競得人應無條件將土地交還出讓人。競買人3年內不得在青島市市參與土地競買。
該分析師還表示，雖然此次集中供地增加了熱門區域的供應，但對于溢價把控也頗為嚴格。除高新區的溢價率限制在15%以內之外，其他最高限價在土地拍賣前才輸入網上交易系統，一旦達到限價后，轉到線下競高品質住宅的環節，這也使得開發商們變得更為謹慎。
金茂聯手海爾連奪5地
雖說青島第二批集中供地首日整體看來頗為平淡，但金茂&海爾聯合體連奪5宗地塊的表現卻仍吸引了市場的目光。
據悉，9月8日的土拍中，金茂&海爾聯合體以總價32.7億元競得李滄區黑龍江路以北、甘泉路以西4宗地塊，以及黑龍江路以北、甘泉路以東1宗地塊，無論是拿地數量或是拿地金額，都是當日的冠軍。
值得一提的是，這并不是金茂與海爾的首次合作。早在2020年1月，中國金茂的間接全資附屬公司青島金茂便與海爾產城創的全資子公司恒鑫合創簽訂了一份合作借款協議。
協議內容顯示，青島金茂向恒鑫合創旗下項目公司提供總金額不超過36.87億元的借款，用于滿足項目公司A及項目公司B的資金需求，按年利率10%計息。與此同時，青島金茂有權向恒鑫合創收購各項目公司60%的股權。
據了解，恒鑫合創曾于2019年11月以25.16億元競得位于青島市嶗山區地塊A的土地使用權；同月還以35.31億元競得青島市市北區地塊B的土地使用權。而項目公司C將作為投標主體參與位于青島市李滄區地塊C的競買，該地塊占地面積約為204畝，為商住及交通站場商業商務用地，預計規劃計容建筑面積約為40萬平方米。
隨后同年9月，中國金茂行使了上述權利，其通過方興亦城以1800萬元的代價收購恒鑫合創旗下3個項目公司的60%股權，并提供36.73億元的額外股東股東借款。
據觀點地產新媒體了解，金茂計劃將上述項目打造成“府、悅、墅”三大產品系中定位最高端的金茂府。其中，嶗山區地塊A項目名為“大云谷·嶗山金茂府”，而市北區地塊B項目則名為“大云谷·嶗山金茂府丨悅府”。
根據金茂青島官微透露，在2021年上半年青島商品住宅單盤銷售額的T0P10中，金茂占得2席。其中，橫跨嶗山區和市北區的大云谷·嶗山金茂府以29.54億元奪得銷冠，而金茂中歐國際城則以12.66億元排在第六位。
據悉，自2010年年首入青島以來，金茂采用城市運營的開發模式布局青島。目前，青島是中國金茂城市新城項目布局最多的城市，項目分別為中歐國際城、青島即墨國際智慧新城、青島西海岸創新科技城和青島大云谷城市運營項目。
根據中國金茂年報顯示，截止2020年底，公司在青島共計擁有17個項目，未交付面積達到了522萬平方米，該體量在公司布局的環渤海區域城市中位列第一。
如此看來，青島接下來依然會是金茂重點關注的城市，而集中供地會是最直接快捷的加碼手段。
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