觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
香港REITs的15年，是越秀房產基金發展的15年，亦是內地投資物業資產證券化積極探索的15年。
觀點地產網 三天前，作為全球首只投資于中國內地物業的香港上市REIT，被譽為“中國第一REIT”的越秀房地產投資信托基金（簡稱“越秀房產基金”），憑借其有效化解疫情影響、逆勢上升的優異表現，榮獲“資產管理年度表現大獎”。
“REIT”、“資產管理”在內地仍然是“低頻詞”， 然而在中國最重要的離岸金融中心香港，當地REITs市場已走過15年的風雨歷程，資產管理行業發達，越秀房產基金是其中重要代表之一。
作為一種熱門金融投資標的，REITs產品的推出和發展，幫助香港鞏固了國際金融中心的地位，維持其對國際資本的吸引力。而在內地，目前REITs市場的培育也進入了關鍵時期。
今年4月，中國證監會、國家發展改革委聯合文，明確了國內公募REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排，內地版公募REITs將從基礎設施領域正式啟航，一步一個腳印向我們走來。
站在今年是國內公募REITs元年的重要時點，回望越秀房產基金十五年發展經驗，越秀樣本或許能給內地REITs市場發展提供更多啟示。
開全球先河，“中國第一REIT”上市
追溯REITs的歷史，其起步于1960年美國房地產市場，截至目前在世界范圍40個國家內蓬勃發展。而到去年年末，全球REITs市場規模已超過2萬億美元。以商業地產的角度看，REITs形式已成為商業物業主要持有形式之一。
REITs是連接實體經濟和資本市場的橋梁。
國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長孟曉蘇曾表示，REITs是一個偉大的金融創新，不動產收益權由此通道進入資本市場流通。而據統計，中國房地產REITs將是一個規模達數百萬億級的市場。
但目前，國內房地產企業要想將商業物業套現，只有通過整體轉讓或散售的方式進行，融資方式及渠道受限，缺乏如此便捷且風險較低的方式來投資中國內地商業地產市場。
香港REITs發展始于2005年，以領展、越秀房產基金、泓富產業信托共同上市作為標志性事件。在此之前，2003年7月香港證監會發布《房地產投資信托基金守則》明確了REITs的業務邊界、運營方式、收益分配方式等，為推行REITs打下法律基礎。
兩年后，香港證監會修訂守則解除香港REITs投資限制，允許在香港上市的REITs注入香港以外的地產項目。這為REITs投資提供了極大的靈活性，也成為越秀房產基金上市的契機。
于2005年同年上市的越秀房產基金，是全球首只投資于中國內地物業的香港上市REITs。
回顧該基金籌備時期，越秀地產選定旗下，位于廣州的白馬商貿大廈、維多利廣場、城建大廈、財富廣場四項物業，以BVI架構分別成立離岸公司，再通過股權轉讓的方式注入獨立受托擬發售底層資產的公司，最終實現信托計劃的架構設置。
到上市初期，越秀房產基金憑借越秀地產注入的四項物業，擁有總建筑面積16萬平方米的商業資產，物業類型涵蓋寫字樓、零售商場及專業市場。這便是越秀地產與越秀房產基金兩大平臺間商業金融化互動的雛形。
自2005年起至今，總資產已從45億上升到超360億，資產規模增長7.5倍，年復合增長超過14%，獲得2家國際評級機構穆迪及標普投資級評級，入選7項香港恒生指數，成為亞洲十大上市房地產投資信托基金之一。
對比同行，越秀房產基金背靠發展迅速的地產平臺越秀地產。相對而言，其擁有雙平臺聯動優勢，并受益于越秀地產獨特的“開運金”模式（開發+運營+金融）。
