作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

繼新希望服務(wù)等四家公司上市成功后，今年年中市場迎來了越秀服務(wù)這只自帶概念的物業(yè)股。

6月15日，越秀服務(wù)舉行全球發(fā)售新聞發(fā)布會，進(jìn)行了首露面。

觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，越秀服務(wù)將于6月16日-21日進(jìn)行招股，并計劃于本月28日掛牌上市。此次擬全球發(fā)售369,660,000股股份，其中，國際發(fā)售共332,694,000股股份，香港公開發(fā)售共36,966,000股股份，發(fā)行的定價區(qū)間為每股4.88-6.52港元。

根據(jù)披露，越秀服務(wù)IPO擬集資總額為18.04億港元至24.1億港元，其中擬將集資所得款項的約60%用于策略收購和投資提供資金。

相比于各有特色的母公司，扎堆分拆的物業(yè)公司在日漸熱鬧擁擠的賽道中總是顯得略顯千篇一律。在外界看來，他們更多是一個代表著低負(fù)債、充足現(xiàn)金流的高估值行業(yè)，但卻沒有太多獨特的標(biāo)簽。

如何獲得資本關(guān)注？前有碧桂園服務(wù)們爭相搶入新賽道“出圈”，后有例如越秀服務(wù)此類給自己打造概念的物業(yè)股。

事實上，不管是母公司越秀地產(chǎn)還是越秀服務(wù)，過去幾年間的發(fā)展都略微沉穩(wěn)低調(diào)。直到廣州地鐵的入股、軌交物業(yè)的分食，才逐漸打破這一謹(jǐn)慎局面，順帶也讓物業(yè)公司有了復(fù)合型物業(yè)公司等的頭銜與特色。

2020年底，越秀服務(wù)收購了廣州地鐵的環(huán)境工程與物業(yè)管理子公司，新增管理面積約500萬方，新增地鐵環(huán)境工程維護(hù)、地鐵物業(yè)管理運(yùn)營服務(wù)等。而從股權(quán)結(jié)構(gòu)可獲悉，除第一大股東越秀地產(chǎn)通過BVI公司持有越秀服務(wù)91.85%的股權(quán)外，廣州地鐵投融資公司通過IPO前投資持有其8.15%股權(quán)。

新聞發(fā)布會上，財務(wù)總監(jiān)陳冬鵬便開門見山地介紹道：“我們具有獨特的TOD綜合物業(yè)管理模式，未來增長潛力巨大。”

在越秀服務(wù)看來，隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市將面臨交通空間和開發(fā)模式的全新挑戰(zhàn)，擁有TOD綜合物業(yè)管理能力的城市服務(wù)運(yùn)營商將在未來的業(yè)務(wù)拓展中脫穎而出。

如何理解越秀服務(wù)所謂的地鐵管理物業(yè)？事實上這與此前越秀地產(chǎn)收購廣鐵旗下的軌交物業(yè)項目相關(guān)，截至2020年底越秀地產(chǎn)擁有5個TOD住宅項目，總建筑面積近400萬平方米。

這些軌交物業(yè)多為車輛段上蓋物業(yè)，車輛段即主要指的是城市軌道交通系統(tǒng)中對地鐵等車輛進(jìn)行運(yùn)營管理、停放及維修、保養(yǎng)的場所。

因此，收購廣州地鐵旗下物業(yè)的越秀服務(wù)，如今也涵蓋了以車輛段服務(wù)為主的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，包括承擔(dān)地鐵列車的內(nèi)外清洗工作，建立起特種設(shè)備保潔的技術(shù)壁壘等。

與越秀地產(chǎn)一樣，這些軌交物業(yè)的到來使得越秀服務(wù)的規(guī)模實現(xiàn)增長。除上述在管面積增長約500萬方，主席林峰也表示，按照去年的營收表現(xiàn)，地鐵物業(yè)給越秀服務(wù)帶來23%的營收增長，且相信也是在該水平和速度上面進(jìn)一步有所增強(qiáng)。

