來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）

疫情并沒(méi)有遏制上市熱情，2020年文旅上市首單將名花有主。

4月17日晚間，中國(guó)奧園作為主要股東的中國(guó)文化旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)商中國(guó)文旅集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)文旅），已向港交所遞交上市申請(qǐng)，國(guó)泰君安為其獨(dú)家保薦人。中國(guó)奧園持有該公司28%股權(quán)，是該公司除管理層持股信托平臺(tái)聯(lián)新（英文名為：Rich Planet，持股30%）之外的最大股東。

這是中國(guó)奧園在2019年3月將旗下奧園健康分拆上市一年后，再次嘗試將文旅平臺(tái)送進(jìn)資本市場(chǎng)。

招股書(shū)披露，中國(guó)文旅集團(tuán)成立于2018年11月，系中國(guó)文化旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)商，主要在中國(guó)廣東省江門(mén)及其認(rèn)為具有發(fā)展?jié)摿Φ钠渌貐^(qū)從事規(guī)劃及發(fā)展度假物業(yè)，同時(shí)從事一系列文化旅游業(yè)務(wù)，如提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)（包括酒店服務(wù)、景點(diǎn)咨詢服務(wù)及景點(diǎn)管理服務(wù)）、酒店咨詢及管理服務(wù)、旅游代理服務(wù)。 

截至2020年2月29日，中國(guó)文旅集團(tuán)在廣東恩平等地持有18個(gè)度假物業(yè)，其中8個(gè)已竣工、4個(gè)在建、6個(gè)待建；土地儲(chǔ)備總建筑面積約160萬(wàn)平米，包括持作未來(lái)發(fā)展的建筑面積約110萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備約69.6%。這也成為中國(guó)文旅未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

“奧園”幾乎成了這家擬上市文旅企業(yè)在招股書(shū)里的高頻詞：不管是直接層面上的“引入奧園集團(tuán)作為策略性投資者”，還是股權(quán)關(guān)系里來(lái)往的奧園高管們。

而中國(guó)文旅集團(tuán)的初期軌跡要追溯到2006年。

2006年，陳凱君女士創(chuàng)立了中國(guó)文旅的前身——恩平金輝煌，用以收購(gòu)位于恩平的土地（即泉林黃金小鎮(zhèn)所在地），該地塊即現(xiàn)在的泉林黃金小鎮(zhèn)所在，泉林黃金小鎮(zhèn)項(xiàng)目占地1.2萬(wàn)畝，由3000畝天然湖和9000畝陸地板塊組成。 

正是這塊位于三、四線城市、初始價(jià)值1263.6萬(wàn)元看似不起眼的地塊，成功吸引了譚文超、趙文瑋、林錦堂以及奧園先后入局。

2010年，從事相關(guān)物業(yè)發(fā)展的譚文超與陳凱君溝通后，同年6月，以3600萬(wàn)港元的價(jià)格獲得恩平金輝煌36%的權(quán)益，該部分權(quán)益由譚惠霞（女士，譚文超胞姐）以信托方式持有，譚惠霞也因此成為恩平金輝煌的董事。這個(gè)家族的影響力延續(xù)至今，包括目前中國(guó)文旅集團(tuán)副主席譚嘉偉，也是譚文超之子。譚氏可以說(shuō)是公司元老級(jí)的管理團(tuán)隊(duì)。

2012年4月，恩平金輝煌開(kāi)始著手建設(shè)泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界的同時(shí)，譚文超也在物色潛在投資者。同年7月，譚文超胞姐譚惠霞向個(gè)人投資者蔡宏江及一名獨(dú)立第三方轉(zhuǎn)讓公司25%權(quán)益，向程耀轉(zhuǎn)讓25%權(quán)益。由此揭開(kāi)恩平金輝煌資本運(yùn)作之路。 

引入第一波合作者之后，股權(quán)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為譚文超之子譚嘉偉持股36%，陳凱君持股24%，蔡宏江持股20%，許清彬持股20%，股權(quán)載體以冠基為主。

程耀后來(lái)逐漸成為奧園文旅和中國(guó)文旅集團(tuán)的重要人物之一。彼時(shí)，他是杭州樂(lè)園有限公司總經(jīng)理，出于未知原因也與恩平金輝煌產(chǎn)生交集。但此后股權(quán)關(guān)系顯示，他并未持股恩平金輝煌。另外，據(jù)了解，他的文旅生涯源于宋城，2015年8月加盟萬(wàn)達(dá)文旅，任西雙版納萬(wàn)達(dá)主題娛樂(lè)有限公司總經(jīng)理，一年后，加入奧園地產(chǎn)，后升至奧園集團(tuán)副總裁、奧園文旅集團(tuán)總裁、中國(guó)文旅集團(tuán)首席營(yíng)運(yùn)官。 

關(guān)鍵人物之一的林錦堂自2018年起加入恩平金輝煌團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)制定本集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)策略及發(fā)展計(jì)劃。此前，林錦堂曾是奧園首席財(cái)務(wù)官、執(zhí)行董事及公司秘書(shū)，2012年因個(gè)人發(fā)展原因卸任，6天后便出任花樣年執(zhí)行董事、公司秘書(shū)兼授權(quán)代表，后面還擔(dān)任花樣年首席財(cái)務(wù)官。