“開運金”模式即某項優質商業地產物業由越秀地產進行開發，度過初步培育期后，就由越秀房產基金接手，進行金融化和持續的運營。簡單來說，越秀地產負責孵化階段，而越秀房產基金則負責鋪陳商業項目的退出路徑。
通過注入，越秀地產可把運營成熟的項目整體銷售給基金，回籠大筆資金，同時未來還可通過持有的基金份額繼續享受基金物業的收益。目前越秀地產持有后者38.4%的權益。
以這種模式，越秀地產陸續向越秀房產基金注入多項投資物業。2008年6月，越秀房產基金向母公司購入越秀新都會大廈。2015年后，該基金“出羊入滬”從第三方購入了上海越秀大廈，在廣州以外區域擴充資產。
但要說最典型的一筆交易，則為2012年越秀房產基金斥資134.4億元，向越秀地產收購位于珠江新城的廣州國際金融中心（廣州IFC）。該收購案例被譽為資本市場“蛇吞象”的經典案例。
交易后，越秀房產基金新增物業建筑面積45.6萬平方米，并通過加入酒店、服務式公寓豐富了基金的物業組合類型，資產規模實現飛躍式增長，一躍成為亞洲十大上市房地產投資信托基金之一。同時，此次交易亦標志著越秀商業板塊獨特的“開運金”模式首次嘗試的成功。
據了解，當時隨著IFC注入越秀房產基金，越秀地產隨即減少約45億元銀行貸款，并帶來凈現金流入約40億元，大大改善越秀地產的流動資金狀況，加快全國化發展步伐。
另外，2017年越秀地產再成功向越秀房產基金轉讓武漢越秀財富中心和星匯維港購物中心67%的股權。武漢項目是由越秀地產于2015年開發落成，運營孵化兩年后注入越秀房產基金。
通過此次交易，越秀地產獲得約20億元的一次性現金收入，并再一次展示了雙平臺互動和“開運金”模式的優勢所在。
在可預期的未來，越秀房產基金與越秀地產將形成常態化互動。
據了解，未來隨著廣州環貿中心(廣州ICC)、武漢國際金融匯、廣州越秀南沙國際總部項目等的落成投入使用，到2025年越秀地產商業板塊體量將實現翻倍增長。這些項目均將有機會注入房托，有助于越秀房產基金快速擴張資產規模。
抵御“黑天鵝”，穿越周期的制勝之法
新冠病毒疫情是2020年全球經濟面臨的最大“黑天鵝”事件，與2008年金融海嘯前后相似，在風波之中，各界總會想尋找一種相對穩定保值的投資方式。
對于房地產開發企業而言，REITs是一種較其他籌資途徑風險更低，財務壓力更小的融資和退出方式。
一般而言，商業地產開發商主要有三種運作模式。一類公司以賺取價值鏈前端的開發收益為主要目的，第二類公司通過“以售養租”模式滾動開發綜合體項目。第三類企業就是以越秀地產為代表，通過將物業注入REITs，開發企業能一并享受開發期收益和長期的穩定資金回報。
而對眾多投資者來說，作為公募基金的最重要使命，REITs每年可以為持份者創造穩定的回報。
以越秀房產基金而言，它的上市地香港為REITs設置了嚴格的運作標準，包括分紅比例要達到稅后凈收入的90%以上，負債限度不能超過資產總值的45%，限制從事或參與房地產開發活動等等。
運營標準嚴格，“所以REITs的好處就是天然去杠桿……因為借貸比例一定要控制在45%以下。”越秀房產基金董事會主席、執行董事及行政總裁林德良曾表示。
他還分享：“REITs對于產品的控制權有兩個要求，一是產權要擁有51%以上；二是擁有控制權（物業管理表決權有2/3以上）。”而這就保證REITs對項目有絕對的分紅控制權或者決定權。
這確保了REITs相對而言的低風險，較穩定的增長并使它能進行穩定的現金分派。
從越秀房產基金分派收益率看，自2005年起，越秀房產基金已超過14年將可分派收入進行全額分紅，歷史基金分派收益率整體保持在5%以上，高于同行平均水平。
歷經2020年新冠疫情難關，越秀房產基金顯得很淡定。” 寫字樓是容易穿越經濟周期的產品，越秀房托基礎資產幾乎都是地鐵上蓋的地標物業，所以抗風險能力很好。今年6月，林德良總接受采訪表示，越秀房產基金旗下寫字樓項目在疫情中保持穩定，武漢財富中心項目出租率甚至逆市上升，商場客流與銷售額已恢復80%以上。
