丁祖昱評樓市 作者：克而瑞科創
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
數據中心IDC（Internet Data Center），是一種高度專業化的物業類型。
廣義來看，數據中心是為計算機系統（包括服務器、存儲和網絡設備等）安全穩定持續運行提供的一個特殊基礎設施，該空間一般包括建筑物、電力電氣系統、裝修裝飾工程基礎設施。
狹義來看，IDC本質上是數字時代的地產行業，通過向金融、IT等行業客戶租售機柜、提供運維服務獲取租金回報，類似于“商業地產的服務模式”。從IDC房地產屬性來看，數據中心需要取得相關土地使用權力、建設廠房以及購置機柜、電力設備、空調等基礎設備。從數據產業而言，數據中心的運營包括電信資源本身運營與電信資源相關的設備提供和服務等。
2020年，新基建相關政策推進，云計算、5G、人工智能、自動駕駛等技術推動數字經濟發展，作為“數字時代的地產行業”，數字地產的優質性、稀缺性獲得市場廣泛關注。
IDC具備不動產屬性，長期回報率高
數字中心面向互聯網、電商、金融、政府、行業用戶等，他們會租下整個單元或整個物業，租期以8-10年者居多，因此其現金流入相對穩定，長期回報率較高。
一般來說，數據中心運營商作為整個數字地產建設和運營中的主導方，從上游的供應商處采購土地廠商、硬件設備、寬帶等設施，并向下游的最終用戶提供數據服務。
圖：數據中心產業鏈圖
運營商市場主要由電信運營商、第三方數據中心和云服務企業等構成，并呈現出自建零售型和定制批發型兩種業務特征，這重點取決于是否自有土地、投入成本高低、客戶類型大小等。
無論是自建零售型還是定制批發型業務，大部分數據中心均是產業用地，有物流用地、園區用地，也會根據定制客戶類型采用辦公用地作為數據中心。由于自建零售型客戶以中小型客戶為主，合作時間更加靈活，收入穩定性會不如定制型客戶，上架率是影響收入的重要因素。為了獲得更加優質而穩定的企業客戶，自建零售型往往位于一線城市周邊，服務那些數據需求日益增長的金融、政府、互聯網客戶為主，用地成本也會更高。
定制批發型客戶以大型客戶為主，阿里、騰訊、字節跳動、快手等互聯網企業均也在二三線城市采用定制批發型路徑,但盈利能力和議價能力較弱?？蛻粼谀芎摹⑼恋亍挕㈦娏Φ荣Y源均具有政策優勢，用地成本更低、占地規模會較大，且通常為10年左右的運營期，相對于一線布局的IDC企業而言，代建模式盈利能力和議價能力較弱，但有望伴隨著互聯網企業的快速發展而實現快速成長。
市場中三種運營模式是主流
總結行業內主流數字地產運營的特點，大致可以分為三類：
1）以利潤為中心的穩健發展型；
2）以土地、水電等核心資源為中心的資源協同型；
3）以現金流為中心的快速擴張型。我們認為三種打法沒有好壞之分，匹配公司自身能力（組織結構、融資能力、公司治理結構）的打法就是最好的打法。
圖：數字地產運營的三大特點
來源：公開資料整理
1、以利潤為中心的穩步發展型——光環新網為代表
光環新網是我國領先的第三方IDC廠商，主要業務為IDC運營管理服務、IDC增值服務和云計算，項目主要集中于北京和上海及其周邊，其中北京地區業務占90%以上。光環新網以收購土地并自建廠房的自建零售型業務為主，是第三方毛利率中最高的，項目的IRR通常保持在18%以上，自有土地、自建機房的模式相比于租賃土地、代建廠房成本更低。
2、以核心資源為中心的資源協同型——寶信軟件為代表