另一關(guān)鍵人物是趙文煒與他的騏達(dá)，后騏達(dá)所持27.5%交由Cypress Capital管理。而趙文煒獲得牛津大學(xué)數(shù)學(xué)相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)士、碩士，于1996年至2004年曾擔(dān)任法國(guó)巴黎銀行BNP相關(guān)部門(mén)研究部總監(jiān)，作為一名股權(quán)投資基金經(jīng)理，于金融業(yè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

入股恩平金輝煌時(shí)，趙文煒的頭銜是合橋企業(yè)有限公司總監(jiān)及負(fù)責(zé)人員，主要在香港從事金融服務(wù)工作。值得一提的是，在趙文煒投資圖譜里，亦有奧園健康的身影。據(jù)奧園健康上市前股東架構(gòu)中，中國(guó)奧園、合橋企業(yè)董事趙文煒持股比例75.5%、19.5%。

在前期關(guān)鍵人物相繼進(jìn)入中國(guó)文旅集團(tuán)后，直到2017年12月28日，中國(guó)奧園正式亮相中國(guó)文旅集團(tuán)。中國(guó)奧園旗下全資公司悅景、趙文煒旗下騏達(dá)及林錦堂旗下雅志各自與恩平金輝煌母公司聯(lián)新訂立協(xié)議，以向聯(lián)新收購(gòu)冠基當(dāng)時(shí)已發(fā)行股本的合共60.0%，總代價(jià)為3億元。其中，悅景持股28%，騏達(dá)持股27.5%，雅志持股4.5%。 

至此，重要人物悉數(shù)登場(chǎng)。之后，經(jīng)過(guò)一系列的資本運(yùn)作，中國(guó)文旅的股權(quán)架構(gòu)得以完成。

來(lái)源：中國(guó)文旅集團(tuán)招股書(shū)

近幾年中國(guó)文旅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展為中國(guó)文旅集團(tuán)的上市提供背書(shū)。而良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也增加了其上市的底氣。

招股書(shū)顯示，公司收益呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，由2017年的1.86億元增加至2019年的7.36億元，相當(dāng)于復(fù)合年增長(zhǎng)率為98.84％；同期溢利從4454.7萬(wàn)元增加至1.42億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為52.92％。

來(lái)源：招股書(shū)，睿和智庫(kù)制圖

在收益保持成倍增長(zhǎng)的同時(shí)，與之對(duì)應(yīng)的毛利和凈利并未完全同步，其毛利率三年為35.27%、44.78%和43.28%，凈利潤(rùn)率更是下降明顯，從2017年的23.92%下滑到2019年的14.11%。

隨著收入的增長(zhǎng)，中國(guó)文旅的負(fù)債總額也加速增長(zhǎng)。中國(guó)文旅負(fù)債總額由2017年的5.56億元增至16.35億元。其中短期負(fù)債為4.45億元、10.69億元、15.68億元，占比分別為59.71%、78.52%、94.68%。但集團(tuán)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)很小。

過(guò)去三年中國(guó)文旅的利息覆蓋率高達(dá)164.2倍、54.3倍及136.7倍，并且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流常年維持凈流入，2018年該項(xiàng)高達(dá)1.29億元。

來(lái)源：中國(guó)文旅集團(tuán)招股書(shū)

從中國(guó)文旅的業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，收益由銷(xiāo)售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)兩部分構(gòu)成，銷(xiāo)售度假物業(yè)是中國(guó)文旅收入貢獻(xiàn)的大頭，其收入貢獻(xiàn)從2017年的99.8%下降至2018年的79.8%，但2019年略有反彈至80.7%。

而在旅游業(yè)務(wù)中，從目前中國(guó)文旅集團(tuán)資產(chǎn)包中也可看到，恩平奧園泉林黃金小鎮(zhèn)也是這家文旅公司最大的資產(chǎn)。自2015年以來(lái)，中國(guó)文旅連續(xù)完成八個(gè)位于恩平泉林黃金小鎮(zhèn)的度假物業(yè)，即華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、悅?cè)獮场⒂∠笕稚虡I(yè)街、御山湖、悅公館及御瓏灣低層洋房。

從客戶構(gòu)成看，自?shī)W園集團(tuán)將中國(guó)文旅收歸麾下之后，便一直是后者的最大客戶，過(guò)去兩年分別貢獻(xiàn)收益為0.15億元和0.41億元，占后者總收益的比重為4.5%和5.6%。除了泉林黃金小鎮(zhèn)，中國(guó)文旅旗下物業(yè)還包括奧園英德巧克力王國(guó)，其就奧園英德巧克力王國(guó)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展提供一站式景點(diǎn)咨詢服務(wù)。這是中國(guó)奧園入股之后，對(duì)它的業(yè)務(wù)輸入。招股書(shū)還披露，預(yù)期英德巧克力王國(guó)將于2020年8月或簽后正式開(kāi)業(yè)，由中國(guó)文旅集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。

