觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 短短不足一個小時的時間，華潤便刷新了一項紀錄，在22家房企參與的土地爭奪戰(zhàn)中，其以全市新地王的報價，奪下佛山陳村TOD地塊。
這是一宗于4月9日下午拍賣，位于佛山順德陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈西側(cè)的地塊，吸引了包括新希望、招商、金地、花樣年中交聯(lián)合體、綠城、保利、建發(fā)、卓越、正榮、聯(lián)發(fā)、金茂、龍光、雅居樂、碧桂園、越秀、弘陽、中海 、萬科、華潤、美的、旭輝等22家房企。
地塊以31億元的價格起拍，在激戰(zhàn)111輪后，華潤最終以總價64.5億元，溢價率106%，折合樓面價22330元/平方米奪下該地塊。該地塊一舉成為佛山全市新地王。
這也是華潤當天拿下的第二宗高價地，早些時候，西安西咸新區(qū)灃西新城XXFX-XX02-40號商住用地現(xiàn)場搖號，最終被華潤以22.51億元獲得，樓面地價11730元/平方米，溢價率225.83%。
佛山順德陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈西側(cè)地塊是一宗占地11.7萬平方米，計容建筑面積合共不高于28.88萬平方米的商住用地，采用不設(shè)限價，價高者得的模式拍賣。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，參與該地塊拍賣的房企們一改往日不到最后一刻不報價的心態(tài)，甚至在一分鐘內(nèi)出現(xiàn)十次報價。
在這樣激烈的爭奪下，該地塊在短短的十幾分鐘內(nèi)，樓面價便突破1.6萬元/平方米，超過新希望在2020年9月創(chuàng)下的1.55萬元/平方米的陳村地價天花板，創(chuàng)下陳村新地王紀錄。
半個鐘內(nèi)，該地塊經(jīng)過83輪鏖戰(zhàn)，樓面價突破1.9萬元/平方米，超過保利和悅濱江2018年3月在佛山南海桂城創(chuàng)下的1.88萬元/平方米的紀錄，成為全佛山樓面價第二高。
隨后在很短的時間內(nèi)，樓面價再次刷新，突破2萬元/平方米，超過當代置業(yè)今年3月在南海大瀝創(chuàng)下的2萬元/平方米的全市地王紀錄。
不過，報價并沒有在這一刻停止，在接下來不足20分鐘的時間里，樓面價不斷刷新，第100輪，樓面價便突破2.1萬元/平方米。
最終，經(jīng)過111輪的爭奪，華潤的子公司深圳市潤投咨詢有限公司以總價64.5億元奪下該地塊。
激烈的爭奪，直接說明了眾房企對該地塊的看好。資料顯示，出讓地塊位于陳村新城板塊，南向臨江，一河之隔即為北滘。周邊的交通路網(wǎng)成熟，緊靠陳村大道，且臨近廣珠公路、佛陳路等主干線。
值得注意的是，該地塊還處于在建廣州地鐵7號線的兩個站點：南涌站和陳村新城站之間。未來還規(guī)劃佛山地鐵11號線陳村東站。
據(jù)了解，該地塊所處的陳村新城板塊，在”一城·一芯·三片區(qū)“的規(guī)劃格局中屬于陳村的城市封面，定位“城市客廳”，未來將打造成為中央商務(wù)休閑區(qū)、產(chǎn)城人文融合的城市新客廳。板塊還將引入圖書館、會議中心、展覽中心和康體中心。
不過，2.2萬元/平方米的樓面價，已經(jīng)達到周邊在售新房的價格，甚至超過絕大部分在售項目。
市場空間
據(jù)了解，在陳村，在售項目有ICC碧桂園三龍匯、卓越碧桂園天悅灣、世茂國風(fēng)濱江、招商曦岸等，片區(qū)在售均價約1.75萬元/平方米至3.3萬元/平方米。
以及兩個待入市的新項目：新希望星盛花園、金融街金悅府，兩個項目樓面價分別為1.55萬元/平方米及1.02萬元/平方米。
若按照華潤在2020年業(yè)績推介中所披露的數(shù)據(jù)，即開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的成本中，土地成本42%、建安成本42%、利息成本13%等計算，華潤未來想要得到獲得預(yù)期盈利，項目平均售價至少要在5.24萬元/平方米以上。
顯然該價格明顯超過當?shù)卦谑坌路績r格，即便是項目附近的二手項目，包括悅峰天譽、荔園悅享星醒、 萬科繽紛四季、新君匯花地灣等，掛牌最高價都僅為2.2萬元/平方米。
為何華潤依然要以全市地王的價格搶下該地塊？
資深房地產(chǎn)研究專家駱儀克在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，項目對面便是半島碧桂園、美的君蘭國際高爾夫等高端低密住宅項目，項目周邊屬于高端住宅氛圍，而項目本身具備打造高端低密度住宅的條件。
事實上，該地塊分為A /B/C/D四區(qū)，其中A/B兩區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)用地；C區(qū)為公園和綠地；D區(qū)為城鎮(zhèn)村道路用地。
在兩塊住宅用地中，A區(qū)占地面積6.32萬平方米，容積率＞1且≤3.5，建筑密度≤30%，綠地率≤30%；B區(qū)占地面積2.71萬平方米，容積率＞1且≤2.5，建筑密度≤40%，綠地率≤30%。其中，密度更、容積率更低的B區(qū)靠近陳村河道。
“整個項目可以做高低配，”駱儀克稱。
需要注意的是，根據(jù)項目出讓總體布局設(shè)計要求：A、B區(qū)主體高層建筑宜采用點式布局；考慮沿陳村涌的視線通透性，要求在地塊A、B區(qū)內(nèi)設(shè)置至少1條或以上與陳村涌相垂直貫穿地塊的南北向視線通廊，通廊寬度不得小于30米。
可以見到，掛牌文件已讓地塊具備高低配的條件。
“如果產(chǎn)品是做高端低密住宅，項目售價起碼一倍以上。”駱儀克稱，甚至項目未來售價超過4萬元/平方米銷路依舊不需要擔心。因為項目周邊有碧桂園、美的兩個世界500強的總部，是具備客源的。并且，高端項目的客戶對于價格并不敏感。
可以參考的數(shù)據(jù)是，目前半島碧桂園在中介網(wǎng)站上顯示的均價在3.87萬元/平方米，掛牌房源有超5.6萬元/平方米的高端低密住宅；而美的君蘭國際高爾夫暫無掛牌房源，給出的參考均價為3.13萬元/平方米。
此外，駱儀克還提到地塊的一個優(yōu)勢：項目能夠利用軌道交通，即廣州7號線延長線。
值得一提的是，在華潤最新披露的數(shù)據(jù)顯示，目前華潤已落地76個TOD綜合體，遍布31個地鐵城市，建筑規(guī)模超過3500萬平方米，覆蓋地鐵路線90余條，涉及地鐵里程近3000公里。
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