不過，相比于市場來說，或許更想知道，所謂的地鐵服務(wù)管理的收費水平及盈利情況，相較于常規(guī)的住宅、商管物業(yè)表現(xiàn)如何？

發(fā)布會中管理層僅透露，其將探索形成TOD蓋上物業(yè)管理和蓋下站點管理的獨特管理模式，這種特殊的模式將會成為越秀服務(wù)未來規(guī)模擴(kuò)張和利潤新的增長點。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，其所收購的廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理確實有一個不錯的收益數(shù)據(jù)——截至2020年，廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理的毛利率30.4%。

但同時，據(jù)悉廣州地鐵在管住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)，過往的平均物業(yè)管理費分別約每月每平方米1.6元及每月每平方米12元，這一水平顯然相較于物業(yè)行業(yè)平均的住宅、商業(yè)物業(yè)水平并不高。

因此，過去幾年間廣州地鐵物業(yè)整體毛利率在20%以下。

而同比大增，則是因為2020年由于地方政府為應(yīng)對COVID-19而頒布的監(jiān)管利好政策使社會保險的繳款獲寬減或免除；及當(dāng)年就維持及放置綠化植物以及廣州地鐵部分車輛段進(jìn)行保潔環(huán)衛(wèi)而收取的服務(wù)費率增加。

這也一定程度說明，未來地鐵物業(yè)的盈利表現(xiàn)還有待觀察；不過在現(xiàn)階段而言，面積規(guī)模及營收或許才是物管公司更為在意的。

除目前在管廣州地鐵物業(yè)外，現(xiàn)場管理層還表示，截止目前廣州地鐵已成功外拓至長沙地鐵6號線、南昌地鐵3號線、重慶地鐵4號線、麗江城市軌道交通1號線等項目，這將為我們其承接地鐵沿線業(yè)務(wù)提供可靠的支持。

“實際上能夠提供比較專業(yè)的TOD服務(wù)的企業(yè)在國內(nèi)也不太多，所以我們也會積極拓展在國內(nèi)其它城市的TOD的服務(wù)，因為在這方面還是有一定的專業(yè)壁壘的。”林峰稱，未來在更多的省會城市，或者地鐵發(fā)展比較好的城市，越秀服務(wù)會積極地去洽談更多地鐵物業(yè)方面的業(yè)務(wù)。

截至2020年12月末，越秀服務(wù)總在管面積為3265萬平方米，在管物業(yè)數(shù)量為215個。其中，來自越秀地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)，近三年來分別占在管項目總數(shù)約86.3%、80.5%及79.5%，包括寫字樓中的廣州國際金融中心、廣州越秀金融大廈；購物商場中的廣州VT101（原維多利廣場）和廣州國金天地；專業(yè)市場中的廣州白馬服裝市場和廣州中港皮具城等。

同時，這些物業(yè)創(chuàng)造的物業(yè)管理服務(wù)收益，三年來亦分別占越秀服務(wù)營業(yè)收入總額的約91.7%、88.6%及90.0%。另外，受母公司布局影響，越秀服務(wù)大灣區(qū)的在管面積占據(jù)總在管面積的77.4%，為2530萬平方米。

這些母公司物業(yè)對于越秀服務(wù)來說，是當(dāng)下及未來業(yè)績的保障。行政總裁吳煒便表示，越秀地產(chǎn)每年的竣工面積大概在500萬到600萬方左右，未來3年基本上穩(wěn)定提供予越秀服務(wù)2000萬方的面積。

但如何提高市場外拓能力，這是初登資本市場的物業(yè)股們所要面臨的共同難題。

對此吳煒向觀點地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，在外拓方面越秀服務(wù)已經(jīng)準(zhǔn)備好一支強(qiáng)有力的外拓隊伍，至今已經(jīng)有80多人的規(guī)模，這是越秀服務(wù)外拓的基礎(chǔ)。其也進(jìn)一步指出，外拓需要一些核心能力，包括地鐵物業(yè)、高端商業(yè)物業(yè)，以及舊物業(yè)提升改造等細(xì)分領(lǐng)域。

