丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年開年，上海、杭州、深圳等城市針對樓市“打新潮”、二手房價格快速上漲的現象，加碼樓市調控，緊接著京滬兩地再發文嚴查經營貸、消費貸違規入樓市，個人信貸資金入樓市管控全面趨嚴。
樓市調控背景下，過去一年至今，熱點城市在土地端的調控同樣動作頻頻。比如上海、合肥等城市采取房地價聯動機制壓低溢價率，北京則于1月4日首推三宗地塊，試點“新三競”規則。政策影響下，熱點城市的土地市場也較自去年四季度以來發生了明顯的變化。
調控下土拍熱度迅速回落
CRIC數據顯示，2020年4季度以來重點城市土地市場熱度整體呈現下滑趨勢。具體而言，2020年10月至2021年1月熱點城市成交涉宅地塊的平均溢價率為13.8%，較2020年1-9月下降了3.5個百分點。
熱度下滑的原因與熱點城市減緩優質地塊供應節奏、加大普通地塊入市等土地供應側調控有很大關系，同時去年“三道紅線”后金融環境監管趨嚴，政策端直接影響到房企投資態度，從需求端對土地市場形成抑制作用。
相較于政策性的“明文調控”，熱點城市在供地結構、出讓規則方面的“小調整”對市場熱度的影響反而更大。如在信貸環境再度收緊、多個熱點城市升級樓市調控政策的2021年首月，由于杭州、寧波、合肥等熱點城市在1月入市出讓的優質地塊明顯增加，溢價率反而出現了小幅回漲。因此，土地市場端更傾向于“無政策調控”，如上海、杭州等高熱度城市明顯減緩了優質宅地的入市頻率，利用房地價聯動機制上調起拍價等。
圖：2020-2021年1月重點城市涉宅地塊溢價率走勢（%、萬平方米、元/平方米）
注：2021年1月數據截止至2021年1月27日，下同
數據來源：CRIC
“控溢價”仍被放在了重要位置
克而瑞研究中心對熱點城市近4個月土地市場動向進行梳理，熱點城市從各方面對土拍溢價率和名義地價進行了嚴格限制，預計2021年熱點城市在土地層面仍以下面四種手段為主。
1、采取房地價聯動機制，調整地塊起拍價格和上限價
熱點城市在土地端最常見的調控方式是調整土地出讓底價和上限價。比如，上海、杭州、南京等諸多城市均對重點地塊的起拍價格作出調整。以上海為例，在1月21日出臺的“滬十條”中明確提出將堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。我們發現，在此之前上海便已上調熱點地塊起拍價以控制溢價空間。例如1月6日掛牌的虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊起拍樓板價已達7.7萬元/平方米，相較于去年7月份周邊成交地塊6.3萬元/平方米起拍樓板價上漲了超過二成。
表：典型調整起拍價熱點地塊（萬元/平方米，%）
注：虹口嘉興路街道地塊暫未成交，表中其余四宗地均為上限價成交地塊。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
除此之外，壓低地塊成交上限價也成為熱點城市控制地價和溢價率最常用的方式之一。以熱點一二線城市上限價成交地塊的溢價率來看，北京、成都、寧波等城市溢價率上限較2020年10月以前明顯降低，其中北京和成都的降幅均在10個百分點以上。
以北京為例，在2021年1月出讓的5宗涉宅用地，有3宗以上限價成交，其中上限溢價率最高的大興舊宮地塊，成交溢價率僅為10.88%，而此前北京的溢價率上限多在50%左右。
需要注意的是，多數城市拍地時除了上限價之外還設置“競配建（自持）”等附加條件，實際地價控制效果不太明顯。譬如上述北京大興舊宮地塊的成交樓板價約3.5萬元/平方米，實際成交樓板價已達4.4萬元/平方米，并且刷新舊宮區域地價紀錄，地價依然呈現上漲趨勢。
圖：2020年10月前后北京、成都、寧波成交宅地溢價率對比
2、升級競拍限制，“限房價”成為最常見舉措
修改競拍方式也是熱點城市常用的調控方式之一。2020年以來，熱點城市對重點地塊基本采取“限地價、競自持或配建”的競拍方式，由于競自持無上限，導致房企實際拿地成本攀升，樓面地價上漲壓力仍然較大。為穩地價不少城市調整土地競拍規則，在“競自持或配建”的基礎上增加“當自持或配建面積達上限后搖號”等。
實際上“限房價”的土拍方式，倒逼房企在拿地時對盈利空間進行考量，同時壓制新房房價上漲速度。杭州、南京、寧波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此種方式拍地，去年11月成都也加入“限房價”的隊列中，對主城區及近郊區出讓地塊采取“限房價、限地價、競自持”的出讓方式。
值得注意的是，“限房價”雖有利于降低房價上漲預期，但也容易催升“打新潮”出現，投機需求大量進入市場，進而擠壓剛需并影響二手房市場穩定。近期上海、深圳、杭州等“限房價”的城市均在1月份出臺了調控政策“打補丁”，以穩定市場。
表：典型熱點城市當前拍地規則
數據來源：CRIC整理
3、調整拿地條件，提升熱點地塊競拍門檻
2020年三季度開始調控后，自去年四季度以來，熱點城市對土地出讓條件的調整趨于細致化，并根據地塊所在區域具體情況進行調控，主要傾向于提升競拍門檻，包括增加初始配建、縮短項目開竣工日期要求、對參拍企業及其拍地資金做出限制等。比如杭州主城區出讓宅地均有10%的租賃住房配建要求，南京、合肥等城市要求企業拍地必須使用自有資金等。
部分城市在住宅供應緊缺的區域縮短了項目開竣工日期，以盡快增加市場住宅供應。以東莞為例，在供應十分緊缺的東莞鳳崗一成交地塊要求項目開發建設周期為18個月，創造東莞土地招拍掛中開發建設期限最短記錄，此前成交地塊一般在2-3年的期限。
4、優化土地供應結構，降低平均溢價率
減緩熱點區域優質地塊入市，增加郊區、新城等區域土地或保障房用地供應，優化整體土地供應結構。從高價地成交占比能夠直觀看出熱點城市在2020年10月后在土地供應方面的調整。對比2020年10月前后成交高總價和高單價地塊占比來看，2020年10月至2021年1月前四周期間成交總價超過10億元的住宅用地比例僅有17%，較2020年前9月下降了5個百分點，高單價地塊的成交占比同樣也在下滑，2020年10月后成交占比僅有15%，也較此前減少了4個百分點。
圖：2020年10月前后熱點城市含宅地塊高總價和單價地塊成交占比
注：高總價地塊標準為總價在10億元以上，高單價標準為樓板價超過1萬元/平方米。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
熱點城市對土地出讓管理更加精細化，并針對市場情況對土拍規則進行微調控，能及時為地市高熱降溫，降低土拍溢價率。
綜合各城市的土地調控方式，不難發現多數城市土地側調控更傾向于控溢價，但實際樓面地價仍然存在上漲壓力，尤其是熱點區域的地價一直在保持上漲，“穩地價”目標依舊任重而道遠。此外，在“競自持”、“限房價”等多重規則的影響下，房企盈利空間明顯縮減，商品住宅供求矛盾也進一步加劇。
合理的供求關系是房地產市場保持平穩發展的關鍵，但短期內控制市場熱度、減少優質地塊入市，并不能對房地產市場長期穩定起到實質性作用。適當增加熱點區域的土地供應，合理設置地塊出讓價格和未來入市銷售價格，加快項目入市速度緩解供需緊張，才能真正實現“穩地價、穩房價和穩預期”的目標。
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