作者：盧鵬

來源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）

最近在整理一些案頭資料和整理數(shù)據(jù)，翻看到了2020年的汽車銷售數(shù)據(jù)，不看不知道，一看令我非常震驚。

截止至2020年11月，我國(guó)當(dāng)年的轎車、SUV、MPV等三類家用常規(guī)汽車的銷售量已達(dá)到了500萬輛。

而二手車市場(chǎng)也非常夸張，2020年11月全國(guó)的二手車交易量157.38萬輛，與2019年同比增長(zhǎng)13.7%，連續(xù)4個(gè)月同比實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，1~11月累計(jì)交易量1263.4萬輛二手車。

至2020年6月，全國(guó)汽車保有量達(dá)2.7億輛，占機(jī)動(dòng)車總保有量的75%。共有12個(gè)城市汽車保有量超過300萬輛，汽車保有量超過200萬輛城市31個(gè)，汽車保有量超過100萬輛的城市共有69個(gè)。而北京超過600萬輛、成都超過500萬輛，分列全國(guó)前兩位。

車好買，但停車難，這會(huì)是未來多數(shù)人將面臨的問題。我國(guó)的停車設(shè)施建設(shè)速度明顯滯后于汽車保有量增長(zhǎng)速度，停車位供給缺口巨大。至2020年全國(guó)停車位數(shù)量已近1.19億個(gè)，若汽車保有量以近五年的復(fù)合增速持續(xù)增長(zhǎng)，不出數(shù)年，我國(guó)民用汽車保有量將達(dá)到2.9億輛左右，與停車位的比例僅為1：0.4，配比嚴(yán)重偏低。停車位難求，將成為社會(huì)性需求。

所以，布局停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)，將會(huì)是有著剛性需求的大產(chǎn)業(yè)。從土地坪效而言，停車場(chǎng)的土地單小時(shí)產(chǎn)值遠(yuǎn)高于寫字樓與商場(chǎng)。寫字樓每平米每日租金也就20元，而同地段的停車場(chǎng)租金每平米每日可達(dá)50元起。投入成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，傳統(tǒng)停車場(chǎng)停50輛車按設(shè)計(jì)需要1650平方米，而采用露天電梯塔式立體停車只需50平方米，可以做到每平方米停放一輛小車。從工程造價(jià)方面來比較，同樣以50個(gè)車位計(jì)算，傳統(tǒng)建設(shè)需約750萬元，立體停車建設(shè)造價(jià)僅400萬元。因?yàn)榱Ⅲw車庫使用了機(jī)械式自動(dòng)升降停車設(shè)備，分若干排，最高可以建造25層。車輛停放在停車臺(tái)后，機(jī)器自動(dòng)將車輛升至適當(dāng)?shù)膶用妫賹④囕v和停車臺(tái)移到層面處。存一輛車的時(shí)間一般不會(huì)超過兩分鐘。取車時(shí)只需按程序?qū)④嚨奈恢米詣?dòng)降到地面即可。

再輔以技術(shù)手段，以智能化、電動(dòng)化、網(wǎng)聯(lián)化、共享化的形式，足以形成未來停車場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)。

如果深度挖掘，除了停車管理之外，還可以衍生出美容及零售服務(wù)、精準(zhǔn)營(yíng)銷推廣業(yè)務(wù)、汽車信息安保服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)、商品推送服務(wù)等多方面內(nèi)容。而且國(guó)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目以及大批存量地產(chǎn)，最符合停車場(chǎng)業(yè)態(tài)的資源對(duì)接，不但能夠有效的化解城市交通停泊壓力，更能夠獲得政府補(bǔ)貼，有效減輕開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商的資金壓力。

一、技術(shù)實(shí)現(xiàn)建議要點(diǎn)

技術(shù)實(shí)現(xiàn)路徑分為兩塊，首先是最重要的選址，即對(duì)有使用價(jià)值或能產(chǎn)出長(zhǎng)遠(yuǎn)效益的商業(yè)項(xiàng)目或存量商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值分析。其次是停車場(chǎng)建設(shè)、改造、運(yùn)營(yíng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)路徑。

1、選址

（1）針對(duì)重點(diǎn)商務(wù)地區(qū)、老舊居住（小）區(qū)、大型醫(yī)院和學(xué)校等現(xiàn)狀停車供需矛盾突出的重點(diǎn)地區(qū)，制定片區(qū)停車綜合改善方案，包括挖掘停車潛力、規(guī)范停車秩序、調(diào)整停車收費(fèi)、優(yōu)化交通組織、改善人居環(huán)境等綜合措施，具體可分為四類：