“僅憑物業這還不夠，我們不能單單做一個簡單的物理空間出租。”林德良表示，今年越秀房托寫字樓業態升級“悅享會”會員平臺，重構“人、貨、場”從To B端的企業會員體系升級為“區塊鏈營銷平臺”，由點及網全面升華“1+1>2”的營銷裂變效果，打造城市數字化“樓宇生態圈”。
從投資標的來看，越秀房產基金旗下物業均是可以長期產生穩定收入的物業資產。資料顯示，寫字樓是越秀房產基金資產組合里面收入占比最多的一個業態，目前占比約50%。
一般而言，寫字樓市場是最容易穿越經濟周期的市場。在目前的語境下，優質的寫字樓資產在疫情期間能發揮良好的防御性。
以廣州國際金融中心的寫字樓為例，大廈作為亞洲首個獲得BOMA 360認證的REIT項目，在借鑒應用BOMA相關標準提升防疫抗疫水平，得到廣東省、廣州市政府領導充分肯定，成為當地防疫標桿，積累了良好市場口碑。
疫情下，今年上半年廣州國際金融中心寫字樓營收仍上漲了1.2%。而該基金寫字樓整體出租率也穩步上升達到82.9%，同比增長17.1%，收入總額同比增長3.5%至4.7億元。
面對突如其來的新冠疫情，越秀房產基金展現了強大的抗風險能力。除寫字樓外，基金上半年物業整體出租率維持在92.1%的高位，同比增長1.6%。
同時，越秀房產基金因應疫情后的市場變化及不同行業租戶所面臨的壓力，提供租金減免措施，并制定更為合理且具針對性的租賃政策，有效化解疫情帶來的運營風險，各項經營指標逐步企穩回升。
憑借出色的物業運營水平，疫情期間武漢物業保持了出租率的穩定，維持在82.9%水平。值得注意的是，項目購物中心的超市部分在疫情下保持營業，2月份銷售額反而同比增加了18.8%。
而危機下受創嚴重的廣州四季酒店，入住率從2月份的3%恢復至6月末的62%，平均出租率較競品酒店高出3.3個百分點。專業商場白馬大廈，今年6月末客流量也已恢復至去年同期的60%，開業率接近九成。
越秀房產基金旗下最優質項目廣州IFC，今年上半年亦順利通過 BOMA國際360認證，成為亞太地區首個獲得BOMA COE+360 雙認證的REITs資產項目，并獲英國皇家特許測量師學會（RICS）授予“年度設施管理團隊優秀獎”、“年度可持續發展成就優秀獎”。
一貫以來越秀房產基金堅持“有進有出”的投資策略，亦令其實現穩健增長。
據了解，越秀房產基金每年都會對旗下的物業，按增長率、物業估值、NPI回報率三個指標去進行資產評估，排名靠后的物業可能會有選擇的機會。
2018年年末，越秀房產基金以11.78億元出售越秀新都會，價格較評估價溢價約5.8%。同時其又補倉購入租戶構成、成長性更好的杭州維多利商務中心及315個地下車位，就是對“有進有出”策略的詮釋。
始于2005年，經過15年發展，越秀房產基金憑借“雙平臺協作”、“開運金”輕資產運營模式和“有進有出”等獨特優勢，以過人之處塑造了一個優秀基金樣本，資產價值持續提升，為投資者、越秀地產創造了豐厚、穩定的收益。
越秀房產基金與越秀地產一道走出獨特的商業地產發展之路，它首開先河，為其他商業地產開發商，提供了一個如何利用商業物業融資和退出的模板。
香港REITs的15年，是越秀房產基金發展的15年，亦是內地投資物業資產證券化積極探索的15年。作為先行者，越秀房產基金與香港REITs市場一道成長，也給中國內地投資物業資產證券化提供了寶貴的案例。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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