觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
繼金地、鴻榮源相繼入局后，深圳龍華區(qū)舊改“四大巨無霸”之一深圳龍華商業(yè)中心項目北片區(qū)實施主體企業(yè)也揭開面紗。
2月23日，深圳市城市更新和土地整備局發(fā)布關于《龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元北片區(qū)項目實施主體確認公示》，確認由深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司擔任項目實施主體，項目拆除用地面積5.46萬平方米。
據(jù)資料顯示，龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元位于龍華街道人民路與建設路交匯處南側，更新單元用地面積34.62萬平方米，拆除用地面積34.33萬平方米，其中開發(fā)建設用地面積19.55萬平方米，規(guī)劃容積為161.51萬平方米，規(guī)劃容積率8.26。
值得注意的是，該更新單元整體規(guī)劃含北、中、東、南一、南二共五個片區(qū)，各個片區(qū)均整體實施。
其中，單元南一片區(qū)實施主體深圳市億年投資有限公司背后房企為金地集團，單元南二片區(qū)實施主體深圳市鴻龍達投資有限公司的大股東則為鴻榮源集團，單元東片區(qū)實施主體則為深圳市汕源新實業(yè)有限公司。
至此，深圳龍華商業(yè)中心城更單元整體規(guī)劃五個片區(qū)中，已有四個完成確認實施主體。
提起深圳百萬方平米級別舊改項目，大部分人會想起南山白石洲舊改、羅湖蔡屋圍舊改及華潤大沖舊改等項目。
值得注意的是，鴻榮源壹成中心已有多區(qū)交樓入住，海岸城第三工業(yè)區(qū)舊改則是繼南山海岸城、沙井海岸城、福田海岸城之后的第四座深圳海岸城；德業(yè)基龍華舊城核心區(qū)城市綜合體項目體量達到134萬平方米；而龍華商業(yè)中心則因多家房企參與實施而備受關注。
龍華商業(yè)中心城市更新單元位于深圳市龍華區(qū)龍華街道人民路與建設路交匯處南側，早在2004年10月，該項目就已位列寶安區(qū)和龍崗區(qū)自行開展的70個舊城舊村改造項目之一。2010年被納入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃項目》，改造范圍面積為41.59萬平方米。
彼時，有部分購房者想高價購入距離該項目最近的兩戶小區(qū)龍澤榕園及錦繡花園，通過“博舊改”實現(xiàn)盈利。于2019年3月，該項目計劃拆除用地面積調整為33萬平方米，將龍澤榕圓和錦繡花園兩戶小區(qū)劃出了舊改范圍；2021年10月末，《龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元規(guī)劃》獲得審批并原則通過。
占地面積經(jīng)過調整，建筑規(guī)劃也發(fā)生相應變化。目前，龍華商業(yè)中心舊改項目規(guī)劃包括1棟250米的地標建筑，住宅90.25萬平方米，其中含公共租賃住房22.51萬平方米，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)64.33萬平方米，地下商業(yè)1.35萬平方米，公共配套設施5.58萬平方米。
此外，觀點新媒體在查詢2020年6月5日所發(fā)布有關龍華商業(yè)中心城更單元規(guī)劃草案公示時，得知該項目公共配套設施中包含2所9班幼兒園、老年人日間照料中心、社區(qū)健康服務中心、郵政所、五個公交首末站等。
值得一提的是，該項目由中洲控股主導開發(fā)。2012年，中洲集團應邀作為龍華商業(yè)中心城市更新單元的投資主體入駐龍華商業(yè)中心項目，并成立深圳市中洲龍商置業(yè)有限公司以推進相關工作。
此外，中洲控股2021前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入60.02億元，同比增長5.16%，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤3.07億元，同比增長271.34%。
中洲控股表示，業(yè)績上漲的主要原因是期內結算的房地產(chǎn)項目毛利較上年同期上升。
新企入局
有業(yè)內人士曾在公開采訪中表示，龍華商業(yè)中心商業(yè)比例較大，未來商業(yè)去化難度較大。此外，該項目與深圳壹方天地商業(yè)綜合體項目距離較近，不難假設，未來龍華商業(yè)中心與壹方天地或形成競爭關系。
據(jù)2020年深圳龍華區(qū)所公布《龍華區(qū)2020年重大前期項目計劃表》中可得知，該項目由4個單位合申報，其中包括深圳市汕源新實業(yè)有限公司、深圳市鴻榮源實業(yè)有限公司、深圳市樺浩泰投資發(fā)展有限公司、深圳市中洲龍商置業(yè)有限公司，估算總投資約245億元人民幣。
而后公布的實施主體中，以上幾家企業(yè)身影頻現(xiàn)，背后則涉及金地集團及鴻榮源集團。
但與金地、鴻榮源等一眾舊改老玩家不同，北片區(qū)項目實施主體深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司是個新面孔。據(jù)企查查顯示，深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司成立于2020年8月3日，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；投資興辦實業(yè)等。該公司由深圳市樺浩泰投資發(fā)展有限公司控股57.14%，由深圳市鴻誠泰投資有限公司控股42.86%。
而觀點新媒體在穿透股權圖后得知，深圳市樺浩泰投資發(fā)展有限公司成立于2018年8月14日，法定代表人李麗華同時為鴻耀泰實業(yè)的實際控制人及最終受益人；而鴻耀泰實業(yè)的另一位最終受益人鄭澤源則持有鴻誠泰投資90%股份。
此外，李麗華還持有深圳市泓錦文并購基金合伙企業(yè)（有限合伙）3.39%股份。該企業(yè)對外投資包括深圳市醫(yī)諾智能科技發(fā)展有限公司、深圳天鷹兄弟無人機創(chuàng)新有限公司等11家涉及科技類目企業(yè)。
相較于鴻耀泰實業(yè)所負責的北片區(qū)，金地集團負責的南一片區(qū)稍小一些。
1月5日，深圳龍華區(qū)更新整備局發(fā)布關于龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元南一片區(qū)項目實施主體確認公示，更新單元南一片區(qū)項目拆除用地面積為3.08萬平方米，實施主體為深圳市億年投資有限公司。
據(jù)了解，該公司大股東為深圳市力卓實業(yè)有限公司，而力卓實業(yè)由嘉興金琥三十三號投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股99%。觀點新媒體再度進行股權穿透后發(fā)現(xiàn)，該合伙企業(yè)私募基金管理人為深圳市金地投資管理有限公司。
除南一片區(qū)外，龍華商業(yè)中心更新單元南二片區(qū)項目拆除用地面積為5.02萬平方米，而該片區(qū)實施主體于2021年8月3日確定為深圳市鴻龍達投資有限公司，該公司即為深圳市鴻榮源控股（集團）有限公司100%持股。
另悉，于2021年6月，龍華商業(yè)中心東片區(qū)主體進行確認公示，項目東片區(qū)拆除用地面積4.42萬平方米，其中開發(fā)建設用地面積2.75萬平方米，而該片區(qū)由深圳市汕源新實業(yè)有限公司自行實施。
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