A、調(diào)查調(diào)研片區(qū)現(xiàn)狀停車供需關(guān)系及存在問題。

B、提出挖掘停車潛力、優(yōu)化交通組織、改善人居環(huán)境等綜合改善方案。

C、提出共享利用停車設(shè)施、規(guī)范停車收費(fèi)和秩序管理等措施。

（1）對(duì)商圈一定要區(qū)分增量商圈、穩(wěn)定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。對(duì)城市商業(yè)及該商圈內(nèi)存量商業(yè)未來停車場(chǎng)供應(yīng)量要有理性認(rèn)識(shí)并合理預(yù)測(cè)，切莫拍腦袋亂投資。

（3）汽車保有量、增長(zhǎng)量與人口密度，這也是測(cè)評(píng)停車場(chǎng)能夠是否長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定收益的根本因素，一定要有充分的調(diào)研、遠(yuǎn)見與相應(yīng)技術(shù)手段作為支撐。

（4）政策選址。一定要找到懂政策、懂法律、了解規(guī)劃的商業(yè)復(fù)合型人才來進(jìn)行，能否按照停車產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求，研究制定停車收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。按照規(guī)范停車秩序的要求，研究制定嚴(yán)格停車執(zhí)法管理的政策。按照智能化信息化的要求，研究制定推廣應(yīng)用停車新科技的政策。這本身就是一項(xiàng)復(fù)合型要求，單純做住宅土地拓展、投資的人沒有這個(gè)敏感性。

A、提出各類停車設(shè)施的價(jià)格管理政策。

B、提出推動(dòng)停車產(chǎn)業(yè)化發(fā)展政策。

C、提出加強(qiáng)停車執(zhí)法管理政策。

2、停車場(chǎng)建設(shè)技術(shù)實(shí)現(xiàn)路徑

（1）停車場(chǎng)研究中一般對(duì)于停車場(chǎng)的劃分標(biāo)準(zhǔn)共有5類，分別為：

A、按停車車輛性質(zhì)分為機(jī)動(dòng)車車停車和非機(jī)動(dòng)車停車。

B、按停放位置分為路上停車場(chǎng)、路邊停車場(chǎng)和路外停車場(chǎng)。

C、按建筑類型分為地面停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)和地上停車樓。

D、按管理方式分為免費(fèi)停車場(chǎng)、限時(shí)（免費(fèi)）停車場(chǎng)和收費(fèi)停車場(chǎng)。

E、按服務(wù)對(duì)象分為公共停車場(chǎng)、配建停車場(chǎng)和專用停車場(chǎng)。

理解了分類，就能夠有效對(duì)于擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行清晰的甄別。

（2）停車場(chǎng)建設(shè)形態(tài)實(shí)現(xiàn)路徑

這個(gè)一般是按照國(guó)標(biāo)規(guī)范來進(jìn)行建設(shè)，但需要注意的是對(duì)于停車當(dāng)量一定要因地制宜的進(jìn)行評(píng)估后進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)和改造。在停車誘導(dǎo)系統(tǒng)中也需要按照實(shí)地結(jié)合的模式來設(shè)計(jì)，切莫以一刀切的標(biāo)準(zhǔn)來統(tǒng)一落地各項(xiàng)目，否則會(huì)出現(xiàn)極大的安全隱患。

A、地下車庫每車位面積按35平方米計(jì)算，10000/35=285.7，即10000平方米車庫可設(shè)285個(gè)車位。室外露天停車場(chǎng)每車位按25平方米計(jì)算，10000/25=400，即地上10000平方米車場(chǎng)可設(shè)400車位。

B、排列方式的不同也會(huì)致使盈收不同。

C、平面設(shè)計(jì)汽車坡道按平面形式可分為直線坡道、曲線坡道、直線曲線混合坡道、螺旋坡道(二層以上)等，剖面設(shè)計(jì)小型車汽車坡道的最大坡度也各有不同。實(shí)踐中直線緩坡不如曲線緩坡實(shí)用,一是因?yàn)榍€緩坡(2.4m)比直線緩坡(3.6m)可以更短,二是曲線緩坡更平滑,更舒適。

D、商業(yè)項(xiàng)目或存量商業(yè)項(xiàng)目中的停車場(chǎng)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位特點(diǎn)進(jìn)行測(cè)算，并考慮規(guī)劃、開發(fā)、分期建設(shè)、改造。不但要選取合理柱網(wǎng)形式，盡量地上、地下統(tǒng)一柱網(wǎng)，提高地庫效率。還要充分利用退縮條件，把地庫退縮線做到最大，增加停車效率等。