寶信軟件主營業務包括工業軟件開發、基礎設施服務外包（IDC業務）和系統集成，且IDC業務占寶信軟件總營收的31.0%，卻貢獻了接近50%的毛利潤。得益于集團支持，寶信軟件擁有了寶鋼部分工廠的租用權，并獲得豐富的土地供應、廠房資源、以及現有的自備電廠、完善的供配電與供水資源，為打造數據中心提供了先天的資源優勢。寶之云IDC 產業基地就是以鋼廠舊址為基礎改建，在一線城市中擁有獨一無二的規模優勢和成本優勢。不僅可以為大客戶提供大批量的、定制化的機柜空間，更是少數能滿足BAT和電信運營商對IDC 需求的項目之一。以寶之云4期為例，其土建和電力成本占比均低于行業平均水平。
圖：中國IDC行業平均成本構成
圖：寶之云4期預算成本構成
3、以現金流為中心的快速擴張型——數據港為代表
上海數據港是上海靜安區國資委控股公司，其率先在國內推行數據中心定制化業務模式，憑借技術、運營優勢迅速成長，數據港是阿里巴巴的長期供應商，相關采購占據總業務90%以上。數據港采用定制型業務模式，幫助用戶實現從設計要求、安全管理等級到運維監控標準與流程的100%適配需求，建設周期、成本節約和能源效率方面更優，通過規模化運營獲取更高運營利潤。
IDC布局正向環一線城市擴張
我國數據中心數量大約有7.4萬個，主要集中北京、上海、深圳、江蘇、香港等城市。隨著政策的限制和能源的管控，目前IDC的擴張趨勢正向環一線城市發展。
數據中心屬于重資產運營，對成本控制要求比較高，行業平均毛利率一般在30%左右，而光環新網和寶信軟件的毛利率表現較為突出，主要體現在對電力成本的合理把控上。
圖：TOP5 第三方數據中心廠商核心數據
數據來源：各公司年報，克而瑞整理
IDC的建設規模主要分為中小型數據中心、大型數據中心以及超大型數據中心三種類型。從數據中心規模和數量來看，世紀互聯數據中心的體量較小但數量多，以單體建筑為主，不超過4.5萬方，而寶信軟件的數據中心由于是鋼廠轉型改造，一般以超大型數據中心為主，占地面積可達近3平方公里。
IDC能否成為產業地產新商機？
1、進入IDC行業開發商還缺什么？
第一，與傳統地產一致，數字地產需進行自建房屋審批，但還有特殊門檻。數字地產運營商若自建數據基礎設施，要取得一般自建房屋項目，需取得的相關審批、許可及證照，并在竣工驗收備案完成后方能出租并投入使用。除此之外，與自建房屋項目不同，還需要辦理工業和信息化投資項目備案和節能審查等特殊的審批或備案。
第二，IDC能耗指標條件嚴格，影響數據中心的建設規模。2020年6 月 5 日，上海發布了《支持新建互聯網數據中心項目用能指標的通知》，批復了 3.6 萬個機架，這一數量已大幅超過去年。政策將推動上海市數據地產的整體發展，但能耗指標申請的條件將非常嚴格，僅利好部分實力強勁的企業。
第三，缺少長期穩定的數據需求方。在滿足入門資質、能耗指標使用權后，決定數據中心經營的就是上下游客戶，無論是互聯網公司、政府機關、金融機構、制造業公司等，能夠綁定客戶資源是數據中心發展的秘訣。
表：典型公司業務類型分析
數據來源：克而瑞數據整理
2、從開發商角度估算IDC項目投資收益
數據中心作為數字地產，也被稱為“數據世界的商業地產”，這是因為數據中心與商業地產的運營模式相近，同時用地性質的相似，也具有產業地產的土地屬性。
典型的數據中心一是需要自有或租用用地、土建與裝修、電力能源等核心資源；二是需要通過向終端客戶出租機柜獲取租金（運營）收入。所以，以商業地產、產業地產的運營視角來看待IDC的運營特征，比如不同的IDC地段決定租金成本不同，具有一定的適用性。
