作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 開發(fā)14年之后，瑞房對佛山嶺南天地項(xiàng)目地塊進(jìn)行新一輪“拆售”，這一次是以政府收回土地使用權(quán)的形式。

7月9日，瑞安房地產(chǎn)旗下2家全資子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地，分別與佛山市禪城區(qū)土地儲(chǔ)備中心及佛山市禪城區(qū)祖廟街道辦事處訂立土地使用權(quán)儲(chǔ)備協(xié)議書。

據(jù)此，瑞房向佛山禪城區(qū)歸還嶺南天地項(xiàng)目7號(hào)及8號(hào)土地。作為交換，佛山禪城區(qū)向瑞安房地產(chǎn)發(fā)放了現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。

退地背后，實(shí)則是一個(gè)雙贏的決策，瑞房甩掉了佛山嶺南天地兩個(gè)“包袱”，獲得26.53億元現(xiàn)金，算得上是一件利好消息。

對于佛山市來說，收回閑置土地有利于解決土地資源短缺的問題，加強(qiáng)閑置土地處置力度一直是佛山市政府近年來努力執(zhí)行的政策。

此次退地，如果一定要找到個(gè)中原因的話，一個(gè)合理的解釋為：瑞安房地產(chǎn)本身對兩地塊的開發(fā)意愿不強(qiáng)。

瑞房獲取佛山嶺南天地項(xiàng)目是2007年，當(dāng)年11月通過旗下8家子公司以75.1億元成交價(jià)聯(lián)合競得項(xiàng)目地塊，樓面價(jià)約為5004.45元/平方米。

地塊位于佛山著名地標(biāo)祖廟東華里片區(qū)，占地面積達(dá)65萬平方米，總建筑面積達(dá)150萬平方米。如此巨大的體量，使得嶺南天地成為當(dāng)時(shí)廣東規(guī)模最大舊城改造項(xiàng)目。

按照計(jì)劃，嶺南天地項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資超過200億元，總體分五期開發(fā)，最初預(yù)計(jì)十年內(nèi)即2018年實(shí)現(xiàn)整體完工。項(xiàng)目一期于2008年開始動(dòng)工，建筑面積約17.57萬平方米。

規(guī)劃上，佛山嶺南天地延續(xù)上海新天地項(xiàng)目理念，集旅游、休閑、商業(yè)及文化于一體，在保留歷史建筑原有風(fēng)貌的基礎(chǔ)上注入現(xiàn)代時(shí)尚元素。項(xiàng)目整體上以祖廟為核心福賢路為交界，西邊為商業(yè)聚落，東邊主要開發(fā)住宅樓盤。

截至目前，嶺南天地項(xiàng)目開發(fā)基本宣告完畢，東邊地塊由于是住宅項(xiàng)目，開發(fā)速度更快，瑞房在這里打造了一系列高端住宅以及別墅樓盤。

資料顯示，嶺南新天地住宅部分一期東華軒及東華嘉苑在2010年第三季度面市。隨后，二三四期東華嘉逸苑、東華逸軒、御苑、璟軒、尚苑等陸續(xù)落成開售。2017年，項(xiàng)目第五期住宅產(chǎn)品璟廷組團(tuán)也宣布入市。

商業(yè)部分，嶺南天地商業(yè)街區(qū)一期在2012年11月全面開放，二期在2013年年底完工。購物中心嶺南站NOVA則在2016年開業(yè)。之后幾年，寫字樓嶺南天地商業(yè)大廈、馬哥孛羅酒店等部分亦陸續(xù)落成。

另一購物商場嶺南天地·新里的開放則是2020年9月，足以展現(xiàn)嶺南天地項(xiàng)目開發(fā)之久。據(jù)了解，該項(xiàng)目在2019年中期仍有近六成土地處于待開發(fā)或開發(fā)中狀態(tài)，其中絕大部分是商業(yè)部分。

瑞房此次交還的兩宗土地為辦公及商業(yè)用途，位于整體項(xiàng)目的西邊，其中7號(hào)土地總面積為8109.35平方米，8號(hào)土地總面積為16385平方米。

兩地塊建筑面積規(guī)劃38.7萬平方米，業(yè)態(tài)包括寫字樓和公寓。寫字樓原本規(guī)劃兩棟430米和265米高的地標(biāo)。

兩棟超高層寫字樓，耗資巨大，況且近年來佛山寫字樓市場一直處于飽和狀態(tài)。

據(jù)戴德梁行資料顯示，佛山寫字樓空置率在2019年第四季度就達(dá)到40.7%，空置率位居全國第二。2020年上半年，由于疫情沖擊，空置率進(jìn)一步攀升到43.8%，如今也沒有太大的改善。

而嶺南天地項(xiàng)目是2007年拿地，亦是在那場席卷全球的金融海嘯之前。

瑞安房地產(chǎn)以開發(fā)舊改項(xiàng)目稱著，上海新天地大獲成功之后，羅康瑞雄心勃勃，2004至2007年間在重慶、武漢、佛山等地拿下了多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

但隨后的全球金融風(fēng)暴打擊了集團(tuán)主席羅康瑞的信心，“經(jīng)歷了金融風(fēng)暴之后，瑞安更重視資金流轉(zhuǎn)，考慮出售部分投資物業(yè)。”于是2009年中期，瑞房提出三年發(fā)展計(jì)劃，目標(biāo)是加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，除加快住宅項(xiàng)目開發(fā)、加快商業(yè)項(xiàng)目出租外，對于一些侵占資金嚴(yán)重但屬于非核心的商業(yè)項(xiàng)目則進(jìn)行出售。

期間，瑞房于2011至2012年分兩次向日本三井公司出售嶺南天地兩宗地塊，收回6.14億元資金。直至2015年和2016年，瑞房才將兩地塊分別購回。

2011年另有消息傳出，瑞房將籌劃業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，時(shí)任公司董事總經(jīng)理兼行政總裁的李進(jìn)港在接受媒體訪問時(shí)就指出：“舊城改造成本日益高昂，瑞房正在探索一些新的開發(fā)模式。”

到2013年，瑞房宣布轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，不再直接參與舊改重建動(dòng)遷，以加快開發(fā)節(jié)奏。2015年，羅康瑞就提出輕資產(chǎn)模式，同時(shí)開始實(shí)施去杠桿策略。

隨后幾年間，瑞房一直對旗下資產(chǎn)做減法運(yùn)算。2016年3月，瑞房將嶺南天地項(xiàng)目4號(hào)地塊17.26億元打包出售給碧桂園集團(tuán)。

直至2019年完成資產(chǎn)出售計(jì)劃，瘦身后的瑞房才再度有新獲取土地的消息。

對瑞安房地產(chǎn)來說，此次被收回的兩幅地塊在14年間并非沒有動(dòng)工機(jī)會(huì)，只因?qū)覍沂茏琛Ｔ谀壳扒闆r下，再斥巨資興建寫字樓項(xiàng)目已不能算是好差事，而是尋求一種更快變現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

據(jù)知情人士透露，兩幅地塊接下來或?qū)⒏囊?guī)劃為商住地性質(zhì)，然后重新掛牌出讓。另有消息稱，瑞房或有計(jì)劃參與競拍。

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原標(biāo)題： 解局|瑞房佛山退地始末