丁祖昱評樓市 
中國最專業(yè)、最具規(guī)模的信用評級機構之一。 業(yè)務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業(yè)、非金融企業(yè)等各類經(jīng)濟主體的評級，對上述經(jīng)濟主體發(fā)行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業(yè)務。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近期，房企在醫(yī)療健康領域的布局更是動作頻頻。11月下旬，融創(chuàng)完成強森醫(yī)療的戰(zhàn)略投資；10月，上實城開參與合營企業(yè)將于上海市開發(fā)及經(jīng)營醫(yī)療美容機構；9月，雅居樂成為香港醫(yī)思醫(yī)療集團投資人、奧園健康公告擬收購浙江醫(yī)美服務公司連天美。
實際上，在行業(yè)轉型后半程，部分房企意識到醫(yī)療產業(yè)背后龐大的市場空間及較高的利潤空間，根據(jù)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》，到2030年，我國的健康產業(yè)規(guī)模有望突破16萬億元。
房企投資大健康產業(yè)的熱情高漲，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP50中已有13家房企涉足大健康產業(yè)，包括康養(yǎng)、醫(yī)院投資運營、醫(yī)藥器械和其他非診療服務等領域。已布局的房企初步取得一定成果，隨著人們對健康的關注，房企逐步深入健康產業(yè)鏈，投資布局開始呈現(xiàn)新的特征。
房企布局大健康初顯成效
大多數(shù)房企早已走在多元化的路上，涉及多項產業(yè)、多種業(yè)態(tài)，其中越來越多的企業(yè)瞄準大健康賽道。2019年，深耕文旅領域的融創(chuàng)推出康養(yǎng)品牌“融愛家”，宣布全面布局醫(yī)療康養(yǎng)產業(yè)。2020年，越秀地產宣布將養(yǎng)老產業(yè)升級至康養(yǎng)產業(yè)。“房企+健康”戰(zhàn)略得到越來越多房企的認同。
早些年進入健康領域的房企陸續(xù)通過定期公告披露布局進展，整體看來，通過養(yǎng)老概念入局是大部分房企的選擇，恒大、保利、華潤、招商、遠洋和富力的健康布局均涉及這方面的布局，相關項目陸續(xù)開始運營。這些項目大部分定位利潤較高的中高端市場。
以恒大為例，恒大從細分領域出發(fā)，打造恒大養(yǎng)生谷，提供多維度健康服務，目前擁有29個健康產業(yè)項目，首個國際醫(yī)院——博鰲恒大國際醫(yī)院也已于2018年正式開業(yè)。
從資產結構看，輕重資產相結合是典型房企主要的投資模式，既持有重資產，也運營輕資產。在重資產方面，房企布局最多的是以地產開發(fā)為載體的康養(yǎng)地產、長者公寓、養(yǎng)老院、醫(yī)院等項目。在輕資產方面，房企從社區(qū)養(yǎng)老服務、康復護理這些可歸入物業(yè)增值服務類別的業(yè)務。
表：典型房企大健康賽道布局主要方向及近期成果
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、公開信息、CRIC
“＋養(yǎng)老”是房企布局大健康首選
隨著中國老齡化進程的加快，大健康產業(yè)在未來很長一段時期內，都將成為最為廣泛的主要民生需求，其中，養(yǎng)老將成為重要的抓手。
人口老齡化是社會必然的趨勢。2019年底,我國65歲以上老年人口已有1.76億，整體呈現(xiàn)出基數(shù)高、增長快的特征，養(yǎng)老需求供給面臨較大的缺口。從人口結構測算，自2022年開始我國每年新增老年人口將超1200萬，2022年-2050年，我國將會進入加速老齡化階段，我國養(yǎng)老產業(yè)將會進入黃金時期，養(yǎng)老需求爆發(fā)將會推動產業(yè)的飛速發(fā)展。
圖：2007-2018年中國60歲以上人口數(shù)量及比重
