作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

大多數(shù)房企早已走在多元化的路上，涉及多項產(chǎn)業(yè)、多種業(yè)態(tài)，其中越來越多的企業(yè)瞄準(zhǔn)大健康賽道。2019年，深耕文旅領(lǐng)域的融創(chuàng)推出康養(yǎng)品牌“融愛家”，宣布全面布局醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。2020年，越秀地產(chǎn)宣布將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)升級至康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。“房企+健康”戰(zhàn)略得到越來越多房企的認(rèn)同。

早些年進入健康領(lǐng)域的房企陸續(xù)通過定期公告披露布局進展，整體看來，通過養(yǎng)老概念入局是大部分房企的選擇，恒大、保利、華潤、招商、遠(yuǎn)洋和富力的健康布局均涉及這方面的布局，相關(guān)項目陸續(xù)開始運營。這些項目大部分定位利潤較高的中高端市場。

以恒大為例，恒大從細(xì)分領(lǐng)域出發(fā)，打造恒大養(yǎng)生谷，提供多維度健康服務(wù)，目前擁有29個健康產(chǎn)業(yè)項目，首個國際醫(yī)院——博鰲恒大國際醫(yī)院也已于2018年正式開業(yè)。

從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，輕重資產(chǎn)相結(jié)合是典型房企主要的投資模式，既持有重資產(chǎn)，也運營輕資產(chǎn)。在重資產(chǎn)方面，房企布局最多的是以地產(chǎn)開發(fā)為載體的康養(yǎng)地產(chǎn)、長者公寓、養(yǎng)老院、醫(yī)院等項目。在輕資產(chǎn)方面，房企從社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、康復(fù)護理這些可歸入物業(yè)增值服務(wù)類別的業(yè)務(wù)。

表：典型房企大健康賽道布局主要方向及近期成果

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、公開信息、CRIC

隨著中國老齡化進程的加快，大健康產(chǎn)業(yè)在未來很長一段時期內(nèi)，都將成為最為廣泛的主要民生需求，其中，養(yǎng)老將成為重要的抓手。

人口老齡化是社會必然的趨勢。2019年底,我國65歲以上老年人口已有1.76億，整體呈現(xiàn)出基數(shù)高、增長快的特征，養(yǎng)老需求供給面臨較大的缺口。從人口結(jié)構(gòu)測算，自2022年開始我國每年新增老年人口將超1200萬，2022年-2050年，我國將會進入加速老齡化階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將會進入黃金時期，養(yǎng)老需求爆發(fā)將會推動產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。

圖：2007-2018年中國60歲以上人口數(shù)量及比重

據(jù)測算，國內(nèi)養(yǎng)老潛在市場空間超5000億元。房企將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為健康布局的切入點除了外部需求的增加之外，核心在于養(yǎng)老概念有助于房企發(fā)揮自身的地產(chǎn)基因優(yōu)勢。

一方面，養(yǎng)老概念有助于房企賦能主業(yè)。一般來說，房企可以通過劃撥、協(xié)議出讓等方式以較低的價格獲得項目用地，即使是建設(shè)非營利性養(yǎng)老設(shè)施，也會提升周圍可售產(chǎn)品的溢價，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。對于運營型養(yǎng)老項目而言，房企可以通過提升服務(wù)質(zhì)量，獲得自持物業(yè)增值，擴大品牌影響力。比如恒大養(yǎng)生谷系列產(chǎn)品，社區(qū)服務(wù)擴展至各年齡段人群的全方位養(yǎng)生，配合租購旅并舉的會員服務(wù)體系，充分賦能地產(chǎn)項目。

另一方面，養(yǎng)老服務(wù)有助于房企的輕資產(chǎn)化。地產(chǎn)開發(fā)屬重資產(chǎn)管理，養(yǎng)老服務(wù)的核心是輕資產(chǎn)運營，其業(yè)務(wù)模式是可復(fù)制、可持續(xù)的，有助于房企降低經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)與主業(yè)的優(yōu)勢互補。

隨著行業(yè)逐漸由增量市場過渡到存量市場，房企需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路和盈利模式，未來，養(yǎng)老品牌輸出將是一個重要的發(fā)展路徑。典型如遠(yuǎn)洋，通過租用場地的方式布局養(yǎng)老公寓，實現(xiàn)連鎖化的輕資產(chǎn)運營和品牌輸出。

除了養(yǎng)老賽道已取得成績，進入較早的房企相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始規(guī)模化擴張，并不斷在大健康領(lǐng)域內(nèi)繼續(xù)“下注”，投資布局正沿著產(chǎn)業(yè)鏈逐漸深入，其中，奧園、雅居樂和上實城開等房企紛紛瞄準(zhǔn)醫(yī)美板塊。

房企積極布局醫(yī)美，體現(xiàn)出健康板塊經(jīng)營思路的轉(zhuǎn)變。房企的投資重心由“地產(chǎn)”向“健康”過渡，運營的核心也由項目轉(zhuǎn)為客戶流量。

早期房企布局的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其主要客群是老年人群和亞健康人群，房企通過銷售或出租房產(chǎn)發(fā)展客戶，關(guān)注的仍然是客戶的居住需求，其經(jīng)營模式與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的項目運營具有較高的相似性，客群卻相對局限。

近年來，非手術(shù)的微整形技術(shù)逐漸成熟，醫(yī)美項目越來越安全便捷，消費也越來越大眾化。醫(yī)美的目標(biāo)客群將更多的健康人群囊括進來，房企多年積累的業(yè)主與住戶，是房企布局醫(yī)美的天然流量入口；多年服務(wù)為房企積累了較好的口碑，房企新增服務(wù)可以先天獲得較高的信任度。

房地產(chǎn)市場由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，醫(yī)美行業(yè)有助于房企實現(xiàn)存量客戶資源的對接與激活。

醫(yī)美產(chǎn)業(yè)則兼具消費和醫(yī)療的雙重屬性，具有進入門檻低、現(xiàn)金流充裕的特點，房企的投資也能更快的獲得正向回報。隨著融資強監(jiān)管成為常態(tài)，房企更傾向確定性高、見效快的細(xì)分領(lǐng)域，需求旺盛、模式可快速復(fù)制、高毛利的醫(yī)美板塊脫穎而出，成為“房企+健康”的新熱點。

表：2020年房企在大健康賽道的主要新布局

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

多元化戰(zhàn)略背景下，大健康產(chǎn)業(yè)是諸多房企選擇的方向。

在眾多細(xì)分領(lǐng)域中，養(yǎng)老板塊因有助于賦能主業(yè)和實現(xiàn)輕資產(chǎn)化而獲得房企青睞，部分房企多年布局已經(jīng)卓有成效。養(yǎng)老地產(chǎn)主要突出的是居住屬性，其投資具有長周期、高投入的特點，盈利模式仍在探索，回報的不確定性也較高，基于消費結(jié)構(gòu)和養(yǎng)老觀念的影響，養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時代仍未到來。

融資監(jiān)管趨緊后，房企更為重視大健康板塊的消費屬性。隨著行業(yè)環(huán)境的轉(zhuǎn)變與布局的深入，“地產(chǎn)+健康”模式的布局重心由“地產(chǎn)”向“健康”過渡，房企的經(jīng)營思路也有類地產(chǎn)的項目運營向客戶流量運營轉(zhuǎn)變，具有消費和醫(yī)療的雙重屬性的醫(yī)美行業(yè)成為新的投資熱點，未來有望構(gòu)建起房企新的利潤增長點。

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原標(biāo)題： 房企布局大健康“紅海”，醫(yī)美板塊成投資新熱點