除此外，越秀服務(wù)也與目前大多物業(yè)公司一樣，將收并購作為擴(kuò)大規(guī)模的高效方式。據(jù)悉，在越秀服務(wù)招股書中有這么一句話：“展望將來，我們擬透過戰(zhàn)略性收購或投資擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。”因此，此次其IPO籌資的六成用于收并購。

“我們在國企的收并購方面，相對其他的企業(yè)有比較大的優(yōu)勢，這一塊包括了國資委下面大量的物業(yè)公司在管的物業(yè)等，也包括越秀地產(chǎn)有相當(dāng)多的國企合作資源，這一塊我們也正在做工作。”吳煒稱。

其表示，在收并購這塊越秀服務(wù)會發(fā)揮好自己的優(yōu)勢，走市場化的路子，積極地參與市場上比較好的、比較大的標(biāo)的的競爭，希望也能有很好的收獲。

“我們希望在未來的3到5年，還是能夠躋身于這個行業(yè)的第一梯隊”。

另值得注意的是，目前越秀服務(wù)的物業(yè)結(jié)構(gòu)中，商業(yè)物業(yè)占據(jù)了不小的比例，這也使得其整體的毛利水平較高。

在越秀服務(wù)總在管面積為3265萬平方米中，非商業(yè)物業(yè)部分住宅物業(yè)2198.8萬平方米，公建物業(yè)567.7萬平方米，產(chǎn)業(yè)園及其他218.8萬平方米；商業(yè)物業(yè)部分寫字樓229萬平方米，購物商場23.3萬平方米，專業(yè)市場及其他27.2萬平方米，合計僅280萬平方米。

得益于高收費率，非商業(yè)與商業(yè)的收入整體占比則達(dá)69%：31%。

越秀服務(wù)顯然對于這頗受資本市場歡迎的物業(yè)類型有著更多的想法。林峰稱，未來越秀地產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)的商業(yè)在管面積大概為350萬方，所以規(guī)模方面還會有一個正常的自然增長。

“希望在3到5年之內(nèi)，商業(yè)要做到40%，非商在60%，我們會向著這個商業(yè)增長的目標(biāo)去做。”其提及，商業(yè)物業(yè)重點要打造幾個方面的能力，包括提供寫字樓方面的增值服務(wù)、拓展社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

以下為越秀服務(wù)全球發(fā)售發(fā)布會問答實錄節(jié)選：

現(xiàn)場提問：越秀服務(wù)未來的增長點體現(xiàn)在哪里？除了來自母公司穩(wěn)定的物業(yè)交付，越秀服務(wù)將如何拓展第三方物業(yè)面積？中短期將達(dá)到怎樣的關(guān)聯(lián)方比例？

吳煒：2020年底，在管面積是3265萬方，簽約的面積是4991萬方，我們希望在未來的3到5年，還是能夠躋身于這個行業(yè)的第一梯隊，需要管理層共同努力。

具體的實現(xiàn)路徑大概有三個方面，第一個就是母公司越秀地產(chǎn)的支持，這幾年大家也看到越秀地產(chǎn)的發(fā)展速度還是不錯的，比較穩(wěn)健地發(fā)展，未來在這一塊，越秀地產(chǎn)每年的竣工面積大概在500萬到600萬方左右，未來3年基本上可以給我們穩(wěn)定貢獻(xiàn)2000萬方的面積。

第二是外拓，我們已經(jīng)準(zhǔn)備好了一支強(qiáng)有力的外拓隊伍，到今天已經(jīng)有80多人，這是我們外拓的基礎(chǔ)。外拓需要有一些核心能力，去年我們并購了地鐵物業(yè)，在TOD這個行業(yè)應(yīng)該說我們走在了其它的物業(yè)公司的前列。另外，我們在高端商業(yè)的物業(yè)管理方面也走在了市場的相對前列，比如說廣州西塔、北塔，這些核心地段的核心物業(yè)的管理，我們是相當(dāng)有經(jīng)驗，管理的水平還是不錯的，在這一塊細(xì)分領(lǐng)域我們會持續(xù)發(fā)力。

