風財訊 作者：婷婷王
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
4月15日-5月11日，長春、沈陽、重慶、廣州、無錫、杭州、北京完成了首批土地集中入市的拍賣。
7大城市的土拍結(jié)果，特征明顯、信號滿格，對后續(xù)15城的土拍，以及房企生存格局，也很有參考價值。
風財訊統(tǒng)計了7大城市的土拍房企拿地結(jié)果，推出270宗土地、最終成交251宗。
重慶誕生了最高溢價率（近130%），杭州成交地塊最多（57宗）、出讓金最高（1178億元），北京的土地規(guī)則最多最嚴，無錫報價全觸頂，廣州拿地成色一般流拍較多，長春溢價率墊底（最高溢價率3.3%）。
百強房企的戰(zhàn)場、“恒碧萬”存在感較低、國央企優(yōu)勢凸顯、本土深耕型房企笑傲、大小房企分化嚴重、退圈房企增多…
不管是否承認，城市與板塊或許還有輪動，但房企逆襲的機會越來越少，地產(chǎn)江湖正在“固化”。
2021年“各城市集中供地成交結(jié)果（逐宗土地）詳情表”
恒碧萬“玩失蹤”
融創(chuàng)保利“廣稱王”
目前為止，首批集中土地出讓獲地的房企，TOP5中，融創(chuàng)、保利非常積極各地撒網(wǎng)，碧桂園、恒大、萬科卻異常低調(diào)，幾乎不見蹤影。
“頭部的大型房企中，融創(chuàng)拿地就很積極，但‘碧萬恒’就相對謹慎。”
億翰智庫研究部總監(jiān)于小雨認為，“碧萬恒”的區(qū)域布局范圍更廣，不需要把寶全部押在集中供地的熱門城市。
前期囤地夠多了，這一輪也比較低調(diào)，比如萬科，投資力度比去年提升了很多，但1-3月已經(jīng)投入超200億拿地。還有“意外缺席杭州土拍”的綠城中國，一季度328億，排名第一。
相反前期拿地較少的企業(yè)，搶著在第一輪集中供地“補血”。比如融創(chuàng)。
融創(chuàng)的拿地數(shù)量，在重慶、無錫都排第一，在杭州排第二；融創(chuàng)在目前7大城市第一輪集中工地，拿地總金額已超320億元。
“個人認為，其他非集中供地城市如果也在這個時間段供地，可能地價相對比較合理，或者說熱度沒那么高，其實這種情況對碧萬恒這類企業(yè)來說是有優(yōu)勢的。”于小雨表示。
國企抄冷底 民企搶熱門
市場分明各有原因
這次集中供地有點意外的是，國企/央企并沒有想象中的那么強勢。
雖然拿地總額TOP5里中鐵、招商、保利占了三席，但中鐵主要是逆勢重倉沈陽，招商保利靠全國鋪量。
全局來看，首批集中拍地結(jié)果中，廣州27家企業(yè)拿地，國企/央企14家，民企13家；無錫16宗土地中，國企/央企6宗，頭部房企競得10宗；重慶32家企業(yè)拿地，國企/央企有12家，民企20家。
中指研究院認為，可能因為國企央企在考核上，對利潤率有要求。不一定在集中供地時候湊熱鬧。
今年4月中下旬，在關(guān)注度較低的沈陽、長春的土拍市場中，保利、華潤、萬科、招商等紛紛入手，搶購了一些低價土地。
但在杭州這樣的城市，民企表現(xiàn)更亮眼。
如果說廣州、無錫、重慶等城市還有大量國央企拿地，杭州的拿地房企中，更多是深耕本地的民營企業(yè)。
拿地金額排名第一的是融信（142.3億），第二是融創(chuàng)（126.9億）。其次華潤之后濱江96.3億、中駿91億、祥生54.3億、龍湖52.5億…都是大中型規(guī)模的民企。
中指研究院認為，不同市場表現(xiàn)火熱各有原因。
比如杭州，因為采用了不同的保證金繳納方式（5000萬托底保證金），而且土地出讓金繳納期限相對較長，部分地塊（預約保證金）甚至長達到6個月，給了更多類型的企業(yè)機會。
比如重慶因為優(yōu)質(zhì)土地占比較高，對房企吸引力強。
北京地市的區(qū)域分化加劇，地價上限及其他土拍規(guī)則嚴密，使得總出讓金額1109億元不及杭州，最高溢價率25%、最低僅有2%溢價率。
沈陽，則因為每宗地塊基本均有配建要求，雖然對房企吸引力有限，但對沈陽這樣的城市發(fā)展來講更有意義。
“深耕本土”或是
唯一的逆襲鑰匙
在第一輪集中土拍中，“本土企業(yè)”有強烈的拿地訴求。
比如，廣州的越秀，通過“自競+聯(lián)合”攬入6宗地塊，且其中不乏熱門地塊，成交總價達177.53億元。
比如，杭州的濱江，則充分發(fā)揮本土優(yōu)勢，以183億元拿下5宗地塊。融信則繼續(xù)奉行“深耕杭州”的策略，以229億拿下7宗地塊。
比如，重慶的龍湖、金科，位居拿地數(shù)第二和第三。
這種現(xiàn)象，在杭州體現(xiàn)尤為突出。在5月8日的土拍中，22家競買人，一半左右都是本土小房企。
“濱江、越秀這類企業(yè)，雖然是千億或者接近千億的房企，也都是前五十強的房企，他們分別在杭州和廣州等地方的市場占有率非常高，對這個城市的依賴度很大，所以拿地上顯得勢在必得。”于小雨指出。
江湖格局固化
拿地難加速退圈
很多熱門城市在第一批集拍中，推出了大量土地，占2021全年土儲的占比較高。
這意味著，如果這一次顆粒無收，前期儲備較少的房企，會越來越難增儲。
這種嚴重分化，會否導致未來地產(chǎn)江湖格局大變？
“與其說變化，不如說是固化。尤其三道紅線，大家的手腳基本被捆住了，彎道超車很難，地產(chǎn)江湖的競爭格局已經(jīng)相對固定了，沒能力拿地的房企比然要想好退出。”于小雨表示。
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