觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
本次集中供地，更具資金優勢的央企、國企表現更為搶眼，如保利、中海、金茂等多有所斬獲。
截至目前，全國第一階段集中供地基本告一段落；第二批供地也將陸續開展。
6月10日，廈門第二批集中供地迎來正式拍賣。相比首批供地僅5宗，本次共推出11幅地塊，總建面超145萬平方米，起拍總價274.3億元，均采用“限房價、限地價、競配建”方式拍賣，條件相對嚴格，但程度也不算高。
從地塊分布區域看，湖里1幅，海滄3幅，集美1幅，翔安2幅，同安4幅。大體可分為島內和島外來觀察，與此前兩地分化較大有所變化的是，本次地塊均引起不少開發商爭奪，程度激烈，只是島內地塊更甚。
最終11宗地塊攬金343.85億元，值得注意的是，本次參與競拍的開發商中，出現了更多央企、國資背景的企業，如保利、中海、建發、金茂、中糧等，拿地勢頭較民企開發商也更為迅猛。
本次集中供地分為上下兩場，上午開拍島內湖里鐘宅及島外海滄馬鑾灣共4幅地塊，下午拍賣集美翔安及同安等7宗島外地塊。
島內新房庫存極少，地塊本就供不應求，勢必要引來激烈爭搶，湖里鐘宅地塊自然成為了本場土拍的重頭戲。
該宗地塊規定限價7.18萬/平方米，且不得綁定車位出售，拿地門檻有所提高，但依舊是頭部房企的爭奪重點。
地塊共吸引7家房企報名參拍，分別為建發、中駿、金茂、保利、萬科、國貿中海、旭輝。開拍1分鐘，旭輝便一口氣喊價53.1億元觸頂，轉為競配建環節。
萬科在報出24400平方米競配建后下場，中駿雖多次加價，但最終剩下金茂和建發僵持，結果建發以配建28300平方米勝出，成交樓面價50518.5元/平方米。
該宗地塊是今年供地計劃中島內最后一幅宅地，位于廈門熱門板塊——五緣灣核心腹地，周邊資源相當優渥，地緣優勢的光環所在使得市場未來預期較高。不少業內指，地塊未來限價新盤基本不愁賣，利潤也較高。
本次建發以上限價格53.1億元競得，商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米，且車位不得捆綁銷售。對比之下，周邊高端住宅云集，二手房均價8.5萬-11萬/平方米，這對利潤空間的的控制也提出了一定挑戰，更考驗快周轉和成本管控能力。
而島內樓面地價隨之創新高，業內分析指，這提高了市場價格增長預期，購房者會加快入市，市場熱度會處于較高水平，對島內房價有所促進，但增幅尚且可控。
隨著兩次集中供地后更多開發商進入廈門，建發也有了更強對手。據了解，建發拿地決心較大，本次土拍11宗地塊均有其身影，除湖里鐘宅地塊以外，還以48.1億元搶下海滄馬鑾灣片區優質地塊，頗有宣誓主場的意味。
該宗位于海滄區的地塊編號2021HP03號，堪稱本次土拍島外最優質地塊之一，報名參拍房企包括建發、旭輝、華潤、中駿、萬科、龍湖、招商蛇口、寶龍。
該宗樂活島地鐵綜合體地塊自帶12萬平方米商業，為本次土拍中龍湖唯一參拍地塊，且龍湖拿地呼聲也是最高的，不過最終仍不敵本地虎建發。
經過近1個小時競拍，由建發以樓面價31473元/平方米高價搶下。
據悉，建發2020在廈門銷售破220億，而今年在廈門除了悅府灣璟以外，其余項目所剩貨值不多，為追趕銷售指標，需要加快納儲、加快周轉。
不過以建發在資金成本和品牌溢價上的優勢，要保持拿地項目有8%至10%利潤，可能會選擇放棄島外質素較差且價格太高不利快周轉的地塊。
近兩年來，建發加快了拿地擴儲節奏，今年也不例外。截至目前，其在廈門、福州、北京、深圳、杭州、無錫、南京、蘇州、上海等城市土拍市場上都表現積極，意欲加強全國布局。
業內人士表示，目前開發商在廈門普遍土地儲備明顯不足，“僧多粥少”使得歷次土拍都比較火熱。
本次集中供地，更具資金優勢的央企、國企表現更為搶眼，如保利、中海、金茂等多有所斬獲；相對而言，民企介入的機會較難把握。在叫價角逐過程中，便可見各房企之間的力量對比。
如島外海滄區馬鑾灣3幅地塊被視為最優質的地塊，建發競得一宗后，另外兩宗分別由保利和住宅斬獲。
其中，海滄2021HP01號地塊共有11家房企報名參拍，分別是中駿、保利、金地、萬科、正榮、華發、綠城、旭輝、聯發、住宅、建發。
據悉，47億前的報價頻次比較緊湊，且多家房企應價，但旭輝在報出47.1億后沒繼續參與，剩下保利和建發角逐。最終，保利以總價49.7億拿下，成交樓面價28867元/平方米。
值得注意的是，旭輝在湖里鐘宅地塊同樣表現積極，一開始報價便直接到上限53.1億，但在競配建環節報出20700平方米后“熄火”。這大概率超過了旭輝的利潤測算范圍，從兩次中場停手都可以看出，旭輝還是較為謹慎。
無獨有偶，湖里鐘宅地塊拍賣中，萬科、中駿等也在積極報價后競配建環節停止參與，不再出手。業內分析指，在集中供地中國企較占優勢，而其他開發商則要謹慎對自身投拓邏輯、發展需求和開發水平綜合衡量。
海滄2021HP02號地塊則同樣由國企住宅以總價34.9億競得，樓面價28884元/平方米，溢價率26.91%。參與該宗地塊競拍的有11家房企，分別為綠城、保利、萬科、住宅、中駿、首開、弘發智悅、金地、旭輝、聯發、正榮。
此外，中海以62.25億拿下同安區兩宗地塊，包括以18.55億獲2021TP03商住地，樓面價2.29萬元/平方米，溢價13.8%；以43.7億獲T2021P03地塊，樓面價17836元/平方米，溢價26.67%。
2021TP03商住地位于環東海域同安新城，隸屬銀城智谷片區，相較同片區內其余兩幅地塊，面積較大，住宅套數限制854套；該片區目前已聚集了保利、首開、融信、禹洲等房企，區域內居住氛圍趨于成熟；而T2021P03地塊位于集美與同安交界地帶，周邊眾多大型產業組團，產城融合基礎較優。
據觀點地產新媒體了解，上個月廈門首批集中供地中，中海便聯合國貿92.3億+3.62萬平配建拿下思明區洪文地塊，擊敗了華發、平安、保利、建發、招商、萬科、旭輝、華潤、中駿、首開、金茂等12家房企。
另一央企金茂在本次集中供地中也有斬獲，以總價40.1億拿下了翔安2021XP02號地塊，樓面價21552元/平方米，溢價率19%。
據悉，這是環東腺苷片區時隔4年再次有宅地出讓，2017年金茂與中糧就分別競得該片區一幅地塊，樓面價2.9萬/平方米。
此外，正榮繼5月份以18.8億元+1700平配建拿下集美J2020P03地塊后，本次再以總價15.7億拿下集美2021JP01號地塊，樓面價29236.5元/平方米，溢價率40.18%。
對比而言，本地塊較上月拿下的地塊綜合質素更為優質，且樓面價更低。
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