在IDC項目中，以寶山軟件的寶之云IDC四期項目為例，根據項目數據測算，如果實現達產，項目年度營業收入為9.49億元，項目的毛利率為46.47%，成本收益率為82.67%。在商業地產項目中，以穩定期的萬象城項目為例，通常項目營業收入為22.26億元，項目毛利率70.2%，但是項目成本收益率為13.1%。在產城項目中，以某傳統房企產城項目為例，產城可售收入達84.8億元，產城成本收益率為31.68%，毛利率為24.06%。
通過典型項目比較可以看出，IDC項目相對于商業地產項目來說，營業收入、毛利率相對比較低，但是成本收益率較高；相對于產城項目來說，營業收入相差較大，但是毛利率和成本收益率相對比較高。所以，從收入的體量來說，IDC項目相對偏低，但是具有較好的盈利能力。
表：IDC與產商業地產、產城盈利能力比較
（備注：此表中的3個項目為盈利能力最好的項目進行分析，一定程度上代表行業頂尖的水平，分析維度也較為有限。但投資項目時需要考慮多維的、更復雜的數據，僅作為一定的參考價值。）
數據來源：克而瑞數據整理
3、哪些開發商更適合布局IDC市場
從目前數據中心的主流三類運營特點來分析，其中以利潤為中心的穩健發展型更適合具有自有土地的產業地產開發商，自建廠房要比代建模式成本更低，作為零售型廠商，主要面對云廠商和中小客戶，議價能力也更強，在項目運營中能夠獲得較高的運營利潤。
以土地、水電等核心資源為中心的資源協同型，更適合有資源的產業地產開發商，比如類似有寶鋼屬性的制造業相關或與電信運營商相關的開發商，可以利用現有的土地供應、廠房資源、電力資源等現有資源，在投入中降低成本，獲得優勢。
以現金流為中心的快速擴張型，適合運營能力更強的產業地產開發商，通過較強的成本控制和運維能力，提供貼合客戶的適配需求。
然而，自有土地的開發商、有資源基礎的開發商和運營能力較強的開發商，如果不能拿到辦理工業和信息化投資項目備案和節能審查等特殊的審批或備案，不能獲得能耗指標使用權，不能綁定互聯網企業或優質企業資源，進入IDC領域的門檻還是無法跨越。
隨著傳統地產行業競爭加強，行業集中度逐步上升，雖然投資IDC項目規模與傳統地產規模相比，不足相提并論。但是IDC數據中心由于捆綁優質的客戶資源、穩定的長期收益，對于一些小型的地產企業卻可能帶來很好的現金流和增值的收益。
城地股份就是一家成功轉型IDC行業的代表！
城地股份深耕地基與基礎工程行業，主要從事樁基、基坑圍護等地基與基礎工程施工，是我國首家以地下工程為主業的A 股主板上市公司。公司于2018年收購香江科技100%股權，總交易價格為23.33億元。通過收購，城地股份從原有業務拓展至IDC系統集成、IDC運營管理及增值服務領域，定位為數據中心行業整體解決方案商，實現了IDC產業鏈上下游一體化的業務布局，三大業務板塊協同發展，業務規模及盈利能力逐年提升。
2019年間，并表后營業收入29.24億元，歸母凈利潤3.31億元，同比分別增長97%和252%，還帶來傳統業務業績增長20%。同時，公司傳統業務毛利率及凈利潤率都較低，收購香江科技后公司毛利率由2018年18.39%提升至27.28%，凈利率由5.73%提升至11.33%，增速客觀。香江科技所處的IDC行業景氣度高，未來料將為公司業績持續注入新動力。
可以看出，地產及上下游行業企業，是否可以通過收購方式，進行資源互補，帶來長期的業務協同性，不僅主營業務獲得了穩定的成長空間，還獲得持續的現金流回報。業務協同和資源互補還有效的降低了拿地成本、空置成本、電力成本、財務成本等一次性成本，獲得可觀的持續經營能力和競爭優勢。
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