還有是我們最近取得了一些成果的、在舊改方面的物業(yè)管理市場，我們也在江浙一帶落地了兩個項目，這一塊未來的市場空間很大，我們也已經(jīng)做出了一些有益的探索。這一塊未來3到5年，我們希望做到2000萬到5000萬這個水平上去。

第三是收并購，我們在國企的收并購方面，相對其他的企業(yè)有比較大的優(yōu)勢，這一塊包括了國資委下面大量的物業(yè)公司在管的物業(yè)，也包括我們母公司越秀地產(chǎn)這一塊有相當(dāng)多的國企合作資源，這一塊我們也正在做工作。所以收并購我們會發(fā)揮好自己的優(yōu)勢，同時我們也會走市場化的路子，會積極地參與市場上比較好的、比較大的標(biāo)的的競爭，在這一塊希望也能有很好的收獲。

現(xiàn)場提問：TOD是公司的一大特點，請問公司可否預(yù)算未來兩到三年以TOD形式管理的物業(yè)項目和面積占比是多少，越秀服務(wù)預(yù)期未來兩到三年通過TOD的模式可新增多少管理面積及收入？

林峰：TOD確實是越秀服務(wù)一個非常重要也是非常有特色的服務(wù)的內(nèi)容，我們?nèi)ツ晖瓿闪藢V州地鐵物業(yè)的收購，整個廣州地鐵從地鐵開通里程，到目前為止是600多公里，到2023年會達(dá)到800公里，廣州地鐵是我們越秀服務(wù)的第二大股東，所以在業(yè)務(wù)發(fā)展方面會得到它的非常多的支持。

按照去年的情況來看，物業(yè)給我們的營收帶來23%的增長，未來相信也是在這樣一個水平和速度上面會進(jìn)一步有所增強(qiáng)。

同時我們也不僅僅局限于廣州地鐵這一個范疇，實際上能夠提供比較專業(yè)的TOD服務(wù)的企業(yè)在國內(nèi)也不太多，所以我們也會積極拓展在國內(nèi)其它城市的TOD的服務(wù)，因為在這方面還是有一定的專業(yè)壁壘的，特別是對于地鐵的安全運(yùn)營和清潔、環(huán)境的要求，包括車輛的清潔、站場的清潔，特別在目前防疫的形勢下，對整個環(huán)境的要求更加高了，配合程度更加多了。

我們已經(jīng)介入了這個領(lǐng)域，希望未來在更多的省會城市，或者地鐵發(fā)展比較好的城市，我們會積極地去洽談，爭取提供這些方面的服務(wù)。所以這方面的增長，未來是非常可期的。

現(xiàn)場提問：在資本加持之下，物業(yè)公司上市潮仍在繼續(xù)，越秀服務(wù)相比其它物業(yè)公司的核心優(yōu)勢在哪里？越秀服務(wù)開創(chuàng)的地鐵+物業(yè)TOD物管模式未來將如何發(fā)力？

吳煒：我想這個問題的核心落腳點是講的越秀物業(yè)跟其它的物業(yè)有什么不同的地方，我們有幾點跟人家是很不一樣的。第一，我們的TOD模式是其它的物業(yè)公司所不具備的。應(yīng)該說軌道交通以及軌道交通上蓋的開發(fā)，現(xiàn)在整個市場還是非常不錯的，母公司越秀地產(chǎn)應(yīng)該是全中國最大的TOD上蓋物業(yè)開發(fā)商，越秀地產(chǎn)的第二大股東廣州地鐵以及越秀服務(wù)的第二大股東廣州地鐵，算是中國排在前列的軌道交通運(yùn)營商，所以說我們的資源優(yōu)勢是非常明顯的，在這個領(lǐng)域我相信我們會比其它的物業(yè)公司走得更快更好。

