丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls)
然而經(jīng)過對(duì)18個(gè)熱點(diǎn)城市在售項(xiàng)目2021年及2020年可比價(jià)格的比較來看，目前這些熱點(diǎn)城市整體房?jī)r(jià)水平與2020年相當(dāng)，可比成交均價(jià)漲幅中位數(shù)、平均數(shù)都在5%以內(nèi)，在這其中中高檔豪宅成交價(jià)確有10%甚至20%以上漲幅。
熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)整體波動(dòng)不過3%
為排除結(jié)構(gòu)性因素，我們共選取了10個(gè)一二線城市和8個(gè)熱點(diǎn)三四線城市在售的4404個(gè)項(xiàng)目商品住宅（不含別墅、酒店式公寓）的成交數(shù)據(jù)，并對(duì)其2020年、2021年（前4月）的成交均價(jià)進(jìn)行比較，最終發(fā)現(xiàn)，這些樣本城市的整體房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，無論是可比成交均價(jià)漲幅中位數(shù)還是平均數(shù)都在5%以內(nèi)。
在這其中，廣州和武漢的成交均價(jià)漲幅為樣本城市中漲幅最大的兩個(gè)城市，分別為2.4%和2.9%，而北京、成都、南京、衢州、佛山、泉州、廊坊等全市整體可比價(jià)格較2020年則均出現(xiàn)了一定幅度的下降，其中廊坊下降最多，為2%。
圖：18個(gè)熱點(diǎn)城市2021年（前4月）
較2020年在售項(xiàng)目可比價(jià)格變化（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從這一點(diǎn)看，2021年熱點(diǎn)城市的新房可比價(jià)格其實(shí)較2020年基本持穩(wěn)，部分城市甚至出現(xiàn)中位數(shù)、平均數(shù)下降現(xiàn)象。這與市場(chǎng)“漲聲”一片的直觀感受大相徑庭。
造成這樣的現(xiàn)象的原因有很多的方面，其中一方面與很多人對(duì)房?jī)r(jià)的感知主要在二手房市場(chǎng)有關(guān)，如自己所處及附近小區(qū)的房?jī)r(jià)漲跌以及朋友買賣交易過程中的房?jī)r(jià)漲跌，另外一方面與各大媒體對(duì)“漲價(jià)”“天價(jià)豪宅”等的報(bào)道相關(guān)。
京滬深近3成二手房?jī)r(jià)漲20%以上
通過對(duì)熱點(diǎn)城市一、二手房在售項(xiàng)目可比價(jià)格變化情況定量分類后，我們發(fā)現(xiàn)新房和二手房房?jī)r(jià)變化情況略有不同，部分小區(qū)成交均價(jià)漲幅動(dòng)輒超20%，而新房市場(chǎng)受價(jià)格指導(dǎo)政策影響，在售項(xiàng)目成交均價(jià)漲幅集中在10%以內(nèi)。
2021年，上海、深圳、杭州、南京等著手推出二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。其中2月8日深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告稱，為貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
該通知自發(fā)布之日起施行二手住房成交參考價(jià)格機(jī)制。而在此前，并未施加管控。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，7個(gè)熱點(diǎn)城市2021年（前4月）較2020年在售二手房小區(qū)可比價(jià)格成交均價(jià)上漲和下跌小區(qū)在分布上具有漲幅大的占比高，跌幅小的占比也高的雙重特點(diǎn)，這也是當(dāng)下購房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲直觀感受更強(qiáng)烈的主要來源。
在成交均價(jià)上漲的小區(qū)中，漲幅超40%的占全部上漲的小區(qū)的5%，漲幅超20%的占全部上漲的小區(qū)的24%。在這其中北京、上海分別有330個(gè)和259個(gè)小區(qū)成交均價(jià)漲幅超40%，而深圳全市5%在售小區(qū)漲幅超40%。
正是由于房?jī)r(jià)漲幅超20%、40%的小區(qū)具有較高占比，因此市場(chǎng)直觀感受中房?jī)r(jià)“漲聲”一片。
與此同時(shí)，成交均價(jià)下跌的小區(qū)中，6成以上的小區(qū)跌幅不足10%。除北京、天津稍高外，上海、深圳、廣州等城市跌幅超10%的小區(qū)占比不足全市10%，因此市場(chǎng)直觀感受中在售項(xiàng)目罕有“跌勢(shì)”。
而從整體7個(gè)樣本城市26645個(gè)小區(qū)來看，53%的在售小區(qū)房?jī)r(jià)漲跌幅在10%以內(nèi)，其中僅3%的小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅超40%，絕大多數(shù)占比33%的小區(qū)漲幅不足10%。在這其中，北京是少見的即有小區(qū)成交漲幅超40%，也有較多小區(qū)跌幅超20%的城市。
表：7個(gè)熱點(diǎn)城市2021年（前4月）
較2020年在售二手房小區(qū)可比價(jià)格變化（%）
究其緣由，主要還是因?yàn)樾路渴袌?chǎng)在價(jià)格指導(dǎo)的作用下，成交均價(jià)變動(dòng)趨于平緩。北上廣深以及西安、武漢、寧波、東莞等均發(fā)布加強(qiáng)新建商品住宅銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知，明令項(xiàng)目售價(jià)一年內(nèi)漲幅不得超過5%，其中東莞將漲幅限制至3%。因此新房在售項(xiàng)目鮮有成交均價(jià)較2020年有明顯增幅。