E、需要了解我國(guó)對(duì)于汽車標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行應(yīng)對(duì)測(cè)算。

（3）停車需求計(jì)算

停車需求預(yù)測(cè)在世界上許多大城市進(jìn)行不少的研究，各國(guó)國(guó)情不同，城市發(fā)展形態(tài)不同，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同，停車預(yù)測(cè)模式也不同，計(jì)算方法差異較大。總結(jié)起來大致有停車生成率模型、相關(guān)分析模型、概率分布模型、交通量-停車需求模型以及靜態(tài)交通發(fā)生率模型等五類預(yù)測(cè)方法。每種方法均有其特性和適用模型，但其中的內(nèi)容冗長(zhǎng)復(fù)雜，不在此展開。

（4）信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)路徑

建設(shè)項(xiàng)目停車信息綜合管理服務(wù)平臺(tái)，建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)接口和交換機(jī)制，統(tǒng)一管理全部停車泊位信息與使用數(shù)據(jù)。加強(qiáng)停車信息的互聯(lián)互通，強(qiáng)化停車數(shù)據(jù)挖掘分析與多樣化信息發(fā)布，為企業(yè)停車管理提供決策支持信息，為市民日常出行提供停車服務(wù)信息。結(jié)合電子停車收費(fèi)技術(shù)，建設(shè)停車誘導(dǎo)指示系統(tǒng)，提高停車設(shè)施管理與利用效率。目前國(guó)內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域主要集中在11個(gè)領(lǐng)域，均可在各個(gè)維度進(jìn)行合作接觸：

B、傳感器供應(yīng)商

D、芯片供應(yīng)商

E、智能駕駛方案和算法提供商

G、語音交互

H、智能中控

J、ADAS執(zhí)行

K、車企

二、資金實(shí)現(xiàn)路徑

但最終只有一個(gè)問題，錢從哪里來？按照目前我所收集到的政策信息來看，主要是以四大類模式來進(jìn)行。

1、特許經(jīng)營(yíng)

即部分城市可將某一區(qū)域范圍內(nèi)政府投資建設(shè)的公共停車設(shè)施資源（包括路內(nèi)停車設(shè)施）進(jìn)行打包，通過特許經(jīng)營(yíng)的方式，委托給專業(yè)停車服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

2、經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押

對(duì)于各項(xiàng)規(guī)定新建、改擴(kuò)建的停車設(shè)施，建設(shè)單位均可以按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。建設(shè)單位在取得所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)后，可進(jìn)行抵押或有償轉(zhuǎn)讓。同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)停車設(shè)施經(jīng)營(yíng)權(quán)預(yù)期收益提供質(zhì)押貸款，支持利用相關(guān)收益作為還款來源。

部分城市會(huì)由政府每年安排一定的專項(xiàng)資金，并以車位異地建設(shè)補(bǔ)償金、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入等為補(bǔ)充，專項(xiàng)用于公共停車場(chǎng)建設(shè)。但此類財(cái)政出資建設(shè)停車場(chǎng)的，優(yōu)先滿足醫(yī)院等公益性建筑的停車需求。對(duì)非財(cái)政出資新建公共停車場(chǎng)，可給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，根據(jù)停車設(shè)施分類、土地類別進(jìn)行成本測(cè)算后確定。

4、其他融資支持

（2）發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)和資產(chǎn)支持票據(jù)來進(jìn)行公共停車場(chǎng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化融資。

（3）以企業(yè)債券、項(xiàng)目收益?zhèn)⒐緜确绞浇ㄔO(shè)經(jīng)營(yíng)公共停車場(chǎng)。

（4）以采用政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，政府投入公共資源產(chǎn)權(quán)，與社會(huì)資本共同開發(fā)建設(shè)，并采取放棄一定時(shí)期的收益權(quán)來開發(fā)停車場(chǎng)。

其實(shí)最近很多做資產(chǎn)管理的朋友都在抱怨沒有好的項(xiàng)目，我總是和他們開玩笑，說他們要么是當(dāng)二房東，要么是去買生鮮蔬菜，做的事情毫無技術(shù)含量。而停車場(chǎng)這種一本萬利的生意卻沒有關(guān)注到，實(shí)在是可惜。

所以本文的目的在于拋磚引玉，期望有著更多的朋友、資本能夠看到這一個(gè)充滿無限前景的市場(chǎng)，為大家提供更好、更便捷的生活服務(wù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 商業(yè)停車場(chǎng)開發(fā)要點(diǎn)建議