作者：王彬

來源：負(fù)險(xiǎn)不彬（ID:fuxianbubin）

市場法，是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法。市場法是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思路及方法估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)方法。

采用市場法應(yīng)有活躍的公開市場，并且市場上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。其中，可比主要體現(xiàn)在功能、市場條件和成交時(shí)間三個(gè)方面，其中，功能上的可行要體現(xiàn)在用途、性能的相同和近似上，市場條件的可比主要體現(xiàn)在市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件的相似上，成交時(shí)間的可比主要體現(xiàn)在與評估基準(zhǔn)日相近，或時(shí)間對資產(chǎn)價(jià)值的影響可調(diào)整。

一、市場法的基本步驟和可比因素 

（一）市場法的基本步驟

一是選擇參照物。參照物的選擇要存在可比性，包括功能、市場條件和成交條件等。另外，與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物越多，越能充分體現(xiàn)和反映資產(chǎn)市場價(jià)值，但考慮到參照物的成交價(jià)不僅僅是自身功能的市場表現(xiàn)，還會受到買賣雙方交易地位、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)限等方面的影響。為避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價(jià)及評估值的影響，運(yùn)用市場法進(jìn)行估值時(shí)參照案例數(shù)目要保證在3個(gè)以上，以盡可能地反映真實(shí)成交價(jià)。

二是要在被評估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。將具有可比性的交易實(shí)例作為與被評估資產(chǎn)對比分析、評估量化的比較參照物。從理論上講，影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規(guī)模和市場條件等，但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。所以運(yùn)用市場法時(shí)應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)和影響價(jià)值的主要因素，選擇對資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)，形成綜合反映參照物要被評估資產(chǎn)價(jià)值之間對照關(guān)系的比照參數(shù)體系，從多方面形成對比，使影響價(jià)值的主要因素得以全面反映。

三是要明確指標(biāo)對比和量化的差異，亦即評估專業(yè)人員在參照物及被評估資產(chǎn)之間進(jìn)行參數(shù)指標(biāo)的比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。對比主要體現(xiàn)在交易價(jià)格的真實(shí)性、正常交易情形、參照物與被評估資產(chǎn)可替代性的差異等方面。 

四是分析確定已經(jīng)量化的對比指標(biāo)之間的差異。市場法以參照物的成交價(jià)格作為評定、估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，對所選定的對比參數(shù)體系中的各差異因素進(jìn)行比較分析，通過多形式的量化途徑，形成對價(jià)值的調(diào)整結(jié)果。在實(shí)際操作中，評估專業(yè)人員將已經(jīng)量化的參照物與被評估資產(chǎn)之間的對比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就得到以每個(gè)參照物價(jià)格為基礎(chǔ)的被評估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果。

五是綜合分析確定評估結(jié)果。如果選擇多個(gè)參照物，將會形成多個(gè)初步評估結(jié)果。最終的評估值的形成，主要取決于評估專業(yè)人員對參照物的把握和對被評估資產(chǎn)的認(rèn)識，如果參照物與被評估資產(chǎn)可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，評估專業(yè)人員可以采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換為最終評估結(jié)果。

（二）市場法的可比因素 

運(yùn)用市場法評估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要包括資產(chǎn)的功能（資產(chǎn)的功能結(jié)合社會需求，從資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度來考慮，亦即在社會需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好其價(jià)值越高，反之亦然）；資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量（資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等）；市場條件（主要考慮參照物成交時(shí)與評估時(shí)的市場條件及供求關(guān)系的變化情形。市場條件包含宏觀的經(jīng)濟(jì)政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)品的競爭情況和供求狀況等）；交易條件（交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等、交易批量不同，交易對象的價(jià)格就可能會不同）