可以說(shuō)，背靠奧園集團(tuán)才讓中國(guó)文旅發(fā)展提速。未來(lái)上市后，中國(guó)文旅或?qū)⒗觅Y本市場(chǎng)募集的資金加速文旅資產(chǎn)的收并購(gòu)。

中國(guó)奧園一年多來(lái)在資本市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，資本運(yùn)作力度正在加大。

· 2018年9月3日，奧園健康生活集團(tuán)向港交所遞交招股書(shū)。

· 2019年3月，奧園健康在港交所主板掛牌交易，共發(fā)售1.75億股，開(kāi)盤(pán)價(jià)4.18港元。

· 2020年4月20日其股價(jià)為7.17港元，相比開(kāi)盤(pán)價(jià)上漲71%。

奧園健康主營(yíng)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)“三駕馬車(chē)”模式——物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、健康產(chǎn)業(yè)。對(duì)于上市后的新賽程，奧園健康生活集團(tuán)明確指向“規(guī)模成長(zhǎng)”——約72%上市集資所得，將用于三大業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略收購(gòu)與投資。

奧園健康上市后的首份年報(bào)同樣亮眼。數(shù)據(jù)顯示，2019年，奧園健康總收入9億元，同比增長(zhǎng)45.6%；凈利潤(rùn)達(dá)到1.63億元，同比增長(zhǎng)108.3%；毛利率為37.4%。值得注意的是，與母公司中國(guó)奧園的協(xié)同效益，也成為奧園健康業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的動(dòng)力。

目前，公司為中國(guó)奧園開(kāi)發(fā)的大部分物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，主要為中國(guó)奧園集團(tuán)的“奧園廣場(chǎng)”和“奧園城市天地”兩大品牌項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，亦將服務(wù)拓展到第三方。在大健康業(yè)務(wù)上，奧園健康大健康板塊與“物業(yè)生活與商業(yè)中心體”兩大生態(tài)圈深度融合，持續(xù)探索中醫(yī)康養(yǎng)醫(yī)美兩大健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，與物業(yè)管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)形成互補(bǔ)閉環(huán)。

從時(shí)間看，在奧園健康向港交所遞交招股書(shū)一個(gè)月后，2018年10月23日，中國(guó)文旅在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立，開(kāi)始股權(quán)運(yùn)作。也就是說(shuō)，奧園健康上市時(shí)，文旅板塊上市已經(jīng)在奧園的謀劃之中。

此外，奧園旗下跨境商城業(yè)務(wù)“奧買(mǎi)家”也傳出消息將于今年內(nèi)進(jìn)行上市。或許當(dāng)中國(guó)文旅提交上市申請(qǐng)，奧買(mǎi)家的上市進(jìn)程就已經(jīng)正式啟動(dòng)。

在內(nèi)地資本市場(chǎng)，2020年4月，中國(guó)奧園以11.6億人民幣收購(gòu)深交所上市公司京漢股份29.99%的股份，從而成為后者的控股股東。

京漢股份資產(chǎn)總額超百億元。持有的項(xiàng)目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省、河北省等地，共計(jì)18個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬(wàn)平方米。此外，京漢股份在文旅業(yè)務(wù)上有一定規(guī)模的布局。據(jù)其官微披露，該公司的文旅小鎮(zhèn)主要布局在北上廣及雄安新區(qū)、重慶、武漢、南京、成都等一二線及重點(diǎn)城市周邊，并與產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、養(yǎng)老、社區(qū)等功能進(jìn)行有效疊加。

中國(guó)奧園自2007年上市以來(lái)，其68%的項(xiàng)目通過(guò)收購(gòu)獲得，主要布局華南、中西部核心區(qū)、華東、環(huán)渤海區(qū)域。收購(gòu)京漢股份后，中國(guó)奧園將進(jìn)一步豐富土地儲(chǔ)備，增加北方區(qū)域和一二線城市占比，提高全國(guó)市場(chǎng)份額及影響力。同時(shí)，京漢股份和奧園集團(tuán)資源整合有具有很大的想象空間，不排除未來(lái)將京漢股份旗下文旅資源注入中國(guó)文旅。

未來(lái)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國(guó)奧園、物業(yè)健康業(yè)務(wù)的奧園健康、文旅業(yè)務(wù)的中國(guó)文旅、跨境商城業(yè)務(wù)的奧買(mǎi)家將齊聚資本市場(chǎng)。

對(duì)奧園集團(tuán)來(lái)說(shuō)，資本棋局已經(jīng)布好。如果中國(guó)文旅能成功登陸港交所，未來(lái)，奧園對(duì)文旅資產(chǎn)的重裝組合也給市場(chǎng)留下了足夠的想象力。

參考文獻(xiàn)：

《中國(guó)文旅集團(tuán)有限公司招股書(shū)》

分拆文旅平臺(tái)赴港上市 奧園隱藏近兩年的“小心思”浮出水面

中國(guó)奧園旗下中國(guó)文旅集團(tuán)擬赴港IPO 80%收入靠賣(mài)房?