據(jù)測算，國內養(yǎng)老潛在市場空間超5000億元。房企將養(yǎng)老產業(yè)作為健康布局的切入點除了外部需求的增加之外，核心在于養(yǎng)老概念有助于房企發(fā)揮自身的地產基因優(yōu)勢。
一方面，養(yǎng)老概念有助于房企賦能主業(yè)。一般來說，房企可以通過劃撥、協(xié)議出讓等方式以較低的價格獲得項目用地，即使是建設非營利性養(yǎng)老設施，也會提升周圍可售產品的溢價，發(fā)揮協(xié)同效應。對于運營型養(yǎng)老項目而言，房企可以通過提升服務質量，獲得自持物業(yè)增值，擴大品牌影響力。比如恒大養(yǎng)生谷系列產品，社區(qū)服務擴展至各年齡段人群的全方位養(yǎng)生，配合租購旅并舉的會員服務體系，充分賦能地產項目。
另一方面，養(yǎng)老服務有助于房企的輕資產化。地產開發(fā)屬重資產管理，養(yǎng)老服務的核心是輕資產運營，其業(yè)務模式是可復制、可持續(xù)的，有助于房企降低經(jīng)營風險，實現(xiàn)與主業(yè)的優(yōu)勢互補。
隨著行業(yè)逐漸由增量市場過渡到存量市場，房企需要轉變經(jīng)營思路和盈利模式，未來，養(yǎng)老品牌輸出將是一個重要的發(fā)展路徑。典型如遠洋，通過租用場地的方式布局養(yǎng)老公寓，實現(xiàn)連鎖化的輕資產運營和品牌輸出。
醫(yī)美成為投資新熱點
除了養(yǎng)老賽道已取得成績，進入較早的房企相關產業(yè)已經(jīng)開始規(guī)模化擴張，并不斷在大健康領域內繼續(xù)“下注”，投資布局正沿著產業(yè)鏈逐漸深入，其中，奧園、雅居樂和上實城開等房企紛紛瞄準醫(yī)美板塊。
房企積極布局醫(yī)美，體現(xiàn)出健康板塊經(jīng)營思路的轉變。房企的投資重心由“地產”向“健康”過渡，運營的核心也由項目轉為客戶流量。
早期房企布局的養(yǎng)老產業(yè)，其主要客群是老年人群和亞健康人群，房企通過銷售或出租房產發(fā)展客戶，關注的仍然是客戶的居住需求，其經(jīng)營模式與傳統(tǒng)地產開發(fā)的項目運營具有較高的相似性，客群卻相對局限。
近年來，非手術的微整形技術逐漸成熟，醫(yī)美項目越來越安全便捷，消費也越來越大眾化。醫(yī)美的目標客群將更多的健康人群囊括進來，房企多年積累的業(yè)主與住戶，是房企布局醫(yī)美的天然流量入口；多年服務為房企積累了較好的口碑，房企新增服務可以先天獲得較高的信任度。
房地產市場由增量市場向存量市場轉變，醫(yī)美行業(yè)有助于房企實現(xiàn)存量客戶資源的對接與激活。
醫(yī)美產業(yè)則兼具消費和醫(yī)療的雙重屬性，具有進入門檻低、現(xiàn)金流充裕的特點，房企的投資也能更快的獲得正向回報。隨著融資強監(jiān)管成為常態(tài)，房企更傾向確定性高、見效快的細分領域，需求旺盛、模式可快速復制、高毛利的醫(yī)美板塊脫穎而出，成為“房企+健康”的新熱點。
表：2020年房企在大健康賽道的主要新布局
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
多元化戰(zhàn)略背景下，大健康產業(yè)是諸多房企選擇的方向。
在眾多細分領域中，養(yǎng)老板塊因有助于賦能主業(yè)和實現(xiàn)輕資產化而獲得房企青睞，部分房企多年布局已經(jīng)卓有成效。養(yǎng)老地產主要突出的是居住屬性，其投資具有長周期、高投入的特點，盈利模式仍在探索，回報的不確定性也較高，基于消費結構和養(yǎng)老觀念的影響，養(yǎng)老地產的黃金時代仍未到來。
融資監(jiān)管趨緊后，房企更為重視大健康板塊的消費屬性。隨著行業(yè)環(huán)境的轉變與布局的深入，“地產+健康”模式的布局重心由“地產”向“健康”過渡，房企的經(jīng)營思路也有類地產的項目運營向客戶流量運營轉變，具有消費和醫(yī)療的雙重屬性的醫(yī)美行業(yè)成為新的投資熱點，未來有望構建起房企新的利潤增長點。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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