二、市場法常用的具體評估方法

市場法主要分為直接比較法和間接比較法，其中間接比較法則是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)。分別將被評估資產(chǎn)和參照物整體或分項(xiàng)對比打分從而得到被評估資產(chǎn)和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價(jià)格以及被評估資產(chǎn)的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得被評估資產(chǎn)價(jià)值的一類評估方法。該方法只要求參照物與被評估資產(chǎn)在大的方面基本相同或像是，通過被評估資產(chǎn)和參照物與國家、行業(yè)和市場的對比分析，掌握參照物與被評估資產(chǎn)之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算被評估資產(chǎn)的價(jià)值。考慮到間接比較法需要利用國家、行業(yè)或市場標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用起來存在較多局限，在資產(chǎn)評估實(shí)踐中應(yīng)用并不廣泛。直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格，以被評估資產(chǎn)的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的特征修正系數(shù)或特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法，其基本計(jì)算公式為：

被評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2……*修正系數(shù)n

被評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格±特征差額1±特征差額2……±特征差額n

當(dāng)參照物與被評估資產(chǎn)的差異僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上的時(shí)候，直接比較法會演變成為先行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市場售價(jià)類比法、價(jià)值比率法等。 

（一）現(xiàn)行市價(jià)法

當(dāng)被評估資產(chǎn)本身具有現(xiàn)行市場價(jià)格或與被評估資產(chǎn)基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用被評估資產(chǎn)或參照物在評估基本日的現(xiàn)行市場價(jià)格作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值。現(xiàn)行市價(jià)法是以成交價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的，有的資產(chǎn)在市場交易過程中，報(bào)價(jià)或目錄價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間會因交易對象、交易批量等原因存在差異，在運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)要注意被評估資產(chǎn)或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格要與被評估資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵相同。

（二）市價(jià)折扣法

以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到被評估資產(chǎn)在銷售條件、銷售時(shí)限或銷售數(shù)量等方面的差異，按照評估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率）

此方法一般只適用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情形。

（三）功能價(jià)值類比法

功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評估資產(chǎn)之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法，根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種類型。

資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情形，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）

資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情形，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）X

其中X為功能價(jià)值指數(shù)。 

（四）價(jià)格指數(shù)法 

價(jià)格指數(shù)法又稱物價(jià)指數(shù)法，是基于參照物的成交時(shí)間與被評估資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔引起的價(jià)格變動(dòng)對資產(chǎn)價(jià)值的影響，以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，利用物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（價(jià)格指數(shù)）調(diào)整參照物成交價(jià)從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

1、資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

具體表現(xiàn)為：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*（1+評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）/（1+參照物交易日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

如被評估房地產(chǎn)于201X年6月末進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)2016年上半年個(gè)月月末價(jià)格同上一年年底數(shù)據(jù)相比，分別上漲了2.5%，5.7%，6.8%，7.3%，9.6%和10.5%，其中參照房地產(chǎn)在201X年3月末正常交易價(jià)格為3800元/平方米，則其6月末的價(jià)值3800*（1+10.5%）/（1+6.8%）=3932元/平方米

或

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期（1+環(huán)比市場價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘積

2、資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*價(jià)格指數(shù)

一是運(yùn)用定基指數(shù)修正。如果能夠獲得參照物和被評估資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)或定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)式可以概括為：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/參照物交易日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)

二是運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正。如果能夠獲得參照物和被評估資產(chǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*參照物交易日至評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積

如：已知參照物資產(chǎn)在201X年1月初的正常交易價(jià)格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化2-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，則其5月初的評估價(jià)格為300*103.6%*98.3%*103.5%*104.7%=331.1萬元

整體而言，價(jià)格指數(shù)法一般運(yùn)用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情形，且時(shí)間差異不能過長。

（五）成新率價(jià)格調(diào)整法

成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評估資產(chǎn)新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出被評估資產(chǎn)的價(jià)值，其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*被評估資產(chǎn)成新率/參照物成新率

其中，資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）*100%

成新率價(jià)格調(diào)整法只運(yùn)用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅有成新程度差異的情形。