表：18個(gè)熱點(diǎn)城市2021年（前4月）
較2020年在售新房項(xiàng)目可比價(jià)格變化（%）
漲幅20%以上項(xiàng)目中高檔房源占7成
進(jìn)一步對(duì)比不同價(jià)格檔次的一二手房可比價(jià)格來看，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)“越貴越漲”、“低價(jià)走低”的趨勢(shì)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，成交均價(jià)漲幅超20%的在售項(xiàng)目、小區(qū)中，一二手房中高檔及高檔占比分別達(dá)71%和36%，而成交均價(jià)較2020年下跌的項(xiàng)目則主要集中在中低檔，其一二手房中占比分別達(dá)47%和50%。
表：熱點(diǎn)城市部分可比價(jià)格
漲幅超40%在售高檔二手房小區(qū)（元/平方米）
注：1、高檔>2倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；2、二手房成交備案價(jià)存在人為調(diào)整的因素,可能與實(shí)際合同價(jià)存在差異。
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：7個(gè)熱點(diǎn)城市不同價(jià)格段
在售二手房小區(qū)可比價(jià)格變化（%）
注：高檔>2倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；中高檔>1.5倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；中檔>1倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；中低檔>0.5倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；低檔≤0.5倍房?jī)r(jià)中位數(shù)
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：18個(gè)熱點(diǎn)城市不同價(jià)格段
在售新房項(xiàng)目可比價(jià)格變化（%）
注：高檔>2倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；中高檔>1.5倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；中檔>1倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；中低檔>0.5倍房?jī)r(jià)中位數(shù)；低檔≤0.5倍房?jī)r(jià)中位數(shù)
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
究其緣由，主要還是因?yàn)楦叨烁纳谱宰’B加信貸寬松的避險(xiǎn)熱錢導(dǎo)致供不應(yīng)求所致。
分城市來看，房?jī)r(jià)上漲較快的城市主要是浙江、廣東等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍的城市，它們就業(yè)崗位較多、人口大量流入且收入較高，居民相對(duì)富裕購買力較強(qiáng)，剛需和改善自住需求基數(shù)大，供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾一直突出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。
與此同時(shí)，2020年下半年起寬松的信貸政策使北上廣深以及以長(zhǎng)三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)為代表的購房者購買力充裕，熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)以謀求資產(chǎn)保值。一二手房市場(chǎng)“倒掛盤”和“學(xué)區(qū)房”炒作推波助瀾，以中高檔項(xiàng)目尤其是豪宅產(chǎn)品銷售價(jià)格在短期內(nèi)出現(xiàn)了明顯跳漲。
我們認(rèn)為，地方政府“嚴(yán)控房?jī)r(jià)”，出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策，出臺(tái)新房、二手房房?jī)r(jià)指導(dǎo)是有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回歸理性的。
但值得注意的是，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期在購房者群體中的傳導(dǎo)，趨向逐利的購房心理對(duì)城市維持“房住不炒”有負(fù)面影響。
因此需警惕新房限價(jià)或者人為操控導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，如上海、深圳、杭州等市頻現(xiàn)“萬人搖”，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。同時(shí)，對(duì)學(xué)區(qū)概念的炒作，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期炒作的現(xiàn)象也將予以重視。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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