第二，我們有很強(qiáng)大的國企的資源和背景。越秀集團(tuán)是廣州市資產(chǎn)規(guī)模最大的國有企業(yè)，我們有深厚的國資的資源，越秀物業(yè)在廣州市深耕了多年，也是廣州市的物業(yè)行業(yè)會長單位，我們在國企合作這一塊也具備跟其它的物業(yè)公司不一樣的優(yōu)勢。

第三，我們在多種經(jīng)營方面，尤其是在多種經(jīng)營的協(xié)同發(fā)展方面，我們借助越秀地產(chǎn)原有的智能化的力量、社區(qū)商業(yè)的力量，以及裝修、舊改的能力，打造了以物業(yè)為平臺，以四大核心能力為支撐的1+4的核心能力，這也是我們跟其它物業(yè)公司不太一樣的地方。一個企業(yè)的發(fā)展，它一定有它的核心優(yōu)勢和核心能力。

現(xiàn)場提問：市場一般預(yù)期物業(yè)管理公司來自增值服務(wù)的收入貢獻(xiàn)會持續(xù)較快地增長，對越秀服務(wù)而言，增值服務(wù)就包括非業(yè)主及小區(qū)增值服務(wù)，這一塊占比的增幅如何？未來的增值服務(wù)發(fā)展站點在哪里？

毛良敏：目前我們的增值服務(wù)占比，在2020年12月31號的數(shù)據(jù)可以看到，在非業(yè)主增值這一塊的占比大概是29%左右，在C端對于小業(yè)主的增值服務(wù)在收入里面占20%左右，對B端的客戶，在商寫部分，我們的增值服務(wù)收入大概在5%左右，這個數(shù)據(jù)雖然相對還不錯，但是我們認(rèn)為未來還有比較大的增長空間。

我們認(rèn)為不管是絕對額的增長還是占比的增長，在未來應(yīng)該都會有一個比較大幅的增長。我們主要發(fā)展的方向有幾個，第一個是在商寫，我們除了繼續(xù)做好商戶招攬、定位咨詢等業(yè)務(wù)之外，我們還會持續(xù)給寫字樓里面專有部分的寫字樓客戶、辦公企業(yè)提供更多的到家服務(wù)，包括員工的服務(wù)等等。

另外，對于小區(qū)的業(yè)主增值服務(wù)，我們主要有幾個方向，一個是我們持續(xù)在加大我們的資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)，我們組建了一個兩三百人的專業(yè)中介團(tuán)隊，也快速地開了五六十家門店，我們希望未來在這一塊能有一個比較大幅度的增長。第二個是在美居方面，我們新成立了一個美居公司，希望這個美居公司給小區(qū)的業(yè)主提供從硬裝到軟裝一條龍的整裝服務(wù)，能夠通過地產(chǎn)公司的資源，通過母公司能夠支持的一些施工的資源，給客戶提供性價比更高的裝修服務(wù)。第三是我們會持續(xù)為母公司非業(yè)主增值部分提供更多的早介、案場以及智慧社區(qū)建設(shè)服務(wù)，希望通過前期積累的專業(yè)服務(wù)能力和團(tuán)隊，能夠幫助我們的母公司以及其它的地產(chǎn)公司，豐富他們的產(chǎn)品，給更多未來小區(qū)業(yè)主更好的產(chǎn)品體驗，而貢獻(xiàn)我們的智慧。

我們還會持續(xù)做好目前正在積極探索的業(yè)務(wù)，包括到家服務(wù)、社區(qū)新零售，還有社區(qū)教育，以及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等等一系列的社區(qū)增值服務(wù)。希望通過未來這些業(yè)務(wù)的持續(xù)深入開展，能夠使得我們在社區(qū)增值服務(wù)這一塊，無論是絕對額還是在我們總體收入的占比里面，都會有一個比較大幅度的持續(xù)增長。

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原標(biāo)題： 觀點直擊|越秀服務(wù)IPO管理層稱未來三到五年要躋身第一梯隊