（六）價(jià)值比率法

價(jià)值比率法是利用參照物的市場交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以被評估資產(chǎn)的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種具體評估方法。價(jià)值比率法中的價(jià)值比率種類眾多，包括了盈利類指標(biāo)的價(jià)值比率，如息稅前收益價(jià)值比率，稅后現(xiàn)金流量價(jià)值比率和每股收益價(jià)值比率（市盈率）等；收入類指標(biāo)的價(jià)值比率，如銷售收入價(jià)值比率（市銷率）；資產(chǎn)類指標(biāo)的價(jià)值比率，如凈資產(chǎn)價(jià)值比率、總資產(chǎn)價(jià)值比率等。其他類指標(biāo)的價(jià)值比率，如成本市價(jià)比率等。

價(jià)值比率法通常被用作評估企業(yè)價(jià)值，由于企業(yè)存在規(guī)模、營利能力等方面的差異，因此為增強(qiáng)可比性，需要采取某種可比的價(jià)值聯(lián)系，將待估企業(yè)與可比企業(yè)的價(jià)值聯(lián)系起來。這種聯(lián)系通常可以用價(jià)值比率來反映，對其進(jìn)行調(diào)整，得到待估企業(yè)的價(jià)值比率。根據(jù)選取的可比參照物不同，分為“上市公司比較法”和“交易案例比較法”。上市公司比較法是獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比例，在于被評估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法。上市公司比較法中可比企業(yè)應(yīng)當(dāng)是公開市場上正常交易的上市公司，交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在于待估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法，運(yùn)用交易案例比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮待估企業(yè)與交易案例的差異因素對價(jià)值的影響。價(jià)值比率法應(yīng)關(guān)注如下重點(diǎn)：

一是可比參照物相關(guān)數(shù)據(jù)信息來源及可靠性。因?yàn)槭袌龇ㄔu估最主要的就是依賴可比參照物的數(shù)據(jù)來確定待估企業(yè)的價(jià)值。二是確定可比參照物的可比標(biāo)準(zhǔn)。需要考慮企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)是否相同或相似，或者企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)是否都受到相同經(jīng)濟(jì)因素的影響；考慮待估企業(yè)與可比企業(yè)的規(guī)模和獲利能力是否相似，以及未來成長性是否相同或相似。三是可比參照物數(shù)量的把握，上市公司要設(shè)置較為嚴(yán)苛的可比標(biāo)準(zhǔn)，選擇最為可比的企業(yè)或企業(yè)組合，如果選用交易案例，則盡可能選擇多個(gè)可比案例。四是價(jià)值比率的選取。如虧損企業(yè)一般不采用與凈利潤相關(guān)的價(jià)值乘數(shù)；可比參照物與待估企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)存在較大差異，則不宜選擇部分投資口徑的價(jià)值乘數(shù)；輕資產(chǎn)企業(yè)不宜選擇與資產(chǎn)規(guī)模相關(guān)的價(jià)值乘數(shù)，而應(yīng)該更多的考慮與收益相關(guān)的指標(biāo)；對于成本和利潤比較穩(wěn)定的企業(yè)，可以采用收益口徑的價(jià)值乘數(shù)進(jìn)行評估；可比參照物與待估企業(yè)的稅收政策不一致，偏向于采用與扣稅前收益相關(guān)的指標(biāo)，從而避免由于稅收不一致而導(dǎo)致的價(jià)值差異性。 

價(jià)值比例在可比企業(yè)與待估企業(yè)的價(jià)值之間建立了一座橋梁，能夠更好的反映價(jià)值，則取決于選取價(jià)值比率的關(guān)鍵。目前常采用的價(jià)值比率類型主要包括如下幾類：

三、市場法的適用范圍和局限

市場法同城被用于評估具有活躍公開市場且具有可比成交案例的資產(chǎn)。但是此方法強(qiáng)調(diào)參照對象與被評估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評估資產(chǎn)價(jià)值的因素較多，如可能同時(shí)有時(shí)間因素、價(jià)格因素、功能因素、交易條件因素的存在。而且該方法的使用，對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估專業(yè)人員要有豐富的評估經(jīng)驗(yàn)，市場閱歷和評估技巧。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“負(fù)險(xiǎn)不彬”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)筆記5：資產(chǎn)